Что нужно знать при аренде жилья

Договор аренды жилого помещения (комнаты, квартиры, дома или части дома) должен быть заключен только в письменной форме (ст. 811 Гражданского Кодекса). Устное соглашение о найме не влечет никаких юридических последствий

Многие граждане, жители столицы, не имея в собственности своей крыши над головой, вынуждены обращаться за помощью к тем, кто готов поделиться «излишками» жилья, правда, на небезвозмездной основе.

Зачастую нуждающиеся в аренде жилья обращаются к услугам риэлтерских компаний, вот только в договоре найма (аренды) жилья, не всегда указываются все необходимые условия. В частности, основные требования к такому договору предусмотрены гл. 59 ГК. Прежде всего, договор аренды жилого помещения (комнаты, квартиры, дома или части дома) должен быть заключен только в письменной форме (ст. 811 ГК). Устное соглашение о найме не влечет никаких юридических последствий, разве что признание недействительности такого договора в судебном порядке. Важно понимать, что если арендатором является юридическое лицо, то оно вправе использовать жилье лишь для проживания в нем физических лиц (ст. 813 ГК). ГК позаботился и об общих правах и обязанностях арендатора (жильца). Статья 815 ГК предусматривает, что арендатор обязан использовать жилье лишь для проживания в нем, обеспечивать сохранность жилья и поддерживать его в надлежащем состоянии (так что вызов сантехника или электрика  лежит грузом обязанности на арендаторе). Кроме того, желая улучшить свое съемное жилище, арендатор должен знать, что, согласно ч. 2 ст. 815 ГК, он не имеет права проводить переустройство и реконструкцию жилья без согласия арендодателя.

Согласно ст. 819 ГК, текущий ремонт жилья, переданного в аренду, обязан осуществлять арендатор, если иное не установлено соглашением сторон. А вот капитальный ремонт должен производить арендодатель (опять-таки, если иное не установлено договором).

Понятно, что основной обязанностью арендатора является своевременная плата за жилье, а также самостоятельное внесение платы за коммунальные услуги, если иное не установлено соглашением сторон. Поэтому, заключая договор, оговорите это условие, чтобы избежать неприятных сюрпризов, которые не заставят себя ждать спустя месяц после вселения. Размер платы за пользование жильем устанавливается в договоре аренды жилья. Если же законом установлен максимальный размер платы за пользование жилым помещением, то плата, установленная в договоре, не может превышать этого размера. Кстати, одностороннее изменение размера арендной платы не допускается, если вы не договоритесь об этом при заключении договора или это уже установлено законом (в отношении аренды жилья, находящегося в государственной или коммунальной собственности). Как правило, срок внесения платы за арендованное жилье устанавливается в договоре, в противном случае применяется ч. 3 ст. 820 ГК: «если срок внесения платы за пользование жильем в договоре не установлен, арендатор вносит ее ежемесячно». Если вы вселяетесь с семьей, то ч. 1 ст. 816 ГК требует указания в договоре лиц, которые будут проживать совместно с вами, а вы, в свою очередь, будете нести ответственность перед арендодателем за нарушение условий договора лицами, проживающими вместе с вами.

Наконец, о самом главном – о сроке договора найма жилья. В соответствие со ст. 821 ГК, договор найма заключается на срок, установленный соглашением сторон. Если в договоре срок не установлен, то договор считается заключенным на пять лет. Более того, арендатор имеет преимущественное право на аренду жилья на новый срок (ст. 822 ГК). Эта же норма устанавливает, что не позднее, чем за три месяца до истечения срока договора аренды, арендодатель может предложить арендатору заключить договор на тех же или иных условиях или предупредить арендатора об отказе от заключения договора на новый срок. Если же арендодатель не предупредил арендатора, а арендатор не освободил помещение, договор считается заключенным на тех же условиях и на тот же срок. А вот если арендодатель отказался от заключения договора на новый срок, но на протяжении одного года заключил такой договор с другим лицом, арендатор имеет право требовать перевода на него прав арендатора и (или) возмещения убытков, причиненных отказом заключить с ним договор на новый срок. Примером таких убытков может стать ситуация, когда арендатор был вынужден заключить договор найма с другим арендодателем по цене, превышающей стоимость предыдущей аренды. Разница в арендной плате между вторым и первым договором и будет теми убытками, возмещения которых арендатор вправе потребовать от предыдущего арендодателя (в судебном порядке).

Что касается прекращения договора аренды жилого помещения, то арендатор имеет право по согласию других лиц, постоянно с ним проживающих, в любое время отказаться от договора аренды, письменно уведомив об этом арендодателя за три месяца. В том случае, если арендатор освободил помещение без предупреждения, арендодатель имеет право требовать от него плату за пользование жильем за три месяца, если докажет, что не смог заключить договор на таких же условиях с другим лицом (разумеется, доказывание будет проходить в судебном порядке). Статьей 825 ГК предусмотрены и иные основания для прекращения (расторжения) договора найма жилого помещения. В случае расторжения договора аренды не надейтесь, что вас выселят из занимаемого помещения и переселят в другое. В соответствие со ст. 826 ГК, «в случае расторжения договора аренды жилья арендатор и прочие лица, проживающие с ним совместно, подлежат выселению на основании решения суда, без предоставления им другого жилья».

Как бы то ни было, все названные права и обязанности по найму жилья возникают только при заключении письменного договора. Поэтому не забывайте договориться с арендодателем в письменной форме.

Юлия Габдуллина,

«Судебно-юридическая газета»