Большая Палата Верховного Суда высказала позицию относительно защиты прав арендатора земли

Большая Палата Верховного Суда в постановлении от 18 апреля 2023 года по делу №357/8277/19 отступила от заключения Верховного Суда Украины о вступлении договора аренды земли в силу.

Также БП ВС сделала вывод о юрисдикции споров, в которых одновременно заявлены исковые требования юридическим лицом о признании недействительным договора аренды земли, заключенного между физическим лицом, являющимся собственником земельного участка и арендодателем, и юридическим лицом – арендатором, а также исковые требования о истребовании земельного участка, заявленные юридическим лицом к юридическому лицу.

Історія справи

23 липня 2003 року особа (відповідач) набула право власності на земельну ділянку площею 2,404 га.

5 червня 2013 року між цією особою та ТОВ «К», яке в листопаді 2016 року було перейменоване на ТОВ «С», укладено договір оренди землі, за яким особа передала товариству в оренду строком на 10 років цю земельну ділянку площею 2,404 га.

Згідно з умовами вказаного договору орендна плата нараховується і видається орендарем у розмірі 3 % від грошової оцінки земельної ділянки у грошовій, натуральній та відробітковій формах за добровільним рішенням власника земельної ділянки, що становить 1 262,88 грн. Додаткові умови: оранка, культивація, збір зернових на присадибній ділянці орендодавця буде проводитись безкоштовно, надання автомобіля для доставки хворого до лікувального закладу, надання допомоги на лікування, за наявності документа та заяви, в розмірі 200 (двісті) грн, у разі смерті орендодавця допомога на поховання в розмірі 500 (п`ятсот) грн або продукти на таку суму на підставі заяви особи, що займається похованням. Згідно з пунктом 37 договору оренди він набирає чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації.

11 січня 2014 року державний реєстратор прийняла рішення про державну реєстрацію прав, яким зареєструвала право оренди на земельну ділянку за ТОВ «С».

28 лютого 2018 року особа, з якою укладався договір, та інші особи звернулися до Міністерства юстиції України зі скаргою на рішення державного реєстратора.

15 березня 2018 року, розглянувши вказану скаргу, Міністерство юстиції наказом  скасувало рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 11 січня 2014 року, прийняте державним реєстратором.

З відповіді на запит Головного управління Держгеокадастру у Київській області встановлено, що згідно з Національною кадастровою системою зазначені в запиті земельні ділянки були перенесені до архівного шару. У результаті цього земельна ділянка була поділена згідно з документацією із землеустрою щодо поділу, яка надійшла по онлайн-сервісу з присвоєнням кадастрових номерів.

22 листопада 2018 року приватним нотаріусом посвідчена заява особи, яка укладала договір з ТОВ «С» про поділ земельної ділянки. На підставі заяви цієї особи державним кадастровим реєстратором і були прийняті рішення про:

• скасування державної реєстрації земельної ділянки 2,404 га шляхом закриття Поземельної книги і скасування кадастрового номера цієї земельної ділянки за допомогою програмного забезпечення Державного земельного кадастру;
• державну реєстрацію земельних ділянок по 1,202 га, які утворилися внаслідок поділу.

10 грудня 2018 року між відповідачем та вже іншим ТОВ «У» укладено договір оренди землі, відповідно до якого в оренду передаються вказані земельні ділянки, і право оренди на обидві земельні ділянки зареєстровано.

У липні 2019 року ТОВ «С» звернулося до суду з позовом, вказавши, що з 2014 року відповідно до договору користувалось земельною ділянкою та належним чином сплачувало орендну плату.

Проте починаючи з лютого 2018 року відповідач вчиняє дії, спрямовані на позбавлення ТОВ «С» права користування землею за договором оренди.

Позивач вважав, що за наявності дійсного договору оренди з ТОВ «С», який поширює свою дію на спірні земельні ділянки, в силу вимог частини третьої статті 110 Земельного кодексу відповідач не мала права передавати їх в оренду ТОВ «У».

