Как продать/купить «детские метры»

Купить или продать квартиру – дело довольно дорогое и хлопотное. Кроме прочего, сделки по отчуждению и приобретению недвижимого имущества зачастую усложняются наличием в семье продавца несовершеннолетних детей. Ведь недаром риэлторы, заслышав о том, что их клиент – «с родительскими обязанностями», если и не отказываются от предоставления услуг, то берутся за дело без особого энтузиазма. «Судебно-юридическая газета» рассказывает о тонкостях и нюансах сделок с так называемым детским жильем.

Пожалуй, основная проблема при реализации жилого помещения, в котором проживают дети, заключается в получении разрешения на продажу от опекунского совета. Для чего нужно обращаться в этот орган? Закон стоит на страже имущественных, в т. ч. жилищных прав детей. К примеру, согласно ст. 12 ЗУ »Об основах социальной защиты бездомных лиц и беспризорных детей», запрещается уменьшение или ограничение прав и интересов детей во время совершения каких-либо сделок в отношении жилых помещений. Эта же норма устанавливает необходимость получения предварительного разрешения органов опеки и попечительства для совершения каких-либо сделок с недвижимым имуществом, право собственности на которое или право пользования которым имеют дети. Кроме того, ст. 18 ЗУ »Об охране детства» определено, что органы опеки и попечительства обязаны осуществлять контроль за соблюдением родителями имущественных и жилищных прав детей при отчуждении жилых помещений и покупке нового жилья. Иными словами, если у вас есть дети, и надо купить, подарить, сдать в залог квартиру, без обращения в органы опеки и попечительства не обойтись. Конечно, правила существуют для того, чтобы их если и не нарушать, то обходить, и с этим нельзя не согласиться. Однако весомая доля риска, связанного с признанием впоследствии заключенного договора недействительным, есть всегда. Но обо всем по порядку.

Детские права на недвижимость

Ребенок – владелец квартиры

Безусловно, дети для своих родителей всегда остаются детьми, но с точки зрения отечественного законодательства таковыми признаются лица до достижения совершеннолетия (18 лет). Следует знать, что Семейный кодекс Украины наделил ребенка определенными имущественными правами, и для многих родителей, пожалуй, станет новостью, что согласно ст. 173 СК родители и дети (в частности, проживающие совместно) могут быть самостоятельными собственниками имущества. Если бабушка подарила квартиру вашему новорожденному ребенку, он является собственником такого жилья вне зависимости от возраста. Другое дело, что родители юридически являются законными представителями своего чада, и до достижения им определенного возраста осуществляют сделки от его имени. Но разбазаривать имущество малолетнего ребенка не позволено: «Родители обязаны заботиться о сохранении и использовании имущества ребенка в его интересах» (ч. 1 ст. 177 СК).

Впрочем, для управления имуществом малолетнего ребенка родителям не требуются какие-либо специальные полномочия. Но в целях защиты имущества ребенка СК устанавливает, что родители малолетнего без согласия органа опеки и попечительства не имеют права совершать в отношении его имущественных прав такие сделки: заключать договоры, подлежащие нотариальному удостоверению и/или регистрации, в т. ч. договоры о разделе или обмене жилого дома, квартиры; давать письменные обязательства от имени ребенка; отказываться от имущественных прав ребенка. Например, если родители решили сменить место жительства и нуждаются в покупке квартиры в новом регионе, продать принадлежащую ребенку квартиру практически невозможно – будет довольно сложно убедить орган опеки и попечительства в целесообразности выдачи разрешения на продажу жилья малолетнего. Дело в том, что само разрешение на совершение сделок с недвижимым имуществом ребенка предоставляется органом опеки и попечительства только в случае гарантирования сохранения права ребенка на жилье (ч. 4 ст. 177 СК).

И еще немаловажный нюанс. Желания только одного из родителей продать квартиру малолетнего ребенка мало, поскольку ч. 6 ст. 177 СК требует для совершения одним из родителей сделки в отношении недвижимого имущества малолетнего ребенка письменного и нотариально удостоверенного согласия второго родителя. Это правило имеет некоторые исключения. Нотариального согласия второго родителя не требуется, если он проживает отдельно от ребенка в течение не менее 6 месяцев, не принимает участия в воспитании и в содержании ребенка, или если место его проживания неизвестно. Из разъяснений Минюста Украины от 22.08.2011 «Особенности правового регулирования удостоверения сделок с недвижимым имуществом с участием малолетних и несовершеннолетних лиц» следует, что, поскольку эти факты имеют юридическое значение и могут быть установлены лишь судом, нотариусу для их подтверждения должно быть предоставлено решение суда, вступившее в законную силу.

Ребенок, проживающий в квартире

Не стоит заблуждаться, что если ребенок всего лишь зарегистрирован в квартире и не является ее собственником (совладельцем), продать жилье можно без разрешения органов опеки и попечительства. Отнюдь – и в этом случае получение предварительного разрешения органа опеки и попечительства обязательно! Иначе либо нотариус откажется удостоверять такую сделку, либо впоследствии договор может быть признан недействительным. Об этом говорится в уже упомянутых разъяснениях Минюста. В документе указано, что «разрешение органов опеки и попечительства необходимо и в случае, если у ребенка есть только право пользования недвижимым имуществом, как правило, жильем. Например, ребенок постоянно проживает и/или зарегистрирован в отчуждаемом жилом помещении. Документом, устанавливающим состав семьи собственника жилого помещения, может быть справка по форме №3, которая выдается ЖЭО, правлением ЖСК, или справка о регистрации места проживания или места пребывания, которая выдается органами регистрации».

