Договор ренты как особый вид договора отчуждения

С началом действия с 1 января 2004 года Гражданского кодекса Украины главой 56 этого Кодекса закреплен институт ренты, который является новым для гражданского законодательства Украины. Рента (нем. Rente, франц. rente от лат. reditta — возвращенная, отданная назад) – любой доход, регулярно получаемый от недвижимого имущества, земли, облигаций, который не требует от получателей предпринимательской деятельности.

Определение договора ренты установлено ст. 731 ГК Украины. Так, по договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает второй стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты взамен этого обязуется периодически выплачивать получателю ренту в форме определенной денежной суммы или в другой форме. Договор ренты позиционируется как самостоятельный, отличный от других договоров отчуждения, но вышеупомянутая статья предусматривает применение к нему положений о договоре купли-продажи, если при заключении договора ренты имущество передается за плату, или положений о договоре дарения, если имущество передается безвозмездно.

Договор ренты имеет целью переход права собственности на имущество, но при определенных условиях, основным из которых есть выплата ренты. Существенными условиями договора ренты есть, во-первых, условие об имуществе, которое передается под выплаты ренты; во-вторых, условие относительно рентных платежей и, в-третьих, условие относительно обеспечения выполнения обязательства по выплате рентных платежей.

Объем встречного удовлетворения, которое принадлежит получателю ренты по договору, носит неопределенный характер, поскольку обязательство по выплате ренты действует или бессрочно, или на срок жизни. Таким образом, договор ренты относится к группе рискованных договоров. Элемент риска, который принимается каждой из сторон в силу заключения договора, состоит в достоверности того, что один или другой контрагент фактически получит встречное удовлетворение меньшего объема, чем предоставленное им самим. Характерной особенностью договора ренты есть то, что имущество, которое передается под выплаты ренты, сразу же переходит в собственность плательщика ренты, который уполномочен отчуждать его сразу же после получения за исключением специально обусловленных в законе или договоре случаев. А получатель ренты взамен переданного им по договору имущества получает долгосрочное обязательство со стороны плательщика по выплате ренты. Соответственно, договоры ренты могут иметь односторонний или взаимный характер. Реальные договоры ренты, по которым передача движимого имущества осуществляется по модели договора дарения, являются односторонними, а консенсуальные договоры ренты, по которым передача недвижимого имущества осуществляется по модели договора купли-продажи, являются двусторонними (взаимными). Для договора ренты Гражданский кодекс Украины устанавливает письменную форму. Договор ренты подлежит нотариальному удостоверению, а договор о передаче недвижимого имущества под выплаты ренты подлежит также государственной регистрации. Это требование обусловлено, прежде всего, повышенными требованиями к защите прав сторон договора ренты.

Периодичность выплаты ренты не относится к категории существенных условий договора, поскольку ст. 738 ГК Украины установлена выплата ренты после окончания каждого календарного квартала. Преобладающей формой рентных платежей являются денежные суммы, которые подлежат уплате получателю ренты. Однако договором может быть предусмотрена выплата ренты путем передачи вещей, выполнения работ или предоставления услуг, которые по своей стоимости должны отвечать денежной сумме ренты. Не исключена возможность установления сторонами смешанной суммы ренты, которая наряду с выплатой денежных средств будет предусматривать предоставление содержания в натуре.

По общему правилу рентные отношения носят бессрочный характер, поскольку обязательства по ее выплате заведомо не ограничены любым сроком и могут существовать бесконечно. На отношение бессрочной ренты распространяются общие правила о прекращении обязательств, об изменении и разрыве договоров за исключением прекращения обязательства выполнением, проведенным надлежащим образом. Кроме того, получатель ренты уполномочен в любой момент отказаться от получения рентных платежей, прекратив обязательство прощением долга, что предусмотрено статьей 605 ГК Украины.

Частью третьей ст. 739 ГК Украины установлены два условия, которые должны быть соблюдены плательщиком ренты при осуществлении права на односторонний отказ от договора ренты. Во-первых, плательщик ренты должен сообщить получателю ренты об отказе от договора в письменной форме и, во-вторых, осуществить полный расчеты с ним на протяжении трех месяцев с момента получения получателем ренты письменного сообщения об отказе от договора ренты. Получатель ренты, в отличие от плательщика, имеет право требовать разрыва договора ренты лишь в случаях, установленных ст. 740 ГК Украины или договором. Перечень оснований, которые дают право получателю бессрочной ренты расторгнуть договор ренты, носит неисключительный характер и может быть расширен сторонами и закреплен в договоре. Например, договор ренты может дополнительно указывать на такие случаи, как переход отягощенного рентой имущества к другому лицу, существенное изменение состава, качества или назначения имущества, которое передано под выплаты бессрочной ренты, выезд плательщика бессрочной ренты на постоянное местожительство за границу и пр.

В случае разрыва договора ренты стороны должны самостоятельно урегулировать порядок расчетов. Если сторонами не урегулирован порядок расчетов при разрыве договора, то частью второй и третьей ст. 741 ГК Украины установлены правила ее определения в зависимости от того, платно или безвозмездно было передано имущество, которое выступает предметом ренты, в собственность плательщика ренты. В обоих случаях получатель ренты имеет право требовать выплаты от плательщика ренты годовой суммы рентных платежей. Если имущество передано по договору ренты безвозмездно, то согласно ч. 1 ст. 742 ГК Украины, риск случайного уничтожения или случайного повреждения имущества несет плательщик ренты, то есть действует общее правило, установленное ст. 323 ГК Украины. Эта норма носит императивный характер и не может быть изменена сторонами договора ренты.

Алла Тодорович,

ведущий специалист Департамента нотариата

и регистрации адвокатских объединений Минюста