Каким будет налог на недвижимость

С 1 января 2012 г. владельцы квартир и домов должны будут заплатить по 11 грн за каждый лишний квадратный метр

Собственность обязывает. С начала следующего года многие украинцы хорошо прочувствуют суть этой фразы. В конце прошлого года новый налог на недвижимость, сборы от которого призваны покрыть всю прибыль от отмененных местных налогов и сборов, вызвал бурю негодования у налогоплательщиков. Потом на время об этом налоге забыли, поскольку взиматься он начинает только с 1 января 2012 г. Необходимость его уплаты ложится на плечи более или менее обеспеченных граждан, а также юридических лиц, имеющих или намеревающихся иметь в собственности объекты жилой недвижимости. Кроме того, плательщиками этого налога будут и все нерезиденты – собственники объектов жилой недвижимости. Новый год не за горами, и настало время вспомнить, кто, за что и сколько будет платить.

Базу налогообложения определяет… налоговая

Для начала определимся, с какой недвижимости должен будет уплачиваться этот налог. Согласно пп. 14.1.129 НКУ, объекты жилой недвижимости – это здания, в соответствии с законодательством отнесенные к жилищному фонду, дачные и садовые дома.

Объекты жилой недвижимости делятся на такие типы:

жилой дом – здание капитального типа, сооруженное с соблюдением требований, установленных законом и другими нормативно-правовыми актами, предназначенное для постоянного проживания. Такие здания могут быть усадебного типа и квартирного типа разной этажности,

жилой дом усадебного типа – жилой дом, расположенный на отдельном земельном участке, который состоит из жилых и вспомогательных (нежилых) помещений;

пристройка к жилому дому – часть дома, расположенная вне контура его капитальных внешних стен и имеющая с основной частью дома одну (или больше) общую капитальную стену;

квартира – изолированное помещение в жилом доме, предназначенное и пригодное для постоянного в нем проживания;

коттедж – одно- или полутораэтажный дом небольшой жилой площади для постоянного или временного проживания с приусадебным участком;

комнаты в многосемейных (коммунальных) квартирах – изолированные помещения в квартире, в которой живут двое или больше квартиросъемщиков;

садовый дом – дом для летнего (сезонного) использования, который в вопросах нормирования площади застройки, внешних конструкций и инженерного оборудования не соответствует нормативам, установленным для жилых домов;

дачный дом – жилой дом для использования на протяжении года с целью загородного отдыха.

Если объекты жилой недвижимости находятся в общей долевой или совместной собственности нескольких человек, применяется особый подход к определению налогоплательщика (пп. 265.1.2 НКУ). Так, если объект жилой недвижимости пребывает в общей долевой собственности либо в общей совместной собственности, поделенной в натуре, понятно, что плательщиком налога является каждый собственник в части, пропорциональной его доле. Если объект жилой недвижимости пребывает в общей совместной собственности, не поделенной в натуре, то плательщиком будет кто-то один из них на основании их договоренности, если иное не установлено решением суда.

Хитрости с разделом большого дома на несколько человек с целью избежания уплаты налога не пройдут. Если дом имеет площадь 300 кв. м, но поделен в натуре на двоих по 150 кв. м, налог все равно придется заплатить, просто двум лицам – в размере, пропорциональном их доле в общей собственности.

Не являются объектом налогообложения (пп. 265.2.2 НКУ): объекты жилой недвижимости, находящиеся в государственной или коммунальной собственности; объекты жилой недвижимости, расположенные в зонах отчуждения и безусловного (обязательного) отселения, определенных законом; здания детских домов семейного типа; садовый или дачный дом, но не более одного такого объекта на одного налогоплательщика; общежития.

Базой налогообложения является жилая площадь объектов жилой недвижимости. В случае наличия у налогоплательщика нескольких объектов база налогообложения определяется отдельно по каждому из них.

Налоговая льгота

НКУ предусмотрены льготы по уплате налога – он начинает платиться за каждый квадратный метр, начиная со 121-го метра квартиры и с 251-го, если объектом является жилой дом.

Платится налог на недвижимость раз в год гражданами, и поквартально – юрлицами. Ставка определяется в п. 265.5 Налогового кодекса. Для квартир, жилая площадь которых не превышает 240 кв. м, и жилых домов жилой площадью не более 500 кв. м ставки налога не могут превышать 1% размера минимальной заработной платы, установленной на 1 января отчетного года. Владельцы квартир и домов, жилая площадь которых превышает указанные граничные размеры, будут платить налог в размере до 2,7% минимальной заработной платы. Окончательный размер налога будет зависеть от решения местного совета.

Кстати, сумму, которую должен заплатить простой гражданин государству, определяет налоговая по месту регистрации недвижимости. С этой целью по установленной форме готовится налоговое уведомление-решение, включающее и платежные реквизиты, которое отсылается плательщику по месту нахождения объекта жилой недвижимости до 1 июля отчетного года.

Когда нужно заплатить?

Для объектов жилой недвижимости, находящихся в собственности граждан, базу налогообложения определяют органы ГНС на основании данных Государственного реестра вещных прав на недвижимое имущество. База налогообложения объектов жилой недвижимости, находящихся в собственности юрлиц, исчисляется такими лицами самостоятельно, исходя из жилой площади объекта налогообложения на основании документов, которые подтверждают право собственности на такой объект.

