О приобретении иностранными юрлицами права собственности на землю

В условиях стремительного развития рынка недвижимости в Украине и роста иностранных капиталовложений в эту сферу возникает необходимость в более детальном анализе проблемных вопросов приобретения права собственности на землю иностранными юридическими лицами.

Способы приобретения права собственности на землю юридическими лицами и гарантии защиты этих прав предусмотрены Земельным кодексом Украины. Следует отметить, что Земельный кодекс Украины дифференцирует способы и возможности приобретения права собственности на землю в зависимости от категории земель, их правового режима и статуса юридического лица-приобретателя (иностранное оно или украинское).

В соответствии с ч. 4 ст. 22 ЗК Украины земли сельскохозяйственного назначения вообще не могут передаваться в собственность иностранным юридическим лицам. Земельные участки несельскохозяйственного назначения могут передаваться в собственность как украинских, так и иностранных юридических лиц при соблюдении определенных условий.

Такие условия предусмотрены в ст. 82 Земельного Кодекса Украины, согласно которой юридические лица, основанные гражданами Украины или юридическими лицами Украины, могут приобретать в собственность земельные участки для осуществления предпринимательской деятельности в случае: а) приобретения по договору купли-продажи, дарения, мены, по другим гражданско-правовым соглашениям; б) внесения основателями предприятий земельных участков в уставный фонд юрлиц; в) принятие наследства; г) возникновения других оснований, предусмотренных законом.

Иностранные юридические лица могут приобретать право собственности на земельные участки несельскохозяйственного назначения: а) в пределах населенных пунктов в случае приобретения объектов недвижимого имущества и для сооружения объектов, связанных с осуществлением предпринимательской деятельности в Украине; б) за пределами населенных пунктов в случае приобретения объектов недвижимого имущества.

Указанные нормы имеют целью установить круг юридических лиц — субъектов права собственности на землю и предусмотреть определенные ограничения в приобретении земельных участков иностранными юридическими лицами. Однако дефиниции Земельного кодекса Украины в отношении понятия «юридическое лицо» значительно отличаются от таковых в гражданском и хозяйственном законодательстве, что создает дополнительные трудности в определении приобретателя земли.

Одной из причин такой несогласованности является двухгодичная разница во времени между вступлением в силу Земельным и Гражданским (а также Хозяйственным) кодексами Украины. Однако в процессе применения этих нормативно-правовых актов проблемы несогласованности между ними становятся все более острыми, что предопределяет необходимость их дополнительного толкования.

В соответствии со ст. 80 Гражданского кодекса Украины юридическим лицом является организация, созданная и зарегистрированная в определенном законом порядке. В то же время Земельный кодекс Украины определяет юридических лиц как таковых, которые основаны гражданами Украины или юридическими лицами Украины. Это положение ст. 82 Кодекса является одним из наиболее дискуссионных, поскольку дает основания относить к юридическим лицам Украины и тех иностранных юридических лиц, которые основаны за рубежом гражданами Украины или юридическими лицами Украины. Однако такое толкование положений Земельного кодекса Украины не отвечает действительным реалиям рынка земли и свидетельствует лишь о дежурной недоработке законодателя в этой сфере.

Проанализировав историю принятия ЗК Украины, можно заметить, что слова «основаны гражданами Украины или юридическими лицами Украины» в определении термина «юридическое лицо» появилось лишь в окончательной редакции проекта Кодекса. В предыдущих редакциях проекта шла речь о том, что юридические лица могут приобретать право собственности лишь на землю несельскохозяйственного назначения. Такое положение позволяло сделать вывод, что субъектами права собственности на отмеченную категорию земель могут быть как украинские, так и иностранные юридические лица, что представляется более логичным, чем изложено в ЗК Украины.

Отдельно стоит остановиться на положениях Земельного кодекса Украины относительно приобретения права собственности на землю иностранными юридическими лицами. Кодекс не дает четкого определения понятия «иностранное юридическое лицо». Но анализ положений ст. 82 ЗК Украины свидетельствует, что иностранными юридическими лицами в контексте части второй этой статьи можно считать все юридические лица, созданные (зарегистрированные) за пределами Украины иностранными гражданами или иностранными юридическими лицами. В тоже время в соответствии с ч. 1 ст. 117 Хозяйственного кодекса Украины иностранным предприятием является унитарное или корпоративное предприятие, созданное согласно законодательству Украины, но которое действует исключительно на основе собственности иностранцев, а также иностранные юридические лица, или действующее предприятие, приобретенное полностью в собственность этих лиц.

Такие разночтения Земельного и Хозяйственного кодексов Украины привели к дискуссиям относительно возможности применения норм ст. 82 Земельного Кодекса Украины в отношении дочерних предприятий со 100 % иностранными инвестициями. В частности, относятся ли такие предприятия к иностранным в контексте ЗК Украины и могут ли они приобретать право собственности на земельные участки несельскохозяйственного назначения.

Верещага Артур,

Донецкий Национальный Университет