Большая Палата Верховного Суда определила, что является надлежащим способом защиты прав арендатора и арендодателя земли

Отказ в иске об обязательстве арендодателя не чинить арендатору препятствия в пользовании земельным участком из-за недоказанности их наличия соответствующими доказательствами не лишает арендатора права в дальнейшем просить об устранении препятствий при подтверждении их наличия. Кроме того, если арендатор считает, что ему причинен ущерб вследствие лишения возможности определенное время в прошлом пользоваться земельным участком, то эффективным способом защиты соответствующего права арендатора может также быть взыскание возмещения причиненного арендодателем убытков. Об этом отметила Большая Палата Верховного Суда в постановлении от 29 ноября 2023 г. по делу №513/879/19.

Історія справи

У 2011 році власник земельної ділянки та селянське (фермерське) господарство підписали договір оренди цієї ділянки строком на 7 років. Тоді ж орендодавець передав її орендареві, а той прийняв і розпочав оплатне користування нею. Однак орендар згідно з вимогами чинного на той час законодавства й умовами цього договору не зареєстрував останній. А після запровадження з 1 січня 2013 року правил щодо державної реєстрації прав зареєстрував у 2014 році право оренди. Тому вважав, що договір оренди землі діє до 2021 року. Тоді як орендодавець був переконаним, що строк дії договору спливає у 2018 році.

У середині 2017 року у сторін зав`язався конфлікт: орендодавець повідомив орендаря про те, що не має наміру продовжувати договірні відносини після їхнього завершення у 2018 році, але довідався від орендаря, що відповідний договір продовжений ще на 10 років згідно з додатковою угодою 2016 року. Орендодавець був переконаний, що таку угоду не підписував.

Улітку 2019 року орендар подав позов про усунення перешкод, які, на його думку, чинив орендодавець у користуванні земельною ділянкою, а саме: самовільно її того року зорав й усно повідомив, що самостійно оброблятиме; вивіз із неї у невідомому напрямку солому, яка належала орендареві. Суд за цим позовом відкрив провадження у справі № 513/879/19.

Кількома місяцями пізніше орендодавець в іншому позові просив визнати протиправним і скасувати рішення про державну реєстрацію у 2014 році права оренди земельної ділянки. Вважав, що договір оренди землі не набрав чинності, бо не був зареєстрованим згідно з його умовами та законодавством, чинним до 1 січня 2013 року. Тому не було підстав для державної реєстрації у 2014 році права оренди. А на додаткову угоду 2016 року орендодавець згоди не надавав, бо не підписував її (його підпис підробили). Суд за цим позовом відкрив провадження у справі № 513/1230/19, але надалі об`єднав її в одне провадження зі справою № 513/879/19.

Важливо, що у 2018 році орендодавець подав також позов про визнання недійсними договору оренди землі та додаткової угоди 2016 року, а також про зобов`язання голови, членів селянського (фермерського) господарства-орендаря та будь-яких інших осіб не перешкоджати власникові у користуванні його земельною ділянкою. За цим позовом суд відкрив провадження у справі № 513/488/18 (її розгляд зупинений до вирішення справи за двома іншими позовами). У ній експерт у висновку судово-почеркознавчої експертизи підтвердив, що від імені орендодавця підпис на додатковій угоді 2016 року виконала інша особа.

Суди першої й апеляційної інстанцій задовольнили позов орендаря та відмовили у задоволенні позову орендодавця. Констатували, що підписаний у 2011 році договір оренди землі набрав чинності після державної реєстрації права оренди у 2014 році та діє до 2021 року. На думку судів, орендодавець визнав укладення цього договору, бо підписав його, отримував орендну плату, не заперечував тривалий час проти користування орендарем земельною ділянкою та погодив умови додаткової угоди 2016 року про збільшення орендної плати та продовження строку дії договору оренди землі. Оскільки орендодавець розпочав господарювати на земельній ділянці до закінчення цього строку, суди вважали, що вимога орендаря про усунення перешкод у користуванні нею є обґрунтованою.