Крім того, у державного реєстратора були відсутні правові підстави для проведення державної реєстрації права оренди на спірні земельні ділянки за ТОВ «У».

Товариство просило:

• визнати недійсним договір оренди земельної ділянки від 10 грудня 2018 року, укладений між відповідачкою та ТОВ «У»;
• скасувати рішення державного реєстратора про державну реєстрацію права оренди земельних ділянок, які утворилися внаслідок поділу;
• витребувати з незаконного володіння та користування ТОВ «У» на користь ТОВ «С» спірні земельні ділянки;
• внести зміни до договору оренди землі від 5 червня 2013 року, укладеного між відповідачкою та ТОВ «К», правонаступником якого є ТОВ «С».

Рішення судів

5 листопада 2020 року рішенням Білоцерківського міськрайонного суду Київської області в задоволенні позову відмовлено.

Рішення суду першої інстанції мотивоване тим, що поділ земельної ділянки на дві земельні ділянки, державна реєстрація цих земельних ділянок та передача їх в оренду ТОВ «У» після скасування реєстрації права оренди позивача ТОВ «С» не порушує прав останнього, оскільки такі права відсутні у зв`язку з тим, що право оренди виникає виключно з моменту державної реєстрації цих прав.

Державна реєстрація права оренди земельної ділянки за ТОВ «С» була скасована, що свідчить про відсутність у позивача права оренди і, як наслідок, відсутність порушення його прав оспорюваним договором оренди як на момент реєстрації зазначеного договору, так і на момент пред`явлення позову.

Станом на час розгляду справи земельна ділянка, яка була предметом договору оренди, укладеного з ТОВ «С», поділена, внаслідок чого сформовано дві земельні ділянки. Тобто земельної ділянки, щодо якої ТОВ «С» укладало договір, не існує як об`єкта цивільних прав, оскільки в її межах шляхом поділу утворено дві інші земельні ділянки.

Постановою Київського апеляційного суду апеляційну скаргу ТОВ «С» залишено без задоволення, а рішення Білоцерківського суду без змін.

У березні 2021 року ТОВ «С» подало до Верховного Суду касаційну скаргу.

23 червня 2022 року КЦС ВС передав справу на розгляд Великої Палати Верховного Суду, вбачаючи підстави для відступу від висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного в рішенні Верховного Суду України, а також з посиланням на частину п`яту статті 403 ЦПК України, якою передбачено, що суд має право передати справу на розгляд ВП ВС, якщо дійде висновку, що справа містить виключну правову проблему.

Верховний Суд у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду керувався такими міркуваннями.

Обґрунтування підстав для відступу від висновку Верховного Суду України

Верховний Суд України в постанові від 13 червня 2016 року у справі № 6-643цс16 зробив правовий висновок про те, що учасники правочину, дійшовши згоди щодо всіх істотних умов договору оренди землі, складають і підписують відповідний письмовий документ, надаючи згоду встановленої форми. Разом з тим цивільні права та обов`язки, на досягнення яких було спрямоване волевиявлення сторін під час укладення договорів оренди, набуваються після відповідної державної реєстрації. Виходячи з положень статті 638 ЦК України, статей 125, 126 ЗК України договір оренди землі набуває чинності з дня проведення його державної реєстрації.

КЦС ВС констатує, що після внесення змін щодо виключення реєстрації самого договору оренди земельної ділянки момент реєстрації майнових прав перестав впливати на момент набрання чинності таким договором.

Отже, КЦС ВС вважає за можливе відступити від висновків, викладених Верховним Судом України в постанові від 13 червня 2016 року у справі № 6-643цс16, оскільки, на думку колегії суддів, договір оренди земельної ділянки набуває чинності з дня, коли сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору.

Крім того, колегія суддів зазначає, що статтями 125 та 126 ЗК передбачено, що право власності на земельну ділянку, а також право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав. Право власності, користування земельною ділянкою оформлюється відповідно до Закону №1952-IV.

