Подводные камни современной аренды

Сдача жилья в аренду и раньше привлекала внимание собственников квартир, как тех, кто располагал дополнительным жильем, так и тех, кто мог выделить от силы одну комнату в собственном доме. В кризис количество квартир, сдаваемых в аренду, только увеличилось: для многих киевлян – это основной способ увеличения дохода в нестабильные времена.

Условно рынок арендованных квартир можно поделить на сегменты. Прежде всего, первый большой водораздел проходит по объективным критериям оценки квартиры, где от самого арендодателя мало что зависит. В самом деле, есть разница между трехкомнатной и однокомнатной квартирами, и она не только в метраже или в окончательной цене аренды. Как правило, чем больше квартира, тем больше срок аренды, на который ее выгодно сдавать, да и сами арендаторы, готовые снять такую большую жилплощадь, обычно ориентируются на длительный срок "квартирных отношений".

Второе, и самое главное, разделение рынка аренды проходит по категории официальной/неофициальной аренды. Как сдавать жилье? Легально, по договору, работая с заинтересованными в получении регистрации клиентами-арендаторами, при этом выплачивая все налоги в казну? Или же прибегнуть к "серой" аренде, работать с большим количеством потенциальных арендаторов, экономить на налогах, но при этом рисковать и ждать неприятных вопросов от местных органов внутренних дел? Как рассказал вице-президент Ассоциации специалистов по недвижимости (риэлторов) Украины Виктор Несин, существует два варианта аренды квартиры. Причем оба они законны, но в каждом из них присутствует такой документ, как договор аренды.

Договор аренды "по согласию сторон" Первый – аренда квартиры по договору, который заверен только подписями двух сторон – арендодателя и того, кто арендует жилье. Такой документ, вопреки расхожему мнению, все же имеет юридическую силу в суде. По закону заключать договор аренды квартиры без нотариуса можно, если вы собираетесь отдать квартиру в аренду на срок до 3 лет. На практике этот срок обычно гораздо меньший – киевляне сдают в аренду квартиры максимум на год, а потом просто продлевают договор. Это, конечно, не самые выгодные для арендатора условия. Ведь при заключении нового договора, даже если жилье не меняется,   может   очень   поменяться   сумма аренды. А договор аренды квартиры такие изменения призван контролировать. Заставить платить больше арендодатель не имеет права.   И,   наверное,   настоящее  откровение для многих арендаторов Киева - снимающий жилье может даже подать в суд на хозяина квартиры, если тот будет требовать: "Или плати больше, или выселяйся".

Решать же силовыми методами этот вопрос хозяину  вообще  противопоказано.   На тот  момент, пока его квартира находится в аренде, распоряжается ею арендатор. Это значит,  войди хозяин без позволения "снимающего" в квартиру, не говоря уже о выносе вещей – все, можно писать заявление в милицию, даже уголовное дело могут открыть. Тем не менее   полюбовный   договор,   скрепленный   только подписями,  имеет и свои  недостатки.  Главный  из которых – возможное неправильное, с юридической точки зрения, оформление договора. За счет чего в тексте могут появиться "лазейки", которые в свою очередь очень могут пригодиться арендодателю в случае судебной тяжбы.

Договор аренды с нотариусом

Так что если арендатор сам не юрист, прибегать к помощи специалиста придется. В таком случае удобней обратиться за заверкой документа к нотариусу. Их у нас есть два вида – государственные и частные нотариусы, и условия сотрудничества с ними по договору аренды квартиры будут отличаться. Если юрист государственный – то в "казну державы" придется положить еще 1% от всей прибыли, которую получит хозяин в случае сдачи квартиры. Например, квартира сдается на год за $600 в месяц – за год получится $7200. А государству хозяин будет обязан уплатить единоразово при заключении договора аренды квартиры $72. Оформление сделки аренды квартиры у частного юриста может избавить от уплаты налога в 1%, но тут необходимо учитывать, что плата самому нотариусу чаще всего составляет тот же один процент от суммы сделки аренды квартиры.

Но в любом случае, если договор аренды квартиры заверить у нотариуса – это значит, что арендодатель должен будет платить налоги от прибыли, которую получает от сдачи в аренду квартиры. Это обыкновенный налог на доходы физических лиц - 15% ежемесячно. Кроме того, понадобится также справка из БТИ, что тоже стоит денег и времени. Впрочем, некоторые такие же честные, но более экономные арендодатели регистрируются в качестве частного предпринимателя на едином налоге (200 грн. в месяц). В первую очередь, это позволяет максимально обезопасить свои риски и арендодателю, и арендатору. После подписания сделки аренды квартиры с заверенным договором хозяин квартиры отправляется прямиком в ЖЭК. Там он регистрирует тот факт, что его квартира находится в аренде. С момента такой регистрации все претензии ЖЭКа касаются новых жильцов-арендаторов. Сюда входят не только задержки по квартплате, но также и претензии в случае затопления, нанесения любого вреда имуществу соседей. В случае, если арендаторы покинут квартиру, прихватив хозяйскую мебель, технику или даже посуду – на них вполне можно писать заявление в милицию. А вот арендатора-"призрака" разыскивать вряд ли станут. А для того, кто снимает жилье, законный договор аренды квартиры вообще желателен. Если такой договор будет заключен грамотно, обыграть его пункты в суде в пользу арендодателя будет сложно. Кроме того, наличие справки из БТИ и полного перечня всего, находящегося в квартире, обезопасит арендатора от несправедливых претензий.