Із судовими рішеннями не погодився орендодавець. Подав касаційну скаргу. Наполягав, зокрема, на тому, що немає суперечливої поведінки у його діях з прийняття оплати за користування орендарем земельною ділянкою та подальшими твердженнями про те, що договір оренди землі не був укладений за відсутності його державної реєстрації. Таку оплату орендар розцінював як плату за фактичне використання його майна, а не як орендну. Крім того, на переконання орендаря, заборона суперечливої поведінки стосується лише укладених договорів, а незареєстрований до 1 січня 2013 року договір оренди землі є неукладеним.

Велика Палата Верховного Суду, розглядаючи касаційну скаргу орендодавця на рішення судів обох інстанцій, звернула увагу на те, що

(а) вимога зобов`язати орендодавця не чинити орендареві перешкоди у користуванні земельною ділянкою має стосуватися перешкод, які існували та підтверджені дослідженими судами доказами;

(б) беручи до уваги обставини справи, питання про визнання відсутнім права оренди не можна вирішувати за вимогою про визнання протиправним і скасування рішення 2014 року про державну реєстрацію цього права на підставі договору оренди 2011 року. З огляду на вказане скасувала судові рішення у частині задоволення вимоги орендаря, ухвалила нове рішення про відмову у задоволенні цієї вимоги, а також погодилася з відмовою у задоволенні вимоги орендодавця, але з інших мотивів, ніж навели суди попередніх інстанцій.

Позиція Великої Палати Верховного Суду

За змістом статей 15 і 16 ЦК України кожна особа має право на звернення до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу у разі їх порушення, невизнання або оспорювання. Перелік способів захисту, визначений у частині другій статті 16 ЦК України, не є вичерпним. Суд може захистити цивільне право або інтерес іншим способом, що встановлений договором або законом чи судом у визначених законом випадках.

Згідно з принципом процесуальної економії штучне подвоєння судового процесу (тобто вирішення одного спору у декількох судових справах в одній чи декількох судових юрисдикціях) є неприпустимим. Вирішення справи у суді в одному судовому процесі має усунути необхідність у новому зверненні до суду для вжиття додаткових засобів захисту.

Велика Палата Верховного Суду неодноразово зазначала, що, як правило, суб`єкт може скористатися не будь-яким, а конкретним способом захисту його права чи інтересу. Такий спосіб здебільшого випливає із суті правового регулювання відповідних спірних правовідносин.

За змістом частини першої статті 2 ЦПК України метою цивільного судочинства є саме ефективний захист прав та інтересів позивача. Отже, спосіб захисту цивільного права чи інтересу має бути ефективним, тобто призводити у конкретному спорі до того результату, на який спрямована мета позивача, - до захисту порушеного чи оспорюваного права або інтересу. Застосування способу захисту має бути об`єктивно виправданим і обґрунтованим, тобто залежить як від змісту права чи інтересу, за захистом якого звернулася особа, так і від характеру його порушення, невизнання, оспорення та спричинених відповідними діяннями наслідків.

Щодо вимоги орендаря про усунення орендодавцем перешкод у користуванні орендованою земельною ділянкою

Орендар стверджував, що у липні 2019 року йому почав чинити перешкоди у користуванні земельною ділянкою орендодавець. Зокрема самовільно її зорав й усно повідомив, що самостійно оброблятиме, а з ділянки у невідомому напрямку вивезли солому, яка належала орендареві. Тому просив суд на підставі частини другої статті 27 Закону № 161-XIV та статті 391 ЦК України зобов`язати орендодавця не чинити орендареві перешкоди у користуванні земельною ділянкою.

Орендар не зазначав, що солому із земельної ділянки вивіз саме орендодавець, але зауважував, що, на його думку, той є єдиною зацікавленою у цьому особою. Доказів вчинення перешкод орендодавцем у користуванні земельною ділянкою орендар не надав. Однак суди обох інстанцій позов останнього задовольнили. Мотивували тим, що орендодавець не виконав умов договору оренди та вимог закону, коли, починаючи з липня 2019 року, «приступив до самостійного використання спірної земельної ділянки».

У касаційній скарзі орендодавець проти такого висновку судів заперечив. На його думку, орендар мав звернутися до суду з вимогою про витребування земельної ділянки, а обрав неналежний спосіб захисту. Як і раніше, орендодавець визнавав, що розпочав користуватися своєю земельною ділянкою на час звернення орендаря з позовом. Але не навів жодних аргументів про те, що продовжував нею користуватися надалі. Натомість зауважив, що використовувати земельну ділянку, вважаючи договір оренди дійсним, продовжив орендар.