Разом з тим Першим протоколом до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод та рішенням Європейського суду з прав людини від 24 червня 2003 року «Стретч проти Сполученого Королівства» (Stretch vs. The United Kingdom, заява № 44277/98) встановлено, що «правомірні очікування» мають статус майна і позбавлення сторони правовідносин її правомірних очікувань є неприпустимим.

Таким чином, сторона договору оренди (ТОВ «С») після його укладення першою отримує легітимні сподівання та правомірні очікування на законне завершення такої процедури, а також реалізацію права користування земельною ділянкою протягом усього погодженого строку за умови належного виконання сторонами договору його умов.

Перед колегією суддів постало питання стосовно того, чи мав власник земельної ділянки за наявності підписаного договору з одним орендарем, навіть за умов якщо право оренди ще не виникло (не зареєстровано), право укладати договір оренди щодо цієї земельної ділянки з іншим орендарем?

У першого орендаря були легітимні очікування щодо виникнення в нього права оренди, незважаючи на наказ Міністерства юстиції України.

Виключна правова проблема

У Верховному Суді перебувають на розгляді цивільні справи №357/8283/19, №357/8232/19, № 357/8085/19, № 357/8239/19, які стосуються, зокрема, проблематики юрисдикції розгляду позовних вимог юридичної особи - орендаря про витребування майна в іншої юридичної особи - орендаря, які виникли з правовідносин на підставі договорів оренди земельної ділянки, укладених з фізичною особою, та які поєднані з позовними вимогами про визнання недійсним договору оренди земельної ділянки, укладеного з фізичною особою - власником земельної ділянки.

Правова проблема полягає у:

1) відсутності висновку Великої Палати Верховного Суду щодо юрисдикції спорів, у яких одночасно заявлені позовні вимоги юридичною особою про визнання недійсним договору оренди землі, укладеного між фізичною особою, яка є власником земельної ділянки і орендодавцем, та юридичною особою - орендарем, а також позовні вимоги про витребування земельної ділянки, заявлені юридичною особою до юридичної особи;

2) наявності різних рішень Верховного Суду у складі Касаційного цивільного суду у справах, де предмет, суб`єктний склад та підстави в зазначених справах є подібними із цією справою;

3) значній кількості спорів, що перебувають на розгляді в судах та можуть бути винесені на вирішення суду, де предмет, суб`єктний склад та підстави в зазначених справах є подібними із цією справою.

Існує і якісний критерій, що свідчить про наявність виключної правової проблеми.

Аналіз судової практики свідчить, що суди застосовують різний підхід до вирішення питання юрисдикції в такій категорії справ.

Зокрема, Верховний Суд у справі № 357/15284/18, предмет та підстави позову якої є подібними як у справі, що розглядається, закрив провадження в частині позовних вимог ТОВ «С» до ТОВ «У» про витребування земельної ділянки із чужого незаконного володіння та користування, оскільки вважав, що ці вимоги не є нерозривно пов`язаними з іншими вимогами в цій справі, які не є похідними від перших, тому за суб`єктним складом спірних правовідносин такі вимоги повинні розглядатись у порядку господарського судочинства.

Разом з тим Верховний Суд під час розгляду справи № 357/8095/19 та справи №357/8242/19, предмети, суб`єктний склад та підстави позову яких також є подібними як у справі, що розглядається, дійшов висновку про можливість розгляду всіх позовних вимог у порядку цивільного судочинства.

Отже, судова практика в цій категорії спорів не може бути визнана сталою.

Колегія суддів зазначає, що при визначенні юрисдикції суду прагне запобігти ситуаціям штучного створення преюдиції чи ситуаціям, коли для вирішення одного спору потрібно ініціювати два і більше процесів у судах різних юрисдикцій. Рішення суду має остаточно вирішувати спір по суті та захищати порушене право чи інтерес. Якщо для реалізації рішення суду потрібно ще раз звертатися до іншого суду й отримувати ще одне рішення - це означає, що обраний спосіб захисту (який часто зумовлений обмеженнями, що діють у певній юрисдикції) є неефективним.

«Один спір - один процес» - це правило, якого Верховний Суд намагається дотримуватися і забезпечувати його через ухвалені правові висновки щодо юрисдикційності спорів.

