О проблемах приобретения и аренды домов вместе с земельным участком

Земельное законодательство на сегодня является одной из наиболее развивающихся отраслей права. Очередные изменения земельного законодательства внесли новые особенности в земельные правоотношения. Изменения касаются порядка перехода права собственности на земельный участок или пользования им при переходе права собственности на дом, строение или сооружение.

Согласно измененной ст. 377 Гражданского кодекса Украины (далее — ГК) при приобретении права собственности на дом, строение или сооружение к новому собственнику переходит право собственности или право пользования земельным участком, на котором такой дом, строение или сооружение находятся без изменения целевого назначения в размере и на условиях, предусмотренных для предыдущего собственника земельного участка (землепользователя). Более расширено эти правоотношения регулирует новая редакция ст. 120 Земельного кодекса Украины (далее — ЗК).

Важным вопросом, который возникал при применении других редакций этой статьи, был вопрос автоматичности перехода прав на земельный участок при переходе права собственности на дом, строение или сооружение. В своем постановлении от 29 января 2009 по делу ? 30/96-08 ВХСУ отметил, что анализ положений ст. 120 ЗК дает основания для утверждения, что они диспозитивно нормируют переход при отчуждении объекта недвижимости к его приобретателю права пользования землей, которое возникло у продавца недвижимого имущества на основании договора аренды земли с ее собственником и не устанавливают автоматического перехода права на аренду, ведь такое право не может быть передано по гражданско-правовым договорам одновременно с объектом недвижимости, а определяется согласно договору аренды по письменному согласию арендодателя. Такую же позицию ВХСУ высказывал и в других земельных спорах.

Исходя из комплексного сравнения новой и предыдущей версий положений ст. 377 ГК и ст. 120 ЗК нет оснований утверждать, что законодатель установил императивные нормы. По нашему мнению, положения указанных статей ГК и ЗК остались диспозитивными, что, в частности не предусматривает автоматического перехода права собственности или права пользования на земельный участок, на котором находится жилой дом, строение или сооружения. Поэтому изменения в земельное законодательство, внесенные Законом от 5.11.2009 ? 1702-VI в части регулирования вопроса, рассматриваемого в этой статье, являются более процедурными, устанавливающими порядок перехода права собственности/права аренды на земельный участок при продаже жилого дома, строения или сооружения.

Существенные условия договора

Нововведением стала ч. 2 ст. 377 ГК, согласно которой размер и кадастровый номер земельного участка, право на который переходят в связи с переходом права собственности на жилой дом, строение или сооружение, являются существенными условиями договора, который предусматривает переход права собственности на эти объекты (кроме многоквартирных домов). Упомянутая норма не указывает на применение этого положения к случаям, когда земельный участок находится в собственности или в аренде, что свидетельствует о применении этого положения ч. 2 ст. 377 ГК к обоим указанным случаям. Ст. 120 ЗК указывает только на кадастровый номер земельного участка.

Однако, исходя из содержания ст. 132 ЗК, размер земельного участка и кадастровый номер земельного участка являются только малой частью существенных условий договора о переходе права собственности на земельный участок. Приложением к договору, по которому осуществляется отчуждение земельного участка, является акт о праве собственности на земельный участок, который отчуждается (или отчуждался).

Статья 15 ЗУ «Об аренде земли» также предусматривает достаточно широкий перечень существенных условий, которые необходимо предусмотреть в договоре аренды земельного участка. Кроме того, к договору аренды необходимо приложить ряд документов. Сказанное дает основания утверждать, что договор, на основании которого переходит право собственности на дом, строение или сооружение, содержит только привязку к земельному участку, на котором он расположен. Рассмотренная ч. 2 ст. 377 ГК не дает основания говорить о заключении одного договора, т.е. договора об отчуждении и земельного участка и жилого дома, строения или сооружения.

Право собственности на земельный участок

Если же вместе с переходом права собственности на жилой дом, строение или сооружение к новому собственнику переходит право собственности на земельный участок, следует учитывать ряд моментов.

