Что делать, если обещал продать квартиру. Особенности заключения предварительных договоров аренды и купли-продажи недвижимого имущества

Заключению договора всегда предшествуют переговоры сторон об условиях будущего соглашения. Вполне логично, что, достигнув определенных договоренностей, стороны желают получить какие-то гарантии заключения такого договора в будущем. Наиболее распространенным «инструментом фиксирования» достигнутых договоренностей является предварительный договор, возможность заключения которого предусмотрена нормами Гражданского и Хозяйственного кодексов Украины.

Что такое предварительный договор

Приступая к анализу понятия предварительного договора по двум указанным актам, следует отметить, что они несколько по-разному регулируют этот институт. Однако следует отметить, что применение того или иного кодекса зависит, прежде всего, от субъектного состава правоотношений: для физических лиц это нормы Гражданского кодекса, для субъектов хозяйствования (юридических лиц и физических лиц-предпринимателей) – Хозяйственного, а также субсидиарно (т. е. в той части, которая не урегулирована в ХК) – опять же Гражданского.

Согласно ч. 1 ст. 635 ГК, предварительным является договор, стороны которого обязуются на протяжении определенного срока заключить основной договор на условиях, установленных предварительным. В ч. 1 ст. 182 ХК указано, что по предварительному договору субъект хозяйствования обязуется в определенный срок, но не позднее одного года с момента заключения договора, заключить основной хозяйственный договор на условиях, предусмотренных предварительным.

Суть предварительного договора по ГК и ХК является одинаковой, однако в ХК установлен предельный срок в один год для заключения основного договора с момента заключения предварительного. В ГК таких ограничений нет.

Немаловажным моментом для действительности предварительного договора является форма его заключения. Абз. 4 ч. 1 ст. 635 ГК гласит, что предварительный договор должен быть заключен в форме, установленной законодательством для основного договора. Если форма основного договора законодательством не установлена, он заключается в письменной форме. В ХК вопрос формы предварительного договора прямо не урегулирован, однако, учитывая положения ч. 5 ст. 182 ХК, согласно которым отношения, касающиеся заключения предварительных договоров, регулируются ГК с учетом особенностей, предусмотренных этим Кодексом, можно сделать вывод, что к форме хозяйственных договоров следует также применять требования абз. 4 ч. 1 ст. 635 ГК.

Особенности продажи (аренды) недвижимости

Что касается содержания предварительных договоров купли-продажи и аренды недвижимости, следует отметить, что, согласно ч. 2 ст. 182 ХК, в них должны быть определены существенные условия основных договоров. Ст. 635 ГК несколько по-другому регулирует этот вопрос, поскольку предусматривает возможность согласования существенных условий не в предварительном, а уже непосредственно в основном договоре. Однако это возможно лишь в случае, если порядок согласования существенных условий указан в предварительном договоре либо установлен актами гражданского законодательства.

Заметим, что в юридических кругах высказывалось мнение, что существенные условия нужно устанавливать уже в предварительном договоре, поскольку, согласно ч. 1 ст. 638 ГК, договор считается заключенным, если стороны в надлежащей форме достигли соглашения по всем существенным условиям. Стоит отметить, что этот вопрос является дискуссионным.

Во избежание рисков обжалования недобросовестной стороной предварительных договоров целесообразнее согласовывать все существенные условия основного договора на этапе заключения предварительного.

Согласно абз. 2 ч. 1 ст. 638 ГК, существенными являются условия договора о его предмете, а также те, которые определены законом как существенные или являются необходимыми для договоров данного вида, и те, относительно которых по заявлению хотя бы одной из сторон должно быть достигнуто согласие. ХК расширяет перечень существенных условий для хозяйственного договора – в частности, согласно ч. 3 ст. 180, кроме предмета, сторонами в любом случае должны быть согласованы цена и срок действия договора. Кроме того, для договоров отдельных видов законодательством могут быть предусмотрены и другие существенные условия. Так, для договоров аренды недвижимости таковыми являются объект аренды (состав и стоимость имущества с учетом ее индексации), срок договора, арендная плата с учетом индексации, порядок использования амортизационных отчислений, возобновление арендованного имущества и условия его возврата или выкупа (ст. 284 ХК). Если же речь идет об аренде государственного или коммунального имущества, договор должен содержать существенные условия, предусмотренные специальным Законом №2269-XII.

Однако необходимо различать существенные условия основного и предварительного договоров купли-продажи/аренды недвижимости. Учитывая, что предварительный договор является, по сути, «договором о договоре», его предметом будет осуществление сторонами действий по заключению основного договора относительно объекта недвижимости. А вот предметом основного договора будет непосредственно передача-принятие в собственность/аренду такого объекта. Сроком в предварительном договоре является согласованный сторонами срок заключения основного договора. Согласование же цены в предварительном договоре может быть более выгодным для одной из сторон – в случае изменения в будущем рыночной стоимости объекта недвижимости.

