Можно ли передавать жилой фонд в аренду под офис

Вопрос о том, можно ли снимать жилое помещение под офис, всегда был спорным. Хотя Гражданский кодекс (ст. 813) прямо указывает, что сторонами в договоре найма жилья могут быть физические и юридические лица, а если нанимателем является юридическое лицо, оно может использовать жилье лишь для проживания физического лица, бизнесмены продолжают экономить деньги, арендуя квартиры из жилого фонда под офисы. При этом налоговая служба прямо указывает, что относить оплату аренды на расходы, связанные с хозяйственной деятельностью, в этом случае нельзя. А многие юристы считают, что такой договор является действительным до того момента, пока суд не заявит об обратном. Этот вопрос всегда был актуальным, ведь стоимость коммерческой недвижимости в разы выше, чем «квази»-офиса, расположенного в жилом помещении. Как обстоят дела на самом деле, разбиралась «Судебно-юридическая газета».

Налоговая – против!

Мнения по этому поводу разделяются. Начнем с официальной позиции государственных органов.

Согласно абз. г пп. 14.1.97 Налогового кодекса, аренда жилых помещений – хозяйственная операция, которая предусматривает предоставление собственником жилого дома или квартиры в пользование арендатора на определенный срок для целевого использования и за арендную плату. Т. е. для того, чтобы арендатор смог отнести аренду жилых помещений на расходы, связанные с хозяйственной деятельностью, нужно, чтобы жилое помещение использовалось по назначению.

Многочисленные разъяснения налоговой четко отображают ее позицию: для отнесения аренды под офис на валовые расходы жилой фонд должен быть переведен в нежилой.

Порядок осуществления операций по аренде жилых помещений устанавливается Кабмином в соответствии с положениями Жилищного кодекса, ст. 8 которого установлено, что перевод пригодных для проживания жилых домов и помещений в домах государственного и общественного жилищного фонда в нежилые, как правило, не допускается.

Согласно п. 1 постановления Главного государственного санитарного врача Украины №42 от 1.12.1999 «Санитарные нормы микроклимата производственных помещений ДСН 3.3.6.042-99», производственным помещением является замкнутое пространство в специально определенных домах и сооружениях, в которых постоянно или периодически осуществляется трудовая деятельность людей. В то же время жилым домом, согласно п. 1 ст. 380 Гражданского кодекса Украины, является здание капитального типа, построенное с соблюдением требований, установленных законом и другими нормативно-правовыми актами, и предназначенное для постоянного в нем проживания. Поскольку производственными помещениями, которые используются для производственных потребностей, являются специально назначенные дома и сооружения, использование жилых домов под производственные нужды предусматривает их перевод в специально назначенные, т. е. нежилые. Следовательно, отнесение арендной платы за помещения, которые не переведены в нежилой фонд, в состав расходов плательщика налога является неправомерным. Так считает налоговая.

Похожего мнения придерживаются и иные госорганы. Например, НКРЭ, которая в письме №6083/14/17-08 от 03.10.2008, ссылаясь на положения ст.ст. 810, 813, 815 Гражданского кодекса, напоминает, что по договору аренды жилья одна сторона – собственник – передает или обязуется передать второй стороне (юридическому или физическому лицу) жилье только для проживания в нем на определенный срок за плату. Следовательно, передача владельцем другому лицу жилья не для проживания в нем, а для осуществления предпринимательской деятельности является прямым нарушением норм действующего законодательства Украины. А Госкомпредпринимательства в письме №3841 от 08.06.2004 указывает: для предоставления квартиры в аренду для обустройства в ней офисного помещения необходимо перевести такую квартиру в нежилой фонд.

Суды определиться не могут…

Что касается судебной власти, то ее представители разделились во мнениях.

Шевченковский суд Киева решением от 23.06.2005 признал неправомерным использование квартиры под офис. Принимая это решение, суд исходил из следующих норм.

