Ломать ? не строить. О вопросах перепланировки квартир в жилых домах

Подходит к концу финансовый кризис (правда, если верить анекдоту на злобу дня, для некоторых он даже не начинался), и предприимчивые граждане, сумевшие сохранить и приумножить денежные средства, начинают их вкладывать в благоустройство собственного жилища, расположенного, как часто это бывает, в многоквартирных жилых домах, «нечаянно» захватывая часть общей (!) «подъездно-парадной» территории. Многие жильцы, соседи «новаторов жилых домов», потеряли уже немало нервных клеток от строительных шумов на лестничной клетке. «Что же делать? Кто дал право рушить стены?» — вопрошают «потерпевшие» граждане. Отвечаем. В соответствии с Правилами пользования помещениями жилых домов и общежитий (утв. Постановлением КМУ от 8 октября 1992 г. с посл. изм. ? 572) собственники, наниматели (арендаторы) помещений жилых домов имеют право на переоборудование и перепланировку жилых и подсобных помещений, балконов и лоджий по соответствующим проектам без ограничения интересов иных граждан, проживающих в доме, с согласия собственника дома (квартиры) и органа местного самоуправления.

Мой дом — моя крепость?

В случае перепланировки или реконструкции собственного жилья правило «мой дом, что хочу, то и ворочу» не работает. Согласно ч. 2 ст. 383 ГК Украины, собственник квартиры может на свое усмотрение осуществлять ремонт и изменения в квартире, переданной ему для использования как единого целого, при условии, что эти изменения не приведут к нарушению прав собственников иных квартир в многоквартирном жилом доме и не нарушают санитарно-технические требования и правила эксплуатации дома. Более того, в порядке ст. 152 ЖК Украины, перепланировка и переоборудование жилого дома (квартиры), принадлежащих гражданину на праве собственности, осуществляются с разрешения исполкома городского Совета народных депутатов.

Однако 30 сентября 2009 г. Кабмин принял постановление, которым утвердил Перечень строительных работ, на выполнение которых не требуется разрешение (? 1104). Так, к «не требующим» разрешения работам относят перепланировку квартир в многоквартирных жилых домах, а также объектов общественного назначения с сохранением несущей конструкции, без превышения допустимых нагрузок на перекрытия, стены и фундамент при условии соблюдения существующих архитектурно-планировочных требований, государственных строительных норм, городских правил застройки. Однако возникает резонный вопрос, как собственно гражданин поймет, допускает ли он «перегрузку» на стены и фундамент, соблюдены ли архитектурно-планировочные требования и т.д.

Кроме того, действует и Приказ Госкомжилкомхоза от 17.05.2005 ? 76 «Об утверждении Правил содержания жилых домов и придомовых территорий», который поясняет, что под элементами перепланировки понимают перенос и разборку перегородок, перенесение и установку дверных прорезей, устройство и переустройство тамбуров, пристройку балконов на уровне первых этажей многоквартирных домов. Так вот, согласно названному Приказу, переоборудование и перепланировка жилых домов, жилых и нежилых в жилых домах помещений возможно только после получения разрешения исполнительного комитета городского Совета народных депутатов (п. 1.4.1.).

Для получения разрешения на перепланировку (переоборудование) жилища его собственник по согласию собственника всего жилого дома (ЖСК, ОСМД и т.п.) подает заявление в орган местного самоуправления о получении соответствующего разрешения и, как правило, следующие документы: копию свидетельства на право собственности; копию поэтажных планов, заверенных в установленном порядке; согласованный проект перепланировки; согласие собственников, сособственников или уполномоченных ими лиц на перепланировку помещений, которые находятся в их совместной собственности (п. 1.4.5.). Понятно, что Постановление КМУ (? 1104) имеет высшую юридическую силу, чем Приказ Госкомжилкомхоза, однако, как многим пришлось убедиться на собственном горьком опыте, в реальной жизни применяются правила Приказа ? 76.

Перепланировка квартир столичных жителей

Что касается перепланировки жилых домов (квартир) в столице, кроме названных документов, существует Решение Киеврады от 27.01.2005 ? 11/2587 «О Правилах застройки г. Киева», которым запрещается во время перепланировки помещений в многоквартирных жилых домах объединять лоджии и балконы с помещениями квартир путем разборки внешних стен, переносить на них нагревательные устройства; объединять квартиры по вертикали с полной или частичной разборкой межэтажных перекрытий; увеличивать площадь помещений санитарных узлов и ванных комнат за счет жилых и вспомогательных помещений квартиры; увеличивать прорезы в несущих стенах без утвержденной в установленном порядке проектной документации. Примечательно, что киевлянам также запрещено устраивать пристройки к первым этажам многоквартирных жилых домов для веранд и хозяйственных помещений квартир. Более того, названным решением установлен и запрет на установку кондиционеров и сотовых антенн на фасадах жилых домов, ориентированных в сторону улицы.

Само же разрешение на проектирование и реконструкцию отдельных частей здания, сооружения (в случае изменения функций жилого помещения на нежилые, производственные или наоборот, изменения технико-экономических показателей), в том числе на реконструкцию чердаков с устройством мансард, технического этажа, реконструкцию цокольного, первого этажей, подвалов, устройство отдельных собственных входов с улицы в нежилые помещения предоставляется распоряжением исполнительного Киевского горсовета (КГГА), проект которого готовит Главное управление градостроительства, архитектуры и дизайна городской среды КГГА (п. 10.1 Решения).