ПОЗИЦІЯ ВЕЛИКОЇ ПАЛАТИ ВЕРХОВНОГО СУДУ

Щодо юрисдикції спору

Позивач звернувся до суду з такими позовними вимогами:

1) визнання недійсним договору оренди землі;

2) скасування рішення про державну реєстрацію речового права на нерухоме майно;

3) витребування земельних ділянок із чужого незаконного володіння та користування;

4) внесення змін до договору оренди землі.

Велика Палата Верховного Суду неодноразово звертала увагу на те, що застосування конкретного способу захисту цивільного права залежить як від змісту права чи інтересу, за захистом якого звернулася особа, так і від характеру його порушення, невизнання або оспорення. Ці право чи інтерес суд має захистити у спосіб, який є ефективним, тобто таким, що відповідає змісту відповідного права чи інтересу, характеру його порушення, невизнання або оспорення та спричиненим цими діяннями наслідкам.

Оскільки предметом спору у справі, що переглядається, є земельні ділянки, власником яких є фізична особа як сторона договорів оренди землі (як первісного, укладеного із позивачем, так і двох наступних, укладених із відповідачем), предмет спору безпосередньо стосується прав і обов`язків власника земельних ділянок.

А оскільки позовні вимоги ТОВ «С» до ТОВ «У» про витребування земельної ділянки із чужого незаконного володіння та користування заявлені з приводу земельної ділянки, власником якої є фізична особа, яка укладала договори оренди як з ТОВ «С», так і з ТОВ «У», а тому з огляду на характер правовідносин, з яких виник спір, його слід розглядати в порядку цивільного судочинства.

Така практика є сталою, підстав для відступу від висновків Великої Палати Верховного Суду не вбачається.

Щодо суті спору

З питання укладеності договору оренди землі

5 грудня 2019 року Законом № 340-IX абзац третій частини першої статті 15 доповнено умовою про дату укладання договору оренди.

Строк дії договору оренди землі визначається за згодою сторін, але не може перевищувати 50 років (частина перша статті 19 Закону № 161-XIV у редакції, чинній на момент укладення договорів оренди).

5 грудня 2019 року Законом № 340-IXчастину першу статті 19 Закону № 161-XIV доповнено вимогою, що дата закінчення дії договору оренди обчислюється від дати його укладення.

Можна зробити висновок, що на законодавчому рівні встановлені чіткі і однозначні вимоги щодо форми і змісту договору оренди землі.

На час укладення договору оренди стаття 6 Закону № 161-XIV передбачала, що орендарі набувають права оренди земельної ділянки на підставах і в порядку, передбачених ЗК України, ЦК України, цим та іншими законами і договором оренди землі. Право оренди земельної ділянки підлягає державній реєстрації відповідно до закону.

Відповідно до статті 17 Закону № 161-XIV (у редакції, чинній на час укладення договору оренди від 5 червня 2013 року) передача об`єкта оренди орендарю здійснювалася орендодавцем у строки та на умовах, що визначені у договорі оренди землі, за актом приймання-передачі.

Стаття 17 Закону № 161-XIV (у редакції Закону від 12 лютого 2015 року № 191-VIII) передбачає, що об`єкт за договором оренди землі вважається переданим орендодавцем орендареві з моменту державної реєстрації права оренди, якщо інше не встановлено законом.

5 грудня 2019 року Законом № 340-IXчастину першу статті 19 Закону № 161-XIV доповнено нормою про те, що право оренди земельної ділянки виникає з моменту державної реєстрації такого права.

За висновком Великої Палати Верховного Суду, викладеним у постанові від 15 січня 2020 року у справі № 322/1178/17 (провадження № 14-338цс19), оскільки моменти укладення договору оренди землі та набрання ним чинності збігалися, то моментом укладення договору оренди землі на час дії частини третьої статті 640 ЦК України (до 1 січня 2013 року) вважалася саме його державна реєстрація, якщо сторони договору не передбачили в договорі іншого релевантного вирішення спорів щодо договору оренди землі, укладеного до 1 січня 2013 року.

