Опасный съем

Правовой анализ конфликтов в сфере арендных отношений

Если у вас есть «лишнее» жилье, которое вы можете сдать в аренду, не спешите, а десять раз подумайте, стоит ли. А коль все же решитесь на дополнительный (а иногда и основной) заработок от сдачи своей квартиры, будьте готовы ко всевозможным казусам. Пожалуй, наиболее емким примером того, что может ожидать собственника квартиры, сданной в наем, может стать дело №2-308/11, рассмотренное одним из райсудов Львовской области.

Не пускают в свою же квартиру?

Представьте себе ситуацию: женщина с ребенком в связи с тяжелым материальным положением решается сдавать квартиру, размещает соответствующее объявление, а сама с сыном переезжает к матери. 10 мая 2010 г. она встречается с откликнувшимся на объявление мужчиной, с которым обсуждает условия найма. Мужчина сообщает будущей арендодательнице, что вместе с ним будут проживать его жена и ребенок, и говорит, что в квартире семья нуждается на длительный срок. Но собственница жилья против долгосрочного проживания возражает и дает согласие на пользование ее квартирой лишь в течение года. Письменного договора найма жилого помещения стороны не заключают, поскольку владелица жилья боится, что жильцы зарегистрируются в ее квартире. 12 мая жильцы ввезли в съемное жилье мебель, детскую кроватку и иное имущество. Кроме того, хозяйка дала согласие (устное) на улучшение условий проживания, для чего жильцы заменили газовую колонку и ванну, правда, пообещав, что при выселении после окончания срока аренды все улучшения они демонтируют.

С первых недель проживания жильцов в квартире владелица выяснила, что все договоренности с арендаторами не выполняются. 19 июня она приехала в квартиру и увидела, что линолеум, который она приобрела и постелила незадолго до сдачи квартиры, вырезан, а пол покрыт кафельной плиткой. На естественный вопрос, что это такое, жильцы пояснили, что все это останется у нее в квартире и после их выселения. 6 июля женщина обнаружила, что жильцы изменили внешний вид входных дверей – деревянные двери с выделенной структурой без ее согласия оббили дерматином, установили домофон. Кроме того, на дверях красовался дополнительный замок, ключ от которого ей, разумеется, не предоставили, чем пресекли ей доступ в квартиру. На просьбу хозяйки дать ей номера телефонов жильцы ответили отказом. Женщина поняла, что ответчики, переоборудовав жилье без ее согласия, делают все возможное, чтобы в будущем не выселяться из него. Поэтому хозяйке жилья ничего не оставалось, как обратиться в милицию с заявлением о выселении жильцов.

Выселяем через суд!

Понятно, что выселять нанимателей женщине пришлось через суд. В суде истица пояснила, что 22 июля она обратилась к ответчикам с письмом-предупреждением о выселении с установленным сроком – до 15 августа, но письмо ответчики не приняли. Кроме того, после обращения в суд ответчики перестали исполнять договоренность об оплате жилищно-коммунальных услуг. Поскольку срок договоренности о проживании ответчиков (один год) на день рассмотрения дела истек, истица просила суд выселить их из жилья и обязать привести квартиру в состояние, которое было на момент сдачи квартиры в наем, а также взыскать компенсацию морального вреда в размере 1600 грн и возмещение стоимости юридических услуг в размере 350 грн. Истица также доказала факт необходимости использования спорного жилья для себя и членов своей семьи, поскольку между ней и ее матерью возникли неприязненные отношения по факту проживания ее семьи в квартире матери (подтверждается проведенными проверками милиции).

В суде ответчик заявил, что договорился с истицей о проживании в спорной квартире в течение трех лет, от письменного договора найма истица отказалась, сославшись на нежелание платить налоги, замок и домофон установили, так как истица постоянно досаждала им и угрожала выселением.

И что же суд? Он признал устный договор найма действительным в силу ч. 2 ст. 218 ГК (поскольку по договоренности сторон ответчики вселились в спорное жилье). Основаниями для расторжения заключенного договора суд назвал: 1) краткосрочный договор найма (до одного года) может быть расторгнут по требованию наймодателя, если плата за жилье не внесена свыше двух раз, что было доказано в суде (согласно п. 1 ч. 2 ст. 281 ГК); 2) договор найма может быть расторгнут по требованию наймодателя в случае необходимости использовать жилье для проживания самого наймодателя и членов его семьи, при этом наймодатель обязан предупредить нанимателя о расторжении договора за два месяца (ч. 3 ст. 825 ГК); 3) заключенный договор нарушил право на жилье несовершеннолетнего сына истицы – такой договор нужно было согласовать с органами опеки и попечительства. В общем, своим решением суд расторг договор найма и выселил ответчиков без предоставления иного жилья, размер компенсации морального вреда снизил до 500 грн и взыскал с ответчиков 350 грн в качестве возмещения стоимости юридических услуг. А вот в части приведения жилья в первоначальное состояние суд истице отказал, указав, что такие требования не подлежат удовлетворению в связи с тем, что истица не предоставила суду данных о первоначальном состоянии ее жилья и о состоянии, существующем на день рассмотрения дела.