Для получения разрешения гражданину необходимо обратиться в Главное управление градостроения с письменным заявлением. Разрешение выдается этим же управлением и, как правило, по согласованию с соответствующей администрацией. Далее наступает очередь проектной документации на перепланировку квартиры, которая выполняется на основании выданного разрешения и согласовывается со специально уполномоченным органом градостроительства и архитектуры соответствующей районной в г. Киеве государственной администрацией. Требования к заявлению, перечень необходимых документов устанавливается Порядком, утверждаемым приказом Главного комитета управления градостроительства, архитектуры и дизайна городской среды КГГА.

Ремонт в праздничные дни - моветон

Возвращаясь к соседям, которым мешают жить ремонтные работы, то им следует знать, что, согласно п. 7 Правил пользования помещениями жилых домов и общежитий, собственник или наниматель квартиры обязан, во-первых, не допускать выполнение работ и иных действий, вызывающих порчу помещений, устройств и оборудования дома, нарушающих условия проживания граждан. Во-вторых, эти граждане не должны загромождать лестничные клетки, внеквартирные коридоры, колясочные, лифтовые шахты, чердаки, подвалы и иные вспомогательные помещения дома. В помещениях жилых домов также строго-настрого запрещается «громко петь и кричать, пользоваться звуковоспроизводящей аппаратурой и иными источниками бытового шума с 22.00 до 8.00».

Этим же документом запрещено проводить в рабочие дни с 21.00 до 8.00, а в праздничные и нерабочие дни круглосуточно ремонтные работы, сопровождаемые шумом. Собственник, наниматель помещения, в котором планируется проведение ремонтных работ, обязан сообщить жильцам прилегающих квартир, о начале ремонта. По согласию соседей всех прилегающих квартир ремонтные и строительные работы могут проводиться также в праздничные и нерабочие дни. Уровень шума, производимого во время проведения строительных работ, не должен превышать санитарных норм.

Если все изложенное в полной мере соответствует (противоречит) ситуации в вашем подъезде, дело приобретает характер ст. 150 КУоАП – «Нарушение правил пользования жилыми домами и жилыми помещениями». Поэтому, если ваши соседи мешают вам жить, смело требуйте прихода комиссии ЖЭКа или иной организации, на балансе которой стоит ваш дом, а также вызывайте инспекцию госархстройконтроля, на которую, кстати, и возложены соответствующие функции по контролю за несоблюдением госстандартов, норм и правил во время проектирования и строительства, самовольным строительством домов или сооружений. Именно их территориальные органы обладают полномочиями по составлению соответствующих протоколов об админправонарушениях и взиманию штрафов за допущенные нарушения.

Юлия Габдуллина, «Судебно-юридическая газета»

Акцент

Последствия незаконной перепланировки

Путь для законной перепланировки довольно тернист, поэтому-то граждане самовольно крушат стены и меняют потолки. Хотелось бы предупредить таких «народных умельцев», что даже если вы и «не сокрушили» несущие конструкции, ваш потолок остался на своем законном месте, а дом не уменьшился на пару-тройку этажей, то в будущем вас все равно ожидают определенные проблемы.

Дело в том, что никто не застрахован от продажи, наследования, дарения «перепланированного» жилья, и чтобы правильно оформить упомянутые сделки, без участия представителя БТИ здесь не обойтись. Этот представитель будет «обмеривать и обвешивать» ваше перестроенное жилище согласно Приказу Госкомстроя ? 127 от 24.05.2001 г. ? 127 (с изм.) «Об утверждении Инструкции о порядке проведения технической инвентаризации объектов недвижимого имущества», сопоставляя с техпаспортом. Разница между состоянием жилья де-факто и данными де-юре не даст возможности какого-либо отчуждения вашей «модернизированной» квартиры.

Существует, конечно, вариант, при котором можно самовольно перепланировать жилое помещение, а затем, покаявшись, заплатить штраф и начать всю процедуру согласования и регистрации. Правда, в этом случае, вы определенно рискуете быть привлеченным не только к административной ответственности (это, во всяком случае, можно пережить), но и к обязанности восстановить статус-кво своего жилья за собственный счет на основании соответствующего решения суда.

К примеру, 30 апреля 2010 года Печерским районным судом г. Киева было рассмотрено дело по иску КП по содержанию и эксплуатации жилищного хозяйства «Крещатик» к гражданину об обязанности привести перепланированное жилье в первоначальное положение согласно плана строительства. Истец также просил восстановления демонтированных ответчиком лестничных маршей черного хода и демонтажа перегородки между этажами. Суд полностью удовлетворил требования истца, исходя из того, что ответчик нарушил положения ст. 152 ЖК, согласно которым перепланировка помещения, принадлежащего гражданину на праве частной собственности, осуществляется с разрешения исполнительного комитета местного Совета народных депутатов, а также положения п. 18, 19, 21 «Правил пользования помещениями жилых домов и придомовыми территориями». Суд также обратил внимание на то, что ст. 190 ЖК предусмотрено, что граждане, причинившие вред жилым помещениям, инженерному оборудованию, обязаны возместить причиненный вред (привести в прежнее состояние). В связи с тем, что ответчиком не было получено соответствующего разрешения на проведение таких работ, суд сделал вывод, что ответчик не имел законных оснований для начала проведения указанных работ.