Ипотека

Чтобы не обременять читателя юридическими тонкостями, связанными с ипотечным жильем, сошлемся лишь на постановление Пленума Высшего специализированного суда Украины по рассмотрению гражданских и уголовных дел №5 от 30.03.2012 «О практике применения судами законодательства при решении споров, возникающих из кредитных правоотношений». По мнению Пленума, «суды должны исходить из того, имел ли ребенок право собственности на предмет ипотеки или право пользования предметом ипотеки на момент заключения договора ипотеки. Иными словами, если предметом ипотеки является жилье, в котором проживает (зарегистрирован, прописан) ребенок, либо жилье (его часть) находится в собственности ребенка, согласие органов опеки и попечительства на заключение договора об ипотеке обязательно. Из постановления Пленума следует, что «какие-либо действия, совершенные без согласия ипотекодержателя после заключения договора ипотеки (например, регистрация несовершеннолетнего ребенка в жилом доме, рождение ребенка после заключения договора ипотеки) не являются основанием для признания такого договора недействительным на основании невыполнения требований закона о получении согласия органа опеки и попечительства».

Основное условие продажи жилья родителями ребенка

Пожалуй, главным условием продажи/покупки квартиры семьей с детьми является обязательное наличие новой квартиры (или предварительного договора купли-продажи), расположенной по определенному адресу, и согласование сделки с органами опеки. Органы опеки могут принять решение в пользу сделки, планируемой родителями, лишь тогда, когда у них будут данные о вновь приобретаемом жилье и сведения о том, не нарушает (ущемляет) ли такая сделка жилищные права ребенка (к примеру, приобретаемая квартира меньше по площади, чем занимаемая в настоящее время). Конечно, довольно часто новую квартиру покупают за средства, вырученные от продажи старой, поэтому предъявить документы на новое жилье в органы опеки не представляется возможным. Поэтому на практике часто прибегают к таким способам приостановления дальнейшей продажи нового жилья, как заключение предварительного договора купли-продажи квартиры (письменного и нотариально удостоверенного) или вручение задатка. На этих документах и будет базироваться решение органа опеки и попечительства. Правда, если сделка по покупке нового жилья по каким-либо причинам сорвется, в ООП придется обращаться заново, предоставляя новые документы на вновь подысканное жилье.

Органы опеки и попечительства

Разумеется, вряд ли вы найдете где-нибудь вывеску с наименованием государственного органа опеки и попечительства. Как правило, такие органы носят название «опекунский совет», «служба детей» и т. п. и создаются при исполкомах (свой опекунский совет функционирует при райадминистрации в каждом районе). И обращаться за разрешением на продажу жилья следует в опекунский совет того района, где расположена квартира, из которой будет выписываться ребенок. Законодательством четко определен пакет документов, необходимый для предоставления в опекунский совет. Само же разрешение на совершение сделок с недвижимым имуществом, право собственности на которое или право пользования которым имеет ребенок, предоставляется районной в Киеве и Севастополе госадминистрацией, исполнительным органом городского, районного в городе совета по представлению службы по делам детей после проверки документов по месту нахождения имущества в течение месяца с даты поступления заявления на совершение сделок с недвижимым имуществом ребенка и лишь в случае гарантирования сохранения права ребенка на жилье (см. постановление КМУ №866 от 24.09.2008 с последними изменениями от 23.05.2012 «Вопросы деятельности органов опеки и попечительства, связанной с защитой прав ребенка»). Разрешение оформляется решением, выписка из которого выдается заявителю службой по делам детей. В соответствии с тем же постановлением, служба по делам детей в течение 10 рабочих дней рассматривает поданные документы и устанавливает наличие (отсутствие) обстоятельств, которые могут быть основанием для отказа в предоставлении разрешения на совершение сделок с недвижимостью ребенка. В случае выезда семьи, в которой воспитывается ребенок, за пределы населенного пункта приобретение жилья осуществляется с учетом интересов ребенка.

Юлия Габдуллина, специально для

«Судебно-юридической газеты»

Инфосправка

Документы, которые нужно подать в опекунский совет при продаже квартиры

1. заявление каждого из родителей;
2. копия паспорта, справка о присвоении идентификационного номера;
3. документ, подтверждающий право собственности (пользования) ребенка на отчуждаемое имущество;
4. выписка из реестра прав собственности на недвижимое имущество;
5. копия свидетельства о рождении ребенка;
6. справка с места проживания, о составе семьи и регистрации либо выписка из домовой книги;
7. копия свидетельства о заключении или расторжении брака между родителями ребенка (при наличии);
8. правоустанавливающие документы на покупаемую квартиру;
9. справки из дошкольного учреждения, медицинского учреждения, школы и т.д.