Вся правда о жилье под 3% годовых

Станет ли «доступное жилье» действительно доступным в случае реформирования системы государственного ипотечного кредитования?

Накануне Международного женского дня на расширенном заседании Кабмина Президент Украины Виктор Янукович сделал сенсационное заявление, мимо которого не смогли пройти отечественные СМИ. По словам главы государства, с мая 2012 г. в Украине начнет действовать новая программа государственного ипотечного кредитования, главным преимуществом которой будет установление размера процентов по ипотечным кредитам не более 3% годовых. При этом часть процентов будет компенсироваться государством, а сами кредиты будут рассчитаны на 10–15 лет. Не удивительно, что в стране, где квартирный вопрос по-прежнему остается нерешенным для огромного количества граждан (более 1 млн граждан Украины пребывают на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий), это заявление вызвало широкий общественный резонанс. В этот статье мы попробуем разобраться, что имел ввиду Президент, и каковы перспективы внедрения подобного рода инициативы.

Программы пока нет

На самом деле на сегодняшний день какой-либо госпрограммы, предусматривающей описанные условия кредитования, вообще не существует. Судя по всему, слова главы государства были новостью не только для населения, строительных компаний и банкиров, но и для чиновников госаппарата. Тем не менее, Министерство регионального развития, строительства и ЖКХ после этого заявления уже занялось разработкой схем для внедрения инициативы Президента. Обсуждением условий кредитования также занимаются Минфин и Нацбанк. Однако никакой конкретики по этому вопросу пока нет.

Но эксперты уже дали свою предварительную оценку возможному внедрению подобного рода программы. Прежде всего, отметим, что гражданам, имеющим доход менее 7 тыс. грн на семью в месяц, лучше даже не думать о таком кредитовании – не «потянут» они эти 3% годовых (что уж говорить о коммерческих кредитах!). Застройщики же восприняли инициативу главы государства с энтузиазмом, поскольку им выгодно быстрее продать построенные дома, но от комментариев отказываются, утверждая, что это преждевременно. А банкиры и вовсе оценили предложения Президента весьма скептично, ведь ставка по коммерческим кредитам сейчас составляет примерно 18% годовых, поэтому возникают большие сомнения, что государство будет способно системно выполнять обязательства по возмещению разницы между 3% и коммерческим процентом. Впрочем, участие коммерческих финансовых структур в программе пока под вопросом. Скорее всего, в реализации программы будут задействованы лишь Государственное ипотечное учреждение (ГИУ), Государственный фонд содействия молодежному жилищному строительству и недавно созданное госбанками Агентство по рефинансированию жилищных кредитов.

Поиском финансов уже занялись

Чтобы дешевое ипотечное кредитование воплотилось в жизнь, по разным данным, только в этом году необходимо найти от 1 до 2 млрд грн. Сумма немаленькая, но первый замглавы Администрации Президента Ирина Акимова высказалась на этот счет весьма оптимистично. Учитывая, что финансирование этого и других социальных предложений главы государства (речь идет о выплатах населению по 1 тыс. грн в счет погашения долгов Сбербанка СССР и о доплатах в 100 грн малообеспеченным пенсионерам) составляет лишь 4,8% доходной части Госбюджета на 2012 г., деньги на эти цели можно найти путем перераспределения расходов. Однако некоторые эксперты заявляют и о возможной дополнительной эмиссии гривни, что, впрочем, не должно существенно сказаться на уровне инфляции в стране. В любом случае, пока мы не увидим документ, предусматривающий условия реализации заявленной Президентом программы государственного ипотечного кредитования, окончательные выводы делать рано. При этом удивление вызывает то, что глава государства назвал точную дату начала действия этой программы – 3 мая 2012 г. Внедрение подобной инициативы в столь короткий срок вызывает сомнения.

Впрочем, в Украине уже действует подобного рода программа обеспечения населения доступным жильем. Ее условия отличаются от предложенных Президентом, однако можно предположить, что новая программа государственного ипотечного кредитования будет создана путем изменения положений уже действующих нормативно-правовых актов.

Действующая программа «Доступное жилье»

Постановлением Кабмина №1249 от 11.11.2009 утверждена Государственная целевая социально-экономической программа строительства (приобретения) доступного жилья на 2010–2017 гг., целью которой является повышение уровня обеспечения граждан, требующих улучшения жилищных условий, жильем путем внедрения финансово-инвестиционного механизма господдержки строительства (приобретения) доступного жилья. Эта цель должна быть достигнута путем снижения (по сравнению с рыночными) процентных ставок по кредитам, выдаваемым для строительства (приобретения) жилья при условии государственной поддержки.

Еще до появления этой Программы постановлением КМУ №140 от 11.02.2009 был утвержден Порядок обеспечения граждан доступным жильем. Согласно этому Порядку, обеспечение граждан доступным жильем осуществляется путем предоставления государственной поддержки, выражающейся в уплате государством 30% стоимости строительства (приобретения) доступного жилья и/или предоставления льготного ипотечного жилищного кредита. При этом установлены такие нормативы: максимальная площадь жилья, для строительства (приобретения) которого предоставляется господдержка, не должна превышать 21 кв. м на 1 лицо и дополнительно 10,5 кв. м на семью. Установлено, что господдержка предоставляется в двух вариантах. Согласно первому государство из бюджетных средств уплачивает 30% стоимости нормативной площади жилья, а гражданин обязан внести оставшиеся 70%. По второму варианту уполномоченным банком предоставляется льготный ипотечный кредит на срок до 30 лет. При этом процентная ставка составляет учетную ставку НБУ (сейчас это 7,75%) плюс 2%, т. е. 9,75% годовых.

