Особенности заключения и расторжения договора пожизненного содержания

Квартирный вопрос был, есть и будет актуален во все времена. Но купить заветные метры не так просто. Советская власть воспитала в нас стойкое нежелание гнуть спину на капиталиста, в результате чего ипотека воспринимается не иначе, как вселенское зло. Глупостью это назвать нельзя: культурная традиция беспочвенной не бывает. Неприязнь к кредитной кабале подкрепляется экономической нестабильностью, начиная с колебаний валютного курса и заканчивая сейсмической активностью на рынке труда. Но не спешите отчаиваться – на самом деле приобрести квартиру за половину или даже треть ее реальной стоимости вполне возможно. Для этого следует заключить договор пожизненного содержания (ухода), согласно которому одна сторона (отчуждатель) передает другой стороне (приобретателю) в собственность недвижимость, и за это приобретатель обязуется обеспечивать отчуждателя содержанием и/или уходом пожизненно. По сути, речь идет о покупке жилья вместе с бывшим его владельцем – как правило, одиноким пенсионером.

Впрочем, не следует трактовать данный договор слишком узко.

В понимании ст. 744 ГК Украины, по договору пожизненного содержания можно приобрести в собственность не только жилой дом или квартиру, но и другое недвижимое имущество или движимое имущество, имеющее значительную ценность.

Законодательство не устанавливает стоимостного выражения такой ценности или примерного перечня вещей, составляющих такое имущество. Это могут быть как транспортные средства, так и антикварные вещи, произведения искусства, культурные ценности, драгоценности, коллекции из перечисленных предметов, оборудование, ценные бумаги и даже объекты права интеллектуальной собственности.

Согласно договору пожизненного содержания, имущество переходит в собственность приобретателя, однако распоряжаться им приобретатель при жизни отчуждателя не сможет, о чем при удостоверении сделки в соответствии со ст. 73 ЗУ «О нотариате» делается надпись на всех экземплярах договора.

Особенности договора

Поскольку договор пожизненного содержания подлежит нотариальному удостоверению, заключается он в письменной форме. В случае несоблюдения установленной формы заключения договора он считается недействительным. Кроме того, согласно ч. 2 ст. 745 ГКУ, договор пожизненного содержания, передающий приобретателю в собственность недвижимое имущество, подлежит государственной регистрации. Примечательно, что, согласно ст. 746 ГКУ, для отчуждателя по договору граничный возраст законодательством не установлен, а вот приобретателями могут быть только совершеннолетние дееспособные лица, хотя может стать таковым и юридическое лицо.

Если приобретателями являются физические лица во множественном числе, они несут перед отчуждателем солидарную ответственность и становятся совладельцами имущества, передаваемого им по договору, причем это имущество принадлежит им на праве совместной собственности. Если договор заключен на содержание нескольких лиц – совместных собственников имущества, переданного приобретателю, в случае смерти одного из них объем обязательств приобретателя, естественно, уменьшается.

Договор пожизненного содержания носит длительный характер и требует от приобретателя постоянного выполнения своих обязанностей. В противном случае отчуждатель может требовать выполнения условий договора по предоставлению содержания и попечительства через суд.

Нелишним будет также знать, что договор пожизненного содержания может быть заключен отчуждателем и в пользу третьего лица (иждивенца), которому приобретатель должен предоставить пожизненное содержание и уход (ч. 4 ст. 746 ГКУ).

Замена приобретателя

Казалось бы, обязательства пожизненного содержания имеют личностный характер, поскольку устанавливаются относительно определенного физлица. Однако незаменимых у нас, как известно, не бывает. В частности, ст. 752 ГКУ предусматривает, что в случае невозможности дальнейшего исполнения физическим лицом обязанностей приобретателя по договору пожизненного содержания по основаниям, имеющим важное значение, эти обязанности с согласия отчуждателя и приобретателя могут быть переданы члену семьи первоначального приобретателя или другому лицу. Отказ отчуждателя в предоставлении согласия на передачу обязанностей приобретателя другому лицу может быть обжалован в суд, который в ходе разбирательства принимает во внимание, прежде всего, длительность выполнения договора. Собственно, чем дольше приобретатель добросовестно выполнял свои обязательства, тем на большую часть имущества он может претендовать.

Права и обязанности

В случае заключения сторонами договора пожизненного содержания момент возникновения прав и обязанностей между ними наступает с нотариальным удостоверением договора. Вслед за этой немаловажной формальностью возникает и право собственности приобретателя на имущество, которое ему передастся по договору, кроме недвижимости, возникновение права собственности на которую, как мы помним, действующее законодательство связывает с государственной регистрацией сделки. В некоторых случаях приобретатель становится собственником имущества, переданного ему по договору пожизненного содержания, с момента вступления в законную силу решения суда о признании действительным договора, не удостоверенного нотариально.