Если сторона уклоняется от заключения основного договора

Ч. 3 ст. 635 ГК предусмотрено, что сторона, которая необоснованно уклоняется от заключения договора, предусмотренного предварительным договором, обязана возместить другой стороне убытки, причиненные просрочкой, если другое не установлено предварительным договором или актами гражданского законодательства. Согласно ч. 3 ст. 182 ХК, если сторона, заключившая предварительный договор, получив проект основного договора от другой стороны, уклоняется от его подписания, вторая сторона имеет право требовать заключения такого договора в судебном порядке.

В большинстве случаев при заключении предварительного договора одна сторона (покупатель/арендатор) с целью получения гарантий заключения в будущем основного договора передает второй стороне определенную сумму денежных средств. Именоваться они могут по-разному – аванс, задаток, предоплата. Но часто стороны не понимают смысла указанных понятий и их принципиальных различий, что может привести к неприятным последствиям. Рассмотрим эти понятия подробнее.

Согласно ч. 1 ст. 570 ГК, задатком является денежная сума или движимое имущество, которое выдается кредитору должником в счет положенных с него платежей в подтверждение обязательства и в обеспечение его исполнения. Примечательно, что в ч. 2 ст. 570 ГК четко определено, что если в договоре не установлено, что сумма, оплаченная в счет положенных с должника платежей, является задатком, она считается авансом. Другими словами, у нас действует «презумпция аванса».

На практике стороны, заинтересованные в заключении основного договора, порой пытаются взыскать с уклоняющейся стороны денежные средства в двойном размере от переданных по предварительному договору. Такая возможность действительно предусмотрена действующим законодательством, но исключительно для случаев передачи задатка (абз. 2 ч. 1 ст. 571 ГК) – она не может быть применена для аванса и других подобных предварительных платежей. Это объясняет принципиальное отличие задатка от аванса и их правовые последствий для сторон предварительного договора, которые четко прописаны в сложившейся судебной практике при рассмотрении указанной категории дел. Высшими судебными инстанциями высказывается позиция, что главной особенностью задатка является то, что он одновременно является способом и платежа, и обеспечения исполнения обязательств. Кроме того, задаток может обеспечивать лишь существующие договорные обязательства.

В отличие от задатка, аванс является лишь способом платежа, предварительной платой и не исполняет обеспечивающей функции. Кроме того, аванс не всегда является доказательством существования обязательства.

В тоже время необоснованное уклонение одной из сторон предварительного договора от заключения основного может быть лишь основанием для возмещения второй стороне убытков, причиненных просрочкой, поскольку обязательство, установленное предварительным договором, прекращается, если основной договор не заключен на протяжении установленного срока (ст. 635 ГК). Иными словами, если основной договор купли-продажи (аренды) недвижимости сторонами так и не был заключен, полученные одной стороной денежные средства по предварительному договору являются не задатком, а авансом, который подлежит возврату второй стороне в размере оплаченной суммы (определение ВСУ от 18.08.2008 №6-5738св08, определение ВСУ от 08.09.2010 №6-7081св10). Таким образом, требования стороны вернуть уплаченные по предварительному договору средства в двойном размере являются необоснованными вне зависимости от того, как они названы в договоре.

Еще один вопрос касается того, можно ли в судебном порядке признать заключенным основной договор, основываясь лишь на волеизъявлении сторон в предварительном договоре. Как говорилось выше, в хозяйственных правоотношениях это возможно. А вот в гражданских эта тема является дискуссионной, поскольку такое право в ст. 635 ГК прямо не предусмотрено. По этому поводу следует отметить, что некоторые суды считают подобные исковые требования правомерными и не нарушающими принцип свободы договора, поскольку волеизъявление о заключении основного договора стороны высказали в предварительном, в связи с чем, применяя ст. 16 ГК, удовлетворяют иски. Другие же поддерживают позицию, что вследствие нарушения стороной принятого на себя в предварительном договоре обязательства могут наступать только те последствия, которые непосредственно предусмотрены ст. 635 ГК, а также ст. 611 ГК (решение ВСУ от 12.05.2010 №6-8078св10).

Если позиция по этому вопросу является спорной, то по поводу исковых требований о побуждении стороны заключить основной договор однозначно можно утверждать, что они не отвечают способам защиты, предусмотренным ст. 16 ГК, а также грубо нарушают установленный ст. 627 ГК принцип свободы договора, согласно которому заключение договора носит добровольный характер, и никто не может быть принужден к вступлению в договорные отношения. Другими словами, можно попытаться признать в судебном порядке договор заключенным, а вот просить суд обязать сторону заключить договор не стоит даже пытаться.

Марина Саенко, адвокат,

партнер юридической компании «Закон Победы»