Велика Палата Верховного Суду погоджується з орендодавцем лише у тому, що за обставин цієї справи та за відсутності досліджених судами доказів вчинення перешкод орендареві у користуванні земельною ділянкою вимогу зобов`язати орендодавця їх не чинити не можна задовольнити. Проте так само не можна вважати, що ефективним способом захисту прав орендаря є вимога про витребування земельної ділянки з володіння орендодавця.

Позивач, якому належить на праві користування земельна ділянка (право користування як вид речових прав на чуже майно, стаття 395 ЦК України), має право на захист цього права відповідно до положень глави 29 цього Кодексу (стаття 396 ЦК України), а отже згідно зі статтею 391 ЦК України (глава 29) має право вимагати усунення перешкод у здійсненні ним права користування майном, зокрема, шляхом пред`явлення негаторного позову.

Особа, яка має речове право на чуже майно, має право на захист цього права, у тому числі і від власника майна, відповідно до положень глави 29 цього Кодексу (стаття 396 ЦК України).

Власник майна має право вимагати усунення перешкод у здійсненні ним права користування та розпоряджання своїм майном (стаття 391 ЦК України).

Орендареві забезпечується захист його права на орендовану земельну ділянку нарівні із захистом права власності на земельну ділянку відповідно до закону. Орендар в установленому законом порядку має право витребувати орендовану земельну ділянку з будь-якого незаконного володіння та користування, на усунення перешкод у користуванні нею, відшкодування шкоди, заподіяної земельній ділянці будь-якими особами (частини перша та друга статті 27 Закону № 161-XIV).

Велика Палата Верховного Суду зауважує, що на підставі цих приписів Закону № 161-XIV вона допустила можливість витребування орендарем орендованої земельної ділянки лише за певних умов:

(1) наявність в орендодавця первісного договору оренди землі з одним орендарем і нового договору оренди землі з іншим орендарем;

(2) первісний орендар мав зареєстроване право оренди, однак таке право також зареєстрував новий орендар;

(3) первісний орендар заявив вимогу про витребування у своє тимчасове (строкове) володіння орендованої земельної ділянки з тимчасового (строкового) володіння нового орендаря, а не власника земельної ділянки;

(4) на момент задоволення цієї вимоги строк первісного договору оренди землі не сплив. З огляду на вказане безпідставним є твердження орендодавця про те, що згідно з частиною другою статті 27 Закону № 161-XIV належним способом захисту прав орендаря є витребування ним земельної ділянки з володіння її власника-орендодавця.

Орендар не надав докази на підтвердження наявності перешкод з боку орендодавця у користуванні земельною ділянкою. Суди попередніх інстанцій на підставі дослідження належних, допустимих, достовірних і достатніх доказів не встановили, що орендодавець чинив орендарю перешкоди у користуванні земельною ділянкою. Зазначили лише про те, що власник земельної ділянки «починаючи з липня 2019 року, приступив до самостійного використання спірної земельної ділянки». Факт початку самостійного господарювання на власній земельній ділянці орендодавець не заперечував. Однак зауважив, що орендар продовжив використовувати земельну ділянку. Такі аргументи орендодавця без їхнього зв`язку з конкретними часовими параметрами видаються суперечливими за змістом.

Незважаючи на це, суди попередніх інстанцій не обґрунтували, у чому полягало та впродовж якого часу тривало «приступання» до самостійного використання земельної ділянки» орендодавцем. Твердження орендаря, що перешкоди для нього полягали у тому, що орендодавець самовільно її зорав і повідомив, що самостійно оброблятиме, а також припущення, що саме орендодавець як зацікавлена особа вивіз солому орендаря, суди не підтвердили.

З огляду на викладене за відсутності наданих орендарем доказів перешкод йому у користуванні земельною ділянкою у задоволенні вимоги зобов`язати орендодавця не чинити орендареві такі перешкоди слід відмовити незалежно від оцінки договору оренди станом на 2019 рік як укладеного і такого, що набрав чинності, чи неукладеного і відповідно такого, що чинності не набрав. Це вирішення спору за вказаною вимогою орендаря не вирішує спір сторін щодо визнання наявності/відсутності права оренди, як і не впливає на вирішення справи за вимогою орендодавця про визнання договору оренди та додаткової угоди до нього недійсними.

