Простят ли банки ?уцененные? ипотечные долги?

В феврале 2010 г. ВР зарегистрировала законопроект, касающийся вопросов временного введения ограничений на некоторые операции в сфере ипотечных и залоговых отношений для минимизации последствий мирового финансового кризиса. Основная идея проекта – запретить банкам взыскивать с заемщика иное имущество, кроме того, которое находится в залоге. На первый взгляд, такие изменения понравятся гражданам-заемщикам, но никак не порадуют банкиров.

Для начала хотелось бы напомнить читателям, что ипотекой называется самостоятельный вид залога, предметом которого является не только земельный участок, но и любое недвижимое имущество (ст. 575 ГК). Понятно, что гражданин, решающийся на залог недвижимости при получении банковского кредита, рискует многим. В первую очередь, своим жильем (конечно, при условии, что именно свое жилье кредитополучатель обременил залогом). Во-вторых, другим имуществом, за исключением такого, на которое в соответствии с законодательством нельзя наложить взыскание. В частности, ст. 24 ЗУ «О залоге» предусматривает, что в случаях, когда суммы, вырученной от продажи предмета залога, недостаточно для полного удовлетворения требований залогодержателя (кредитодателя, банка), он имеет право (если иное не установлено законом или договором), получить сумму, недостающую для полного удовлетворения требования, из другого имущества должника (кредитополучателя). Аналогичная норма предусматривается и ч. 8 ст. 47 ЗУ «Об ипотеке».

Иными словами, это означает, если гражданин Иванов заложил банку свою квартиру (заметьте, только квартиру, а не все свое имущество), кредит в срок выплатить не может, то квартира поступает в собственность банка (реализовывается банком на торгах). Вся семья Иванова, да и сам Иванов подлежат принудительному выселению из родного дома. На «сбор чемоданов» неудачливому заемщику и членам его семьи дается месячный срок с момента получения письменного требования банка (кредитодателя, залогополучателя). Иначе семья будет выселена в судебном порядке. Мы не будем сейчас акцентироваться на историях с ночными выселениями должников, имеющих маленьких детей, больных родителей и т.д. Скажем лишь, что, например, в России и Беларуси жилищное законодательство не позволяет выселять ипотечных должников, имеющих прописанных в таком жилье несовершеннолетних детей. Кстати, именно поэтому ипотечное строительство там не получило должного распространения.

Еще один казус отечественного ипотечного кредитования, касающийся неисполнения должником договора, — право банка оценить квартиру Иванова собственными оценщиками. В соответствии со ст. 6 ЗУ «Об ипотечном кредитовании, операциях с консолидированным ипотечным долгом и ипотечных сертификатах» в случае недостижения соглашения между банком и должником относительно цены продажи предмета ипотеки ипотекодержатель может обратиться к независимым оценщикам и продать предмет ипотеки по цене, не ниже установленной независимым оценщиком. Очевидно, такая норма позволяет лоббировать интересы банка, ведь в этом случае стоимость выставляемого на продажу жилья будет гораздо ниже его реальной стоимости, и уж никак не будет погашать размер долга Иванова перед банком. Тогда бравые банки (или коллекторы) описывают другое имущество уже «обезквартиренного» Иванова и продают его на аукционе. Законом об ипотеке также устанавливается порядок определения начальной цены выставленного «лота». Такая цена не может быть ниже 90% стоимости жилья, определенного путем его оценки. Вот и прикиньте, уважаемые читатели, сколько еще имущества Иванова может уйти с молотка до полного погашения задолженности перед банком?

Примерно такую ситуацию в ипотечном кредитовании провоцирует действующее законодательство. Что же предлагается сегодня, в том числе и указанным выше законопроектом? Во-первых, исключить ч. 8 ст. 47 ЗУ «Об ипотеке» и соответствующую норму ст. 21 ЗУ «О залоге». Таким образом, ипотекодержатель может лишиться права на получение недостающей суммы для удовлетворения своих требований из другого имущества должника. В свою очередь, статью 24 ЗУ «О залоге» предлагается исключить (напомним, что именно эта норма содержит право банка на обращение взыскания на иное имущество должника). Во-вторых, эти статьи предлагается дополнить положениями следующего содержания: «Конечную цену реализации заложенного имущества на публичных торгах считать такой, которая обеспечивает требования залогодержателя к залогодателю в полном объеме».