Право на такую господдержку имеют граждане, пребывающие на учете лиц, нуждающихся в улучшении жилищных условий, если среднемесячный денежный доход семьи из расчета на 1 лицо не превышает 5-кратного размера среднемесячной зарплаты в соответствующем регионе по данным Госслужбы статистики. Если принять во внимание, что в среднем по Украине в январе 2012 г. зарплата составляла 2,7 тыс. грн, то (опять же, в среднем) 5-кратный размер этого уровня составляет 13,5 тыс. грн. Впрочем, в Киеве среднемесячная зарплата намного выше, ее показатель на январь 2012 г. приближается к 5 тыс. грн.

По данным пресс-службы Министерства регионального развития, строительства и ЖКХ, в текущем году планируется обеспечить доступным жильем более 1,5 тыс. семей – в настоящее время в Госбюджете на эти цели предусмотрено 200 млн грн. Пожалуй, увеличение объемов финансирования программы с одновременным снижением процентных ставок для граждан, получающих господдержку, способно увеличить эту цифру, по предварительным подсчетам министра регионального развития, строительства и ЖКХ Анатолия Близнюка, до порядка 10 тыс. семей. Однако И. Акимова считает, что это все равно не позволит существенно изменить ситуацию с обеспечением населения доступным жильем. По ее мнению, даже обновленной программой воспользоваться смогут лишь представители среднего класса, т. е. это в любом случае программа не для беднейших слоев населения.

Заключение

По результатам аудита коллегия Счетной палаты сочла выполнение утвержденной постановлением КМУ №1089 от 29.07.2002 Государственной программы по обеспечению молодежи жильем в 2002–2012 гг. и разработанных на ее основе региональных программ окончательно сорванным по вине государства (отчет опубликован на официальном сайте Счетной палаты). Хотелось бы вспомнить и о том, что 22 марта народные депутаты сняли с рассмотрения ранее принятый в первом чтении законопроект №4124 «Об обеспечении граждан доступным жильем» авторства КМУ времен премьерства Ю. Тимошенко. Впрочем, это неудивительно, ведь законопроект не соответствовал последним инициативам действующей власти. Т. е. проблема обеспечения граждан Украины жильем остается неразрешенной, поэтому любые инициативы властей по улучшению этой ситуации общество воспримет позитивно. Однако нужно понимать, что любое такое предложение выполнимо лишь при условии его надлежащего нормативного урегулирования, достаточного финансирования и организации контроля, исключающего любые проявления коррупции. В противном случае это популизм. Соответственно, до тех пор, пока обществу не будут предложены действенные механизмы реализации инициатив Президента, они (инициативы) выглядят просто ничем не подкрепленными заявлениями. Остается надеяться, что власти выполнят свои обещания, и Украина хоть немного приблизится к решению жилищного вопроса.

Андрей Мединский, специально для

«Судебно-юридической газеты»

Основные риски сверхдешевой ипотеки

1) коррупционные – могут возникнуть при распределении кредитов «для своих» (например, с целью последующей перепродажи);

2) экономические – если для выдачи дешевых кредитов будет произведена дополнительная эмиссия гривни, возможен новый виток инфляции;

3) маркетинговые – вероятно удорожание стоимости жилья из-за резко возросшего количества потенциальных покупателей;

4) популистские – прекращение госрегулирования программы в случае «неправильных» результатов выборов;

5) рыночные – по законам финансового рынка, нельзя кредитовать граждан на сумму, превышающую 20% их доходов; сегодня эти 20% уже давно «закредитованы» коммерческими банками.

**Комментарий**

Нужно не ставку банкам компенсировать, а развивать уставной фонд ГИУ

В Государственном ипотечном учреждении считают логичным предоставление ему роли исполнителя программы. По мнению председателя правления ГИУ Виктора Миргородского, заявленные ставки обеспечить реально:

– То, что сказал Президент, – вполне, с нашей точки зрения, реальные вещи. На сегодняшний день мы уже предоставили Кабмину наши предложения, направленные на то, чтобы сделать ипотеку под 2–3%. Предлагается пойти не путем компенсации ставки банкам, а добиться низких ставок с помощью увеличения уставного фонда ГИУ. За счет уставного фонда, с которого правительство не требует дивидендов, мы могли бы очень дешево выдавать кредиты и опуститься до 2–3%. Мы просчитывали эту ситуацию: уставный фонд – нулевая стоимость, а под 2–3% через банки непосредственно эти кредиты доходят до конечного потребителя. Если каждый год выделять по 2–3 млрд грн, то за 5–10 лет можно кардинально решить проблему, связанную с обеспечением доступным жильем граждан Украины. При этом Госбюджет не вынесет такой нагрузки, если безвозвратно выделять средства на компенсацию ставки коммерческим банкам.