Велика Палата Верховного Суду вважає, що відсутні підстави для відступу від такого висновку, оскільки спірний договір оренди землі укладено після 1 січня 2013 року, коли законодавче врегулювання спірних правовідносин змінилось, тоді як у постанові від 15 січня 2020 року у справі № 322/1178/17 договір оренди землі було укладено до 1 січня 2013 року.

Переважною більшістю правовідносин, урегульованих нормами цивільного законодавства, є відносини, у яких забезпечується правомірна поведінка їх суб`єктів та нормальна реалізація ними суб`єктивних прав і виконання суб`єктивних обов`язків.

Тому і строки у таких правовідносинах є строками здійснення суб`єктивних цивільних прав та виконання обов`язків.

Це загальне правило закріплене у статті 631 ЦК України, зокрема що строком договору є час, протягом якого сторони можуть здійснити свої права і виконати свої обов`язки відповідно до договору.

Договір набирає чинності з моменту його укладення.

У частині третій статті 640 ЦК України в редакції Закону № 1878-VI від 11 лютого 2010 року, що діє з 1 січня 2013 року, визначено, що договір є укладеним з моменту одержання особою, яка направила пропозицію укласти договір, відповіді про прийняття цієї пропозиції. Якщо відповідно до акта цивільного законодавства для укладення договору необхідні також передання майна або вчинення іншої дії, договір є укладеним з моменту передання відповідного майна або вчинення певної дії. Договір, що підлягає нотаріальному посвідченню, є укладеним з дня такого посвідчення.

Разом із цим у частині п`ятій статті 6 Закону № 161-XIV (доповнено на підставі Закону від 11 лютого 2010 року № 1878-VI) визначено, що право оренди земельної ділянки підлягає державній реєстрації відповідно до закону.

Тобто з 1 січня 2013 року державній реєстрації підлягав не сам договір оренди, а право оренди земельної ділянки.

Можна зробити висновок, що договір оренди земельної ділянки є укладеним з моменту досягнення сторонами згоди з усіх його істотних умов та його підписання у встановленій простій письмовій формі, якщо інше не узгоджено між сторонами, тобто дотримання сторонами вимог статей 638, 759 та 792 ЦК України та статті 15 Закону 161-ХIV.

З моменту укладення договору оренди землі в орендодавця виникає зобов`язання передати орендарю земельну ділянку в користування на визначений у договорі строк, а в орендаря - отримати право на користування земельною ділянкою.

Зареєстроване право оренди землі є речовим правом.

5 грудня 2019 року Законом № 340-IX абзац другий частини другої статті 25 Закону № 161-XIV доповнено умовою, що орендар земельної ділянки зобов`язаний приступати до використання земельної ділянки в строки, встановлені договором оренди землі, але не раніше державної реєстрації відповідного права оренди.

Тобто використання земельної ділянки неможливе без державної реєстрації права оренди, оскільки відсутні правові підстави для цього.

Метою укладення будь-якого цивільного правочину є отримання певних правових наслідків через реалізацію сторонами своїх суб`єктивних прав та обов`язків. Правочин, укладений без наміру створення правових наслідків, які ним обумовлені, є фіктивним.

Велика Палата Верховного Суду не вбачає підстав для відступу від висновку, викладеного в постанові Верховного Суду України від 13 червня 2016 року у справі № 6-643цс16, у частині того, що договір є укладеним з моменту досягнення сторонами в належній формі згоди з усіх істотних умов договору, право оренди виникає з моменту його державної реєстрації.

Однак Велика Палата Верховного Суду відступає від висновку, викладеного у цій постанові Верховного Суду України від 13 червня 2016 року у справі № 6-643цс16 у частині того, що виходячи з положень статті 638 ЦК України, статей 125, 126 ЗК України договір оренди землі набуває чинності з дня проведення його державної реєстрації.

При цьому ВП ВС враховує, що вказаний висновок стосується чинності договору оренди землі, укладеного після 1 січня 2013 року, тобто після зміни законодавчого регулювання: виключення із Закону № 161-XIV вимог про необхідність державної реєстрації договору оренди та вказівки на необхідність реєстрації права оренди та виключення з тексту цього Закону посилання на укладеність правочину з дня його державної реєстрації.