Орендар має право на відшкодування збитків, яких він зазнав унаслідок невиконання орендодавцем умов, визначених договором оренди землі (частина перша статті 28 Закону № 161-XIV).

Велика Палата Верховного Суду звертає увагу на те, що відмова у позові про зобов`язання орендодавця не чинити орендареві перешкоди у користуванні земельною ділянкою через недоведеність їх наявності відповідними доказами не позбавляє орендаря права надалі просити про усунення перешкод за належного підтвердження їх наявності. Крім того, якщо орендар вважає, що йому завдані збитки внаслідок позбавлення можливості певний час у минулому користуватися земельною ділянкою, то ефективним способом захисту відповідного права орендаря може також бути стягнення відшкодування завданих орендодавцем збитків.

Щодо вимоги орендодавця про визнання протиправним і скасування рішення про державну реєстрацію права оренди

Орендодавець стверджував, що договір оренди є неукладеним, якщо сторони його не зареєстрували. На його думку, державна реєстрація права оренди не є державною реєстрацією договору та не може впливати на момент набрання чинності договору оренди землі, укладеного до 1 січня 2013 року. Тому просив визнати протиправним і скасувати рішення про державну реєстрацію права оренди від 4 квітня 2014 року на підставі договору оренди 2011 року.

Суди першої й апеляційної інстанцій у задоволенні позову орендодавця відмовили. Вважали, що після змін до законодавства, які набрали чинності 1 січня 2013 року, слід ототожнити державну реєстрацію договору оренди та відповідну реєстрацію права оренди. Інакше кажучи, якщо зі вказаної дати зареєстроване право оренди, то підписаний до цього відповідний договір треба вважати укладеним із моменту такої реєстрації, незважаючи на відсутність до цього державної реєстрації самого договору.

Велика Палата Верховного Суду погоджується з відмовою у задоволенні позову орендодавця, але з інших мотивів, ніж ті, які навели суди попередніх інстанцій.

Право власності та інші речові права на нерухомі речі, обтяження цих прав, їх виникнення, перехід і припинення підлягають державній реєстрації (частина перша статті 182 ЦК України).

Правочин підлягає державній реєстрації лише у випадках, встановлених законом. Такий правочин є вчиненим з моменту його державної реєстрації (частина перша статті 210 ЦК України).

Договір, який підлягає нотаріальному посвідченню або державній реєстрації, є укладеним з моменту його нотаріального посвідчення або державної реєстрації, а в разі необхідності і нотаріального посвідчення, і державної реєстрації - з моменту державної реєстрації (частина третя статті 640 ЦК України у редакції, чинній на час підписання договору оренди).

За змістом частини другої статті 125 ЗК України у редакції, чинній на час підписання договору оренди, право оренди земельної ділянки виникає з моменту державної реєстрації цих прав.

Право оренди земельної ділянки посвідчується договором оренди землі, зареєстрованим відповідно до закону.

Обов`язковій державній реєстрації підлягають речові права та обтяження на нерухоме майно, розміщене на території України (частина перша статті 4 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (далі - Закон № 1952-IV) у редакції, чинній на час підписання договору оренди).

Права на нерухоме майно, які підлягають державній реєстрації відповідно до цього Закону, виникають з моменту такої реєстрації (частина третя статті 3 Закону № 1952-IV у вказаній редакції).

Державна реєстрація прав проводиться на підставі, зокрема, договорів, укладених у порядку, встановленому законом (пункт 1 частини першої статті 19 Закону № 1952-IV у редакції, чинній на час підписання договору оренди).

Укладений договір оренди землі підлягає державній реєстрації. Право оренди земельної ділянки виникає з дня державної реєстрації цього права відповідно до закону, що регулює державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень (стаття 20 Закону № 161-XIV у редакції, чинній на час підписання договору оренди).

Договір оренди землі набирає чинності після його державної реєстрації.

1 січня 2013 року набрав чинності Закон № 1878-VI. Згідно з цим законом з тексту статей 182, 640, 657, 732, 745 ЦК України виключили положення про державну реєстрацію правочинів, а із Закону № 161-XIV - статті 18 і 20 про обов`язковість державної реєстрації договорів оренди землі.