Делаем выводы

Итак, чтобы избежать подобных ситуаций, при сдаче квартиры в наем следует заключить договор найма жилья в письменной форме. Сам по себе он не является поводом для регистрации в таком жилье нанимателей, поскольку для проведения регистрации необходимо личное согласие и присутствие собственника жилья и членов его семьи. Кроме того, если среди членов семьи есть несовершеннолетние дети, требуется согласие на заключение такого договора органов опеки и попечительства, поскольку он ограничивает права ребенка на жилье. Кстати, ГК не требует нотариального удостоверения такого договора, достаточно лишь письменной формы.

Тем, кто хочет обезопасить себя от всевозможных «непоняток» с жильцами, можно посоветовать обратиться за удостоверением такой сделки к нотариусу. Но! Как только нотариус удостоверит договор найма, он направит информацию о новоиспеченном налогоплательщике в ГНИ. Об этом четко сказано в Разъяснениях Минюста Украины от 5 января 2011 г.: «При удостоверении упомянутых договоров нотариус, согласно п. 117 Инструкции, разъясняет сторонам необходимость регистрации в соответствующих органах, о чем делается отметка в тексте удостоверительной надписи. В случае, если наймодателем по договору является физическое лицо, не являющееся субъектом предпринимательской деятельности, нотариус обязан направить информацию об удостоверении такого договора налоговому органу по основному месту жительства плательщика налогов-арендодателя по форме и способом, установленным КМУ». Так что тем гражданам, кто не стремится платить налоги из средств, полученных от сдачи квартиры в наем, стоит избегать нотариальной процедуры.

Также при заключении договора обязательно указывайте срок его действия, так как, согласно ст. 821 ГК, если договором найма жилья не установлен срок его действия, такой договор считается заключенным на пять лет. И еще. Несмотря на срок договора найма жилья, нанимателю предоставлено право в любое время отказаться от договора, письменно предупредив об этом наймодателя за три месяца.

Юлия Габдуллина,

специально для «Судебно-юридической газеты»

**Инфосправка**

Топ-5 актуальных вопросов и ответов при аренде квартиры

Кто в доме хозяин? Зачастую жильцы жалуются, что наймодатель чуть ли не ежедневно заходит «в гости», проверяя, все ли в порядке и на месте. Ответить на вопрос, пускать ли в дом владельца, довольно проблематично. С точки зрения закона, сдача квартиры в аренду ни в коей мере не прекращает права собственности владельца квартиры. Тем не менее, согласно ст. 810 ГК, по договору найма (аренды) жилья одна сторона – собственник жилья – передает или обязуется передать другой стороне (нанимателю) жилье для проживания в нем на определенный срок за плату. Ни одним нормативно-правовым актом не установлен запрет на вход владельца в свое жилье, равно как и нет норм, запрещающих поставить на дверь свои замки. Поэтому во избежание конфликтных ситуаций в договоре найма жилья следует предусмотреть пункт, регулирующий возможность и/или порядок таких посещений.

Кто оплачивает коммуналку? Согласно нормам ГК, все коммунальные платежи возлагаются на нанимателя, разве что иное будет установлено в договоре найма жилья. Например, можно увеличить размер арендной платы за счет коммунальных платежей, которые собственник квартиры будет уплачивать лично. Условие о том, что наниматель освобождается от уплаты коммунальных платежей, должно быть закреплено в договоре письменно!

Как выселить жильцов-неплательщиков? Жильцов, не оплачивающих арендную плату за жилье, можно выселить только через суд. Причем даже обратившись в ОВД, помощи от правоохранителей в этом деле вы не получите до решения суда о выселении. Согласно ч. 2 ст. 825 ГК, договор найма жилья может быть расторгнут решением суда по требованию наймодателя в случаях: 1) невнесения нанимателем платы за жилье за шесть месяцев, если договором не установлен более продолжительный срок, а при кратковременном найме – свыше двух раз; 2) разрушения или порчи жилья нанимателем или иными лицами, за действия которых он отвечает. Кроме того, договор можно расторгнуть по требованию наймодателя в случае необходимости использования жилья для проживания самого наймодателя и членов его семьи с обязательным уведомлением нанимателя за два месяца. Наконец, выселить жильца можно в том случае, если квартирант использует жилье не по назначению или систематически нарушает права и интересы соседей. Однако предшествует такому выселению обязательное предупреждение нанимателя о необходимости устранения таких нарушений.

Как забрать залог при расторжении договора найма? Нормы о залоге, который, как правило, берут владельцы жилья при заключении договора, законодательно не закреплены. Поэтому применяются общие правила залога, самое главное из которых – форма соглашения о залоге, его размере и условиях его возврата должна быть письменной. Если в договоре указано, что залог (обычно он составляет стоимость аренды за месяц) возвращается при условии возврата квартиры по окончании договора в состоянии, которое было на момент заключения договора, то к договору необходимо приложить акт приемки-передачи. В этом документе описывается имущество, передаваемое в наем, и его состояние. После окончания срока аренды составляется еще один акт, который сопоставляется с предыдущим. Если имущество сдано в первоначальном виде или с учетом нормального износа, наймодатель обязан вернуть залог. Если же условий возврата залога нет, о нем свидетельствует лишь пункт в договоре, то квартиранту можно посоветовать просто не платить за последний месяц арендную плату, которая погасится в счет залога.

Кто клеит обои, а кто меняет трубы? Ст. 819 ГК устанавливает, что текущий ремонт жилья, переданного в наем, обязан осуществлять квартирант, если иное не установлено договором. Капитальный ремонт съемной квартиры обязан проводить наймодатель, если иное не установлено договором.