В связи с этим возникает вопрос: неужели банки будут работать в ущерб собственным прибылям? Ведь ипотечный бизнес, переживающий ныне не лучшие времена, в случае принятия этого проекта просто перестанет существовать. Однако и о гражданах, которые подверглись воздействиям негативных проявлений кризиса, также забывать не стоит, ведь в противном случае они могут лишиться всего своего имущества, поскольку брали квартиры по одной цене, а продать теперь могут лишь на 30-40% дешевле. Спрашивается: где брать недостающую сумму, если цена квартиры упала не по зависящим от граждан причинам?! И тем не менее, учитывая низкую социальную ответственность наших народных избранников, думается, что эти намерения так и останутся лишь очередными прожектами депутатов.

Юлия Габдуллина,

«Судебно-юридическая газета»

Комментарий

Народный депутат Украины Владимир Левцун:

– Ситуацию, которая сложилась с выполнениями обязательств по ипотечным договорам малых и средних предприятий, иначе, как критической, не назовешь. Известно, что цены на рынке жилой и коммерческой недвижимости в Украине в последние годы перед кризисом 2008 года возрастали довольно высокими темпами. Соответственно, интенсивное кредитование малого и среднего бизнеса обеспечивалось в основном имущественными залогами. В докризисное время банк предоставлял предприятиям кредитный ресурс в объеме, который обычно составлял не больше чем третью часть от оценочной стоимости предмета залога, покрывая свои риски с большим запасом.

Когда же с наступлением финансового кризиса производство остановилось, национальная валюта обесценилась, а рынок недвижимости обвалился, предприниматели оказались перед серьезной проблемой погашения своих кредитных обязательств. В этой ситуации банки на полностью законных и логических основаниях стали через суды требовать взыскания на заложенное имущество заемщиков. Это привело к тому, что на реализацию было одновременно выставлено огромное количество объектов. Но поскольку деловая активность из-за отсутствия все тех же кредитных ресурсов сошла на нет, возникла проблема с реализацией заложенного имущества, которая дополнительно отразилась на минимизации его стоимости. Таким образом, обеспечить свои обязательства по кредитам в пределах стоимости заложенного имущества предприятиям из-за катастрофического обвала цен и низкой деловой активности на рынке недвижимости стало невозможно. В соответствии со ст. 47 ЗУ «Об ипотеке», «если сумма, полученная от реализации предмета ипотеки, не покрывает требования ипотекодержателя, он имеет право получить остаток суммы из другого имущества должника в порядке, установленном законом». Именно это положение приводит к массовым искусственным банкротствам предприятий, когда у них за бесценок отчуждается все имущество. Нужно особенно подчеркнуть, что взыскание незаложенного имущества малых и средних предприятий часто приводит не просто к банкротству предприятий, а к полному материальному обнищанию их владельцев в обстоятельствах, когда, например, судебные приставы выселяют их вместе с семьями из арестованных квартир прямо на улицу.

Массовое банкротство предприятий несет в себе угрозу и самой банковской системе. Накопление арестованных объектов недвижимого имущества из-за полного отсутствия рынка приводит к снижению ликвидности самых финансовых учреждений. Поэтому решение вопросов погашения проблемных долговых обязательств должно осуществляться за счет конструктивного диалога банков с предпринимателями через схемы отсрочки платежей или реструктуризации долга, а не путем доведения их до состояния полного разорения. Принятие рассматриваемого законопроекта как раз и создаст важную преграду для искусственных банкротств предприятий малого и среднего бизнеса, что, в свою очередь, позволит сохранить производственный потенциал Украины в период выхода экономики из финансового кризиса.