Державна реєстрація права власності та інших речових прав проводиться на підставі, зокрема, судового рішення, що набрало законної сили, щодо набуття, зміни або припинення права власності та інших речових прав на нерухоме майно, об`єкт незавершеного будівництва, майбутній об`єкт нерухомості (пункт 9 частини першої статті 27 Закон № 1952-IV).

Суди першої та апеляційної інстанцій встановили такі обставини:

5 січня 2011 року сторони підписали договір оренди землі, за яким орендар передав орендодавцю земельну ділянку у платне користування строком на 7 років.

31 березня 2014 року орендар зареєстрував право оренди строком на 7 років за договором оренди на підставі рішення реєстратора від 4 квітня 2014 року № 12167605, що підтверджує витяг з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно № 19993385 від 4 квітня 2014 року.

Згідно з текстом додаткової угоди № 2 від 29 серпня 2016 року до договору оренди сторони збільшили розмір орендної плати та продовжили строк дії договору оренди на 10 років з дня реєстрації додаткової угоди.

Згідно з витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, сформованим 29 грудня 2016 року № 77504002, право оренди зареєстроване строком на 10 років.

Орендодавець просив визнати протиправним і скасувати рішення про державну реєстрацію права оренди від 4 квітня 2014 року. Проте згідно з витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно № 77504002, сформованим 29 грудня 2016 року, первісний запис про право оренди земельної ділянки надалі був змінений у частині строку дії договору оренди з 7 на 10 років. Орендар стверджував, що після укладення сторонами 29 серпня 2016 року додаткової угоди № 2 строк оренди був продовжений на 10 років. Однак орендодавець заперечив підписання з його боку цієї угоди. Надав суду висновок судово-почеркознавчої експертизи зі справи № 513/488/18, в якому експерт виснував, що підпис від імені орендодавця на тій додатковій угоді виконала інша особа.

Велика Палата Верховного Суду неодноразово звертала увагу на те, що рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень є підставою для внесення відомостей (записів) про речові права, обтяження речових прав до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно; після початку відображення таких відомостей (записів) у цьому реєстрі рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень вичерпують свою дію. Тому належним способом захисту прав орендодавця, який у цих спірних правовідносинах вважає, що зареєстроване право оренди відсутнє, є його вимога до особи, за якою зареєстроване право оренди, про визнання відсутнім права оренди.

Відповідно до пункту 9 частини першої статті 27 Закону № 1952-IV судове рішення про задоволення такої вимоги є підставою для внесення до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відомостей про припинення права оренди відповідача. З огляду на вказане суди попередніх інстанцій правильно відмовили у задоволенні позову орендодавця, хоч і з інших мотивів.

В ухвалі від 21 лютого 2022 року Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду звернув увагу на наявність виключної правової проблеми, що полягає у необхідності формування єдиної правозастосовної практики у спорах щодо визначення моменту укладення та набрання чинності договором оренди землі, який сторони відразу не зареєстрували, тривалий час належно виконували, а після зміни правового регулювання зареєстрували право оренди, а також на необхідність відступу від висновків Великої Палати Верховного Суду, сформульованих у постановах від 23 червня 2020 року у справі № 696/1693/15-ц, від 15 січня 2020 року у справі № 322/1178/17 та від 16 червня 2020 року у справі № 145/2047/16-ц.

З огляду на викладені вище висновки Велика Палата Верховного Суду за обставин цієї справи зазначену правову проблему та питання про відступ від висновку, який вона сформулювала у подібних правовідносинах, не вирішує.

Висновки за результатами розгляду касаційної скарги

Велика Палата Верховного Суду вважає, що касаційну скаргу орендодавця слід задовольнити частково: рішення судів першої й апеляційної інстанцій скасувати у частині задоволення позову орендаря й ухвалити щодо цієї вимоги нове рішення про відмову у її задоволенні; у частині відмови у задоволенні позову орендодавця - змінити рішення судів попередніх інстанцій у мотивувальних частинах, виклавши їх у редакції цієї постанови, а у решті ці рішення залишити без змін.

Автор: Наталья Мамченко

Подписывайтесь на наш Telegram-канал t.me/sudua и на Google Новости SUD.UA, а также на нашу страницу в Facebook и в Instagram, чтобы быть в курсе самых важных событий.