По сравнению с правами аренды на земельный участок законодатель не предусмотрел отдельного основания для прекращения права собственности на земельный участок в случае приобретения другим лицом права собственности на жилой дом, строение или сооружение (ст. 140 ЗК). В таком случае применению подлежит такое основание для прекращения права собственности на земельный участок как отчуждение земельного участка по решению собственника. Формой такого решения будет гражданско-правовой договор касательно отчуждения земельного участка, заключенного в порядке, установленном законом (ст. 126 ЗК). Исходя из этого, дополнительное волеизъявление (согласие) собственника земельного участка на его отчуждение является необходимым.

Следует также отметить, что ни ЗК, ни ГК не предусматривают возможности для нового собственника жилого дома, строения или сооружения требовать заключения с ним договора об отчуждении ему права собственности на земельный участок. Это может быть, в частности, связано с нежеланием собственника земельного участка отчуждать весь земельный участок. Но этот вопрос продавец и покупатель должны решить до отчуждения права собственности на жилой дом, строение или сооружение. Причиной этому является новое регулирование этих правоотношений, согласно которому в договоре об отчуждении права собственности на жилой дом, строение или сооружение необходимо указать как кадастровый номер земельного участка, так и размер земельного участка. Согласно положениям законодательства при выделении земельного участка ему присваивается новый кадастровый номер, а размер вновь созданного земельного участка, безусловно, не будет соответствовать размеру, указанному в договоре об отчуждении жилого дома, строения или сооружения. Возможность продажи части земельного участка вместе с одним из указанных объектов недвижимости возможна только до отчуждения такого объекта недвижимости (ч. 6 ст. 120 ЗК).

Кроме того, ни ч. 6 ст. 120 ЗК, ни другие положения гражданского и земельного законодательства, которые регулируют такие правоотношения, не предусматривают минимального размера части земельного участка, которую необходимо выделить для нового собственника жилого дома, строения или сооружения. Абзац третий ч. 6 ст. 120 ЗК касается только передачи прав аренды на земельный участок государственной или коммунальной собственности и применим только к жилым домам, т.е. не подлежит применению к строениям и сооружениям. Поэтому считаем, что, по аналогии с абз. 3 ч. 6 ст. 120 ЗК, это положение может быть применимо к отчуждению части земельного участка вместе с жилым домом, т.е. в размере не меньше, чем максимальный размер земельного участка согласно целевому назначению, определенных в ст. 121 ЗК (кроме случаев, когда формирование земельного участка в таком размере невозможно). Аналогичные правоотношения по отношению к строениям и сооружениям требуют дополнительного правового урегулирования или разъяснения соответствующих органов государственной власти.

Порядок приобретения права собственности на объект недвижимости и права на земельный участок разнятся, хоть и договор об отчуждении объекта недвижимости, и договор об отчуждении земельного участка подлежат нотариальному удостоверению и государственной регистрации. В дальнейшем право собственности на объект недвижимости и право собственности подлежат регистрации в разных государственных реестрах в соответствии с разными регистрационными процедурами.

Кроме того, возможен отказ нотариуса в удостоверении одного договора на отчуждение земельного участка и объекта недвижимости ввиду отсутствия в Инструкции о порядке осуществления нотариальных действий нотариусами Украины достаточного правового регулирования. Согласно п. 72 Инструкции при заключении договоров о переходе права собственности на жилой дом, строение или сооружение нотариус должен только разъяснить сторонам содержание ст. 377 ГК относительно перехода права собственности на земельный участок (ее часть), на котором они размещены без изменения его целевого назначения.

Считаем, что на сегодня при заключении договора о переходе права собственности на жилой дом, строение или сооружение необходимо заключать отдельный договор о переходе права собственности на земельный участок.

Право аренды на земельный участок

Согласно изменениям ст. 7 ЗУ «Об аренде» (далее – Закон об аренде) к лицу, к которому перешло право собственности на жилой дом, строение или сооружение, которые размещены на арендованном земельном участке, также переходит право аренды на этот земельный участок. Договором, который предусматривает приобретение права собственности на жилой дом, строение или сооружение, прекращается договор аренды земельного участка в части аренды предыдущим арендатором земельного участка, на котором размещен земельный участок, строение или сооружение. Как видно из положений ст. 7 Закона об аренде, законодатель говорит о частичной недействительности договора аренды, а именно в части аренды предыдущим арендатором земельного участка, на котором размещен земельный участок, строение или сооружение. Основанием для частичного прекращения договора аренды в части аренды предыдущим арендатором земельного участка законодатель определяет договор, который предусматривает приобретение права собственности на жилой дом, строение или сооружение.