В соответствии со ст. 150 Жилищного кодекса Украины, граждане, имеющие в частной собственности дом, пользуются им для личного проживания и проживания членов их семей и имеют право распоряжаться этой собственностью на свое усмотрение: продавать, дарить, завещать, сдавать в аренду, обменивать, закладывать, заключать другие не запрещенные законом сделки. В соответствии со ст. 6 Жилищного кодекса Украины, жилые дома и помещения назначаются для постоянного проживания граждан, а также для использования в установленном порядке как служебных жилых помещений и общежитий. Согласно ст. 10 ЖК Украины, граждане должны использовать жилое помещение в соответствии с его назначением.

Согласно ст. 319 ГК, собственник имеет право совершать относительно своего имущества любые действия, не противоречащие закону. Ст. 810 ГК предусмотрено, что по договору найма жилья одна сторона (наймодатель) передает или обязуется передать второй стороне (нанимателю) жилье для проживания в нем на определенный срок за определенную плату. И, наконец, в ст. 813 ГК черным по белому записано, что сторонами в договоре найма жилья могут быть физические и юридические лица. Если нанимателем является юридическое лицо, оно может использовать жилье лишь для проживания в нем физического лица.

Но некоторые суды приходят к выводу, что обязанность перевести жилое помещение в нежилое не влияет на основания и порядок формирования налоговых расходов арендатора при осуществлении им хоздеятельности.

В то же время ВАСУ в одном из своих решений (№К-34381/06 от 30.07.2009) изложил иное и, нужно отметить, весьма интересное мнение: «Расходы, связанные с арендой жилого помещения под офис, лица, непосредственно осуществляющего в нем свою деятельность, в любом случае являются такими, которые связаны с хозяйственной деятельностью и должны относиться в состав расходов, поскольку для осуществления своей хозяйственной деятельности любому предприятию необходимо иметь офисное помещение, телефонные линии, технику».

Жильцы дома тоже могут обратиться в суд

Итак, представим себе реальную ситуацию: юридическое лицо-истец арендовало квартиру для осуществления уставной деятельности, не связанной с производством. При этом, согласно ст. 204 Гражданского кодекса, сделка является правомерной, если ее недействительность прямо не установлена законом или если она не признана судом недействительной. Таким образом, наличие нарушения в переоформлении статуса квартиры может создать определенную ответственность для арендодателя, но не исключает понесенные налогоплательщиком расходы по хозяйственной операции – аренде помещения из его «валовых» расходов.

По нашему мнению, относить на расходы арендную плату за помещение из жилого фонда очень рискованно, ведь помещение используется не по целевому назначению. Такая сделка не будет считаться недействительной с момента совершения, но если однажды налоговая назначит соответствующую проверку (касательно правомерности отнесения арендной платы на валовые расходы), а затем обратится в суд, который, по примеру коллег из Шевченковского райсуда, придет к выводу, что договор является недействительным, предприятие просто обяжут выселиться.

Обращаться в суд с требованием выселить «офис» из жилого помещения может не только налоговая, но и ЖЭК, и жильцы дома, которым хлопанье дверью и топот ног клиентов и подрядчиков компании, арендующей квартиру, мешает жить.

В итоге суд признает сделку недействительной, поскольку она противоречит нормам законодательства. С момента вступления в силу решения должна произойти двойная реституция, т. е. стороны должны вернуть друг другу все полученное по договору и вернуться на круги своя. Этот момент имеет, конечно, и налоговые последствия. Если в течение действия договора компания имела смелость относить расходы на аренду на валовые, в результате признания договора недействительным и, соответственно, двойной реституции все эти траты не будут признаны, и предприятию начислят налог на прибыль и штрафы.

Вывод из всего сказанного выше следующий: арендовать помещение из жилого фонда с целью экономии средств можно, и такая сделка может быть признана неправомерной только судом. Однако относить оплату по такому договору на валовые расходы нежелательно – это может грозить серьезными финансовыми санкциями, если вопросом вплотную займется налоговая. Вместе с тем, не следует забывать, что квартира, даже переоборудованная под офис, редко соответствует всем пожарным, техническим, санитарным и иным условиям, предусмотренным для содержания сотрудников в помещении. Потому не стоит рисковать – проблем не оберетесь.

Анна Воеводина, специально для

«Судебно-юридической газеты»