Если же дело касается вновь созданного (построенного) объекта жилой недвижимости, налог уплачивается физлицом, начиная с месяца, в котором возникло право собственности на такой объект. Но и в данном случае уплачивать этот налог все равно нужно на основании налогового уведомления-решения, которое счастливому хозяину дома пришлет налоговая после получения ею информации о возникновении права собственности на такой объект.

Юридические лица самостоятельно исчисляют сумму налога по состоянию на 1 января отчетного года и до 1 февраля этого же года подают в налоговую по месту нахождения объекта налогообложения декларацию по установленной форме с разбивкой годовой суммы равными долями поквартально.

Граждане должны заплатить налог на протяжении 60 дней со дня вручения налогового уведомления-решения, юридические лица – путем перечисления авансовых платежей ежеквартально до 30 числа месяца, следующего за отчетным кварталом, с отражением таких сумм в годовой налоговой декларации.

Анна Воеводина, специально для

«Судебно-юридической газеты»

**Пример**

Представим, что у гражданина есть квартира жилой площадью 150 кв. м. Минимальная сумма фискальных отчислений – 1% от минимальной зарплаты за каждый квадратный метр свыше 120 кв. метров. Пока мы не знаем точного размера минимальной зарплаты в будущем году, но примем во внимание, что проектом Госбюджета-2012 с 1 января 2012 г. предусмотрено установление размера минимальной зарплаты в сумме 1073 грн. 1% процент составит 10,73 грн, и в целом расчет будет выглядеть так:

(150 м² – 120 м²) × 10,73 грн / 1 м² = 321,90 грн.

Если же мы захотим узнать размер налога на дом площадью 320 кв.м., то расчет будет выглядеть так:

(320 м² – 250 м²) × 10,73 грн / 1 м² = 751,10 грн

**А тем временем**

Если не БТИ, то кто? Определен временный порядок оценки недвижимости при отчуждении

Как известно, в 2012 г. процедура продажи недвижимости также претерпит некоторые изменения – отныне налог будет рассчитываться не от стоимости, определенной в БТИ, а от рыночной цены, установленной экспертом. Напомним, 5% стоимости проданной недвижимости платится в случае, если: 1) продается недвижимость, которая находилась в собственности налогоплательщика менее трех лет; 2) на протяжении отчетного года лицом осуществлялась продажа более одного объекта недвижимости; 3) продается объект незавершенного строительства. Тем не менее, до сих пор так и не было установлено, кто будут те эксперты, которые смогут оценить дом или квартиру.

И вот 1 ноября вступило в силу постановление КМУ №1103, которым утвержден Временный порядок определения оценочной стоимости недвижимости и объектов незавершенного строительства, которые продаются или обмениваются. Кабмин аргументирует временность утверждения порядка отсутствием законодательного определения госоргана-оценщика, поскольку в Законах «Об оценке имущества, имущественных прав и профессиональной оценочной деятельности в Украине» и «Об оценке земли» госорганы наделены функциями оценки только касательно государственного или коммунального имущества. В связи с этим правительство обязало Фонд государственного имущества Украины в шестимесячный срок подготовить проект изменений в Налоговый кодекс и Закон об оценке имущества, определяющих орган, который будет осуществлять оценку недвижимости и объектов незавершенного строительства.

Пока же, согласно нормам Временного порядка, до определения на законодательном уровне органа, уполномоченного осуществлять оценку, эти фекнции, помимо старого доброго Госземагентства, будут исполнять субъекты хозяйствования, соответствующие требованиям Закона об оценке имущества, имущественных прав и профессиональной оценочной деятельности в Украине и Закона об оценке земли. При этом методы оценки недвижимости определяются Временным положением в зависимости от объекта. Так, стоимость объектов малоэтажного строительства, в т. ч. дачного и садового типа, определяется с помощью затратного и сравнительного методов, объектов многоэтажного строительства – сравнительного метода с учетом информации о продаже подобных объектов за последние шесть месяцев. Объекты незавершенного строительства оцениваются с использованием комплекса методов, но только при условии, что их строительная готовность составляет не менее 70%, строительство началось не больше 5 лет назад и показатели прочности конструкций объекта позволяют завершить строительство, а объемно-планировочные характеристики соответствуют современным требованиям строительных норм и правил. В случае несогласия плательщика налога с оценкой принадлежащего ему объекта он сможет оспорить отчет об оценке в суде.

Впрочем, сами эксперты крайне негативно отзываются об этом Временном положении. Нельзя не сказать о том, что в документе земельные улучшения почему-то отождествляются с недвижимостью, а оценочная стоимость – с рыночной (источниками неопределенности при оценке объектов недвижимости является свобода в выборе базовых объектов для оценки, неоднозначность в установлении уровня износа, нечеткость методов расчета внешнего и функционального износа). Как результат, значения рыночной стоимости имущества, полученные в результате оценки различными оценщиками, могут существенно различаться. Поэтому, пока нет структур, которые проводили бы систематический мониторинг рынка, статистический анализ рыночной информации и расчеты интегральных параметров, необходимых для оценочной деятельности, говорить о рыночной стоимости для целей налогообложения, как минимум, преждевременно.