Отчуждатель имеет право определить все виды материального обеспечения и попечительства, которые будет предоставлять ему или третьему лицу приобретатель, а также условия обеспечения его жильем, в частности, посредством недвижимости, переданной приобретателю по договору. В случае необходимости отчуждатель имеет право ставить вопрос о замене имущества, переданного по договору пожизненного содержания. По взаимному согласию с отчуждателем такая замена должна происходить на основании внесения изменений в договор с соблюдением требований к его форме. Кроме того, приобретатель имеет право осуществлять владение и пользование имуществом, переданным ему по договору, если тем же договором не предусмотрено иное. Также приобретатель вправе определить в завещании наследника, в случае смерти передав тем самым свои обязательства по договору заинтересованному в получении такого имущества близкому лицу.

Приобретатель не имеет права при жизни отчуждателя передавать полученное по договору имущество в собственность на основании каких-либо сделок (кроме завещания) или использовать его в качестве залога. Кроме того, на такое имущество при жизни отчуждателя не может быть обращено взыскание.

Потеря, уничтожение или повреждение имущества, переданного по договору приобретателю, не является основанием для прекращения или уменьшения объема его обязанностей перед отчуждателем. Т. е. разбитый в результате ДТП автомобиль не освобождает от обязательств по договору, согласно которому был передан.

Что же касается обязанностей приобретателя, то договор пожизненного содержания предусматривает следующий их перечень: пожизненное обеспечение отчуждателя или иждивенца материальным содержанием и попечительством; обеспечение отчуждателя или иждивенца жильем; организация похорон отчуждателя или иждивенца (при желании отчуждателя). В случае ненадлежащего выполнения приобретателем своих обязательств договор может быть расторгнут в судебном порядке. В аналогичном порядке договор может быть расторгнут и по инициативе самого приобретателя.

Вердикт

Верить в людей или в деньги – выбирайте сами. И если сомневаетесь насчет пожизненного содержания, то всегда можете купить квартиру в кредит. Но если уж решились на попечительство, проявите природное любопытство – почитайте договор, уточните все детали у нотариуса, а еще лучше – предварительно проконсультируйтесь у юриста. Не все старики – вредные интриганы, есть и те, кому действительно требуются человеческое тепло и внимание. Позаботившись о них, вы не только приобретете жилплощадь, но и сделаете доброе дело.

Катерина Бутовченко,

«Судебно-юридическая газета»

**Судебная практика**

Основная причина конфликтов – внезапно появившиеся родственники

Итак, договор пожизненного содержания может быть расторгнут по решению суда. Как минимум две причины для соответствующего обращения мы уже имеем: не согласны с заменой переданного имущества – в суд; недовольны качеством ухода со стороны приобретателя – туда же. А бывают еще ситуации, когда в суде происходит выяснение семейных проблем. Например, если отношения у родителей с детьми не ладятся, и они заключают договор, чтобы регламентировать свои обязательства конструктивно, без перехода на личности. Дети смотрят в свою копию документа, уясняют обязанности и делегируют их наемным работникам – от греха подальше, а родители жаждут внимания и отправляются в суд под предлогом того, что «исполняющие обязанности» филонят. И что примечательно, такие родители имеют полное право требовать исполнения обязательств по договору непосредственно детьми, которые под этим самым договором подписались. Поэтому если вы на дух не переносите отца-тирана, лучше такие условия в договоре заранее предусмотреть и черным по белому прописать привлечение оплачиваемого ухода со стороны.

Ну и, наконец, самый распространенный сценарий судебного разбирательства – мошенничество со стороны отчуждателя. То, что это мошенничество, доказать очень сложно. Вы договариваетесь с бездетной и одинокой бабулькой на предмет пожизненного содержания. Договор вы, естественно, читаете невнимательно, потому что слезы жалости уже застилают глаза, а в договоре написано, что вы получите свое вожделенное имущество, «если не появятся законные наследники». А они появляются – в виде пропавшей без вести дочери-«заробитчанки», которая, приехав на похороны отчуждательницы, теперь претендует на честно приобретенное вами имущество. И судья вам даже сочувствует чисто по-человечески, но помочь ничем не может. Потому что нужно внимательно читать договор!

Или еще нюанс: сделку с вами заключил один из пожилых бездетных соседей, проживающий совместно с очень больной женой. Вы за ними двоими старательно ухаживаете. Старушка редко приходит в сознание, но когда ее муж покидает бренный мир, чудо все-таки происходит. И тут выясняется, что она вас ни о чем не просила, выделения части почившего супруга из совместной собственности не производилось, и если вы и вправе на что-то претендовать, то это еще доказать надо. Не говоря уж о том, что вы-то ухаживали за двумя старичками, а претендовать можете на имущество одного из них.