Оформление права на спорный земельный участок

Думается, не одно юридическое лицо, приобретая в собственность недвижимость, сталкивалось потом с тем, что оформить землю, на которой она находится, весьма сложно. И дело даже не столько в бюрократических проволочках, сколько в том, что государство, несмотря на наличие недвижимой собственности, может решить, что земельный участок занят неправомерно, и попытаться произвести выселение. Кто прав, а кто нет, и как правильно выйти из сложившейся ситуации, рассмотрим на примере из судебной практики.

В декабре 2009 г. прокурором одного из районов столицы в интересах государства (в лице Киевского горсовета) был заявлен иск к ООО об освобождении земельного участка. По мнению истца, ответчиком этот земельный участок использовался для обслуживания нежилого здания, принадлежащего ему на праве собственности, без законных на то оснований, поскольку, по результатам проверки, проведенной Государственной инспекцией по контролю за использованием и охраной земель в Киеве, на спорный земельный участок у ответчика не было правоустанавливающих документов.

Хозяйственный суд в удовлетворении исковых требований отказал. Суд апелляционной инстанции решение суда первой инстанции оставил без изменений. ВХСУ постановление апелляционного суда также оставил без изменений. Генпрокурор подал заявление о пересмотре постановления ВХСУ Верховным Судом Украины по мотивам неодинакового применения судом кассационной инстанции одних и тех же норм материального права. Заявителем были предоставлены постановления ВХСУ, датированные 2010 г. и мотивированные тем, что возникновение права собственности на объект недвижимости не является безусловным основанием для заключения договора аренды земельного участка. Сделки, влекущие переход права собственности на недвижимый объект, одновременно являются основанием для перехода права на землю, однако оформление такого права осуществляется в установленном законом порядке.

В основе обжалуемого постановления ВХСУ был вывод о правомерности пользования ответчиком спорным земельным участком в связи с расположением на нем принадлежащего ответчику недвижимого имущества и оформлением им прав на спорный земельный участок с разрешения Киевского городского совета.

Согласно ст. 377 ГК Украины, к лицу, которое приобрело жилой дом, здание или сооружение, переходит право собственности на земельный участок, на котором они размещены, без изменения его целевого назначения, в размерах, установленных договором. Если договором об отчуждении жилого дома, здания или сооружения размер земельного участка не определен, к приобретателю переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята жилым домом, зданием или сооружением, и на часть земельного участка, которая необходима для их обслуживания. Если жилой дом, здание или сооружение размещены на земельном участке, предоставленном в пользование, то в случае их отчуждения к приобретателю переходит право пользования той частью земельного участка, на котором они размещены, и частью участка, которая необходима для их обслуживания.

Ст. 120 ЗК Украины установлено, что в случае приобретения права собственности на жилой дом, здание или сооружение, находящиеся в собственности, пользовании другого лица, прекращается его право собственности, а также право пользования земельным участком, на котором расположены эти объекты. Это право переходит к лицу, которое приобрело в собственность жилой дом, здание или сооружение, размещенные на земельном участке, находящемся в собственности другого лица, вместе с правом собственности на земельный участок или его часть, на которой они размещены, без изменения его целевого назначения. Если жилой дом, здание или сооружение размещены на земельном участке, находящемся в пользовании, то в случае приобретения права собственности на эти объекты к приобретателю переходит право пользования земельным участком, на котором они размещены, на тех же условиях и в том же объеме, которые были у предыдущего землепользователя.

Таким образом, с возникновением права собственности на здание или сооружение к владельцу переходит право собственности или право пользования земельным участком, на котором расположено принадлежащее ему здание или сооружение. Из материалов дела следует, что ответчик на законных основаниях является владельцем нежилого здания – магазина, расположенного на спорном земельном участке, который, в свою очередь, на тот момент находился в стадии оформления документов на годичную аренду ответчиком с последующим выкупом.

Ст. 16 Закона Украины «Об аренде земли» установлено, что заключение договора аренды земельного участка из земель государственной или коммунальной собственности осуществляется на основании решения соответствующего органа исполнительной власти или органа местного самоуправления – арендодателя, принятого в порядке, предусмотренном ЗК Украины, или по результатам аукциона. При этом передача в аренду земельных участков, находящихся в государственной или коммунальной собственности, осуществляется по результатам проведения земельных торгов, кроме случаев, когда на таких земельных участках возведены сооружения, находящиеся в собственности физических или юридических лиц. Предоставление таких земельных участков, в соответствии с ч.  1 ст. 123 ЗК Украины, осуществляется на основании решений органов исполнительной власти или органов местного самоуправления. Решение ими принимается на основании проектов землеустройства по отводу земельных участков. Т. е., если юридическим лицом были соблюдены все перечисленные процедуры, считать, что оно самовольно (безосновательно) занимает определенный земельный участок, нет оснований. С таким выводом нижестоящих судов согласился и ВХСУ, поскольку ответчик, став собственником здания, правомерно инициировал получение земельного участка в пользование и получил согласие Киевсовета на разработку документации по землеустройству. Однако рассмотреть и принять соответствующее решение в сроки, установленные законом, обязан соответствующий орган местного самоуправления, в данном случае – Киевский городской совет, который является истцом по делу, а не лицо, подавшее заявку.

Такая же правовая позиция была высказана в постановлении ВСУ от 2006 г. А это означает, что с возникновением права собственности на здание или сооружение у юридического лица возникает право получить земельный участок в пользование, а у соответствующего полномочного органа исполнительной власти или органа местного самоуправления – обязанность рассмотреть такой вопрос и принять соответствующее решение в сроки, установленные законом. А в случае нарушения этих сроков потенциальный собственник или пользователь до решения вопроса по сути, т. е. оформления, занимает такой участок правомерно. При таких обстоятельствах ВСУ отказал в удовлетворении заявления Генерального прокурора.