Однако считаем, что такого договора недостаточно, поскольку это не влияет никоим образом на текст договора аренды, заключенного между арендодателем и предыдущим арендатором. В нем по-прежнему арендатором выступает предыдущий арендатор. В Поземельной книге (составная часть Государственного реестра земель) предыдущий арендатор земельного участка все еще указан как действующий арендатор земельного участка. Кроме того, согласно ст. 18 Закона об аренде, договор аренды вступает в силу со дня государственной регистрации. Комбинированный договор перехода права собственности на жилой дом, строение или сооружение и на земельный участок будет довольно необычным договором для территориального органа Центра Государственного земельного кадастра, что может стать причиной отказа в регистрации. Как отметил Госкомзем в своем письме от 18.09.2008 ? 14-21-6/10459, изменение договора аренды земли осуществляется в письменной форме и подлежит государственной регистрации путем внесения соответствующих изменений в Государственный реестр земель (книгу записи регистрации государственных актов на право собственности на землю и на право постоянного пользования землей, договоров аренды земли и Поземельной книги) и АС ГЗК (Автоматизированная система государственного земельного кадастра).

По нашему же мнению, заключение трехстороннего договора о смене стороны (арендатора) в договоре аренды может быть одним из способов дополнительного урегулирования перехода права на аренду земельного участка. Однако позиция государственных органов, ответственных за регулирование правоотношений, будет иметь решающее значение. Сейчас этот вопрос требует или дополнительно законодательного урегулирования, или разъяснения Госкомзема относительно порядка перехода права аренды на земельный участок в случае перехода права собственности на жилой дом, строение или сооружение. Также следует указать, что законодатель дополнил ст. 141 ЗК новым основанием прекращения права пользования земельным участком, а именно: приобретение другим лицом право собственности на жилой дом, строение или сооружение, которые расположены на земельном участке. Аналогичным положением было дополнено и ст. 31 Закона об аренде.

Такие положения заполняют недостающее регулирование, на которое в частности обращал внимание ВХСУ в указанном в этой статье деле. Нормами законодательства Украины не было предусмотрено такого основания для досрочного расторжения договора аренды земли по решению суда как заключение арендатором договора об отчуждении объекта недвижимости, расположенного на этом земельном участке. Для фактического прекращения аренды земельного участка предыдущим арендатором необходимо известить об этом письменно арендодателя земельного участка, ссылаясь при этом на ст. 141 ЗК и ст. 31 Закона об аренде.

Следует отметить, что ст. 141 ЗК и ст. 31 Закона об аренде предусматривают только основание для прекращения права пользования для предыдущего пользователя, но не определяют момент прекращения права пользования земельным участком. С учетом новой редакции ст. 377 ГК, ст. 120 ЗК арендодателю необходимо принять решение о прекращении договора аренды в части аренды земельного участка предыдущим арендатором, а также принять решение о передаче в аренду земельного участка новому собственнику объекта аренды, который находится на таком земельном участке. Такое решение будет основанием для перезаключения договора аренды, который был заключен с предыдущим арендатором, уже с новым арендатором – новым собственником жилого дома, строения или сооружения.

Другие вопросы и заключение

Не нашел однозначного регулирования также вопрос относительно отчуждения одного из жилых домов, строений или сооружения, которые находятся на одном земельном участке. Фактически, в данном случае необходимо осуществлять выделение земельного участка. В таком случае согласно абз. 2 ч. 6 ст. 120 ЗК заключения договора, который предусматривает приобретение права собственности на жилой дом, строение или сооружение, что связано с переходом права на часть земельного участка, осуществляется только после выделения этой части в отдельный земельный участок и присвоения ей отдельного кадастрового номера.

В заключение отметим, что, несмотря на расширение законодателем регулирования рассмотренных правоотношений, на практике могут возникнуть дополнительные вопросы, которые следует учитывать при отчуждении жилого дома, строения или сооружения вместе с земельным участком.

Олег Климчук,

юрист МЮФ Noerr