Суди встановили, що речове право на спірну земельну ділянку за позивачем на підставі договору оренди землі від 5 червня 2013 року, укладеного між позивачем та відповідачем, зареєстровано у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно рішенням державного реєстратора від 11 січня 2014 року.

Вказане рішення державного реєстратора скасовано наказом Міністерства юстиції України від 15 березня 2018 року.

Однак позивач під час розгляду справи в суді апеляційної інстанції, а також у касаційній скарзі повідомляв суд, що наказ Міністерства юстиції України оскаржується в судовому порядку з 2018 року (справа № 357/9440/20) і вирішення цього питання впливає на встановлення факту набуття ТОВ «С» права оренди на спірну земельну ділянку.

25 серпня 2021 року постановою Київського апеляційного суду у справі № 357/9440/20 визнано незаконним та скасовано наказ Міністерства юстиції України, у тому числі в частині скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію права оренди ТОВ «С» на спірну земельну ділянку. Постановою Верховного Суду від 4 травня 2022 року постанову апеляційного суду від 25 серпня 2021 року в цій частині залишено без змін.

Зазначені рішення Велика Палата Верховного Суду бере до уваги при розгляді спору, оскільки такі рішення публічно проголошені, розміщенні у Єдиному державному реєстрі судових рішень, загальнодоступні й обов`язкові до виконання усіма органами і особами відповідно до статті 129-1 Конституції України.

Унаслідок визнання незаконним і скасування наказу Міністерства юстиції України від 15 березня 2018 року право оренди позивача за договором оренди землі від 5 червня 2013 року є дійсним з моменту внесення до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно запису про державну реєстрацію права оренди ТОВ «С» на спірну земельну ділянку (11 січня 2014 року), оскільки скасування наказу відновило дію державної реєстрації цього права.

ВП ВС вже зазначала, що орендодавець зобов`язаний не вчиняти дій, які б перешкоджали орендареві користуватися орендованою земельною ділянкою (частина друга статті 24 Закону № 161-XIV); укладення договору оренди земельної ділянки під час дії іншого договору оренди цього ж об`єкта може перешкоджати первинному орендареві реалізувати його право користування відповідною ділянкою.

Велика Палата Верховного Суду у постанові від 1 квітня 2020 року у справі №610/1030/18 конкретизувала власний правовий висновок щодо права орендаря за первинним договором оренди земельної ділянки на захист свого права, визначивши, що якщо під час дії першого договору оренди земельної ділянки був укладений другий договір з іншим орендарем і право останнього зареєстроване, то суд зможе захистити право первинного орендаря тоді, коли на підставі відповідного судового рішення цей орендар зможе зареєструвати своє право оренди в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Проте таку можливість первинний орендар матиме лише тоді, коли на момент набрання судовим рішенням про задоволення відповідного позову законної сили цей орендар матиме чинне право оренди, зокрема якщо не спливе строк оренди чи буде поновленим первинний договір оренди.

За відсутності реєстрації права оренди первинного орендаря у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно позовні вимоги про скасування рішення про державну реєстрацію права оренди землі за договором оренди, укладеним у період дії первинного договору, підлягають задоволенню, якщо на час ухвалення рішення суду первинний орендар матиме чинне право оренди та зможе його зареєструвати.

У позивача право оренди земельної ділянки закінчується у червні 2023 року.

Власниця земельної ділянки - відповідачка не заявляла вимог ні про розірвання договору оренди з ТОВ «С», ні про визнання його недійсним. Відповідних судових рішень нею не надано, тому підстав для того, щоб вважати такий договір неукладеним, недійсним чи нечинним, ВП ВС не вбачає.

Згідно з усталеною практикою ВП ВС (постанови від 20 березня 2019 року у справі № 587/2110/16-ц(провадження № 14-25цс19), від 19 лютого 2020 року у справі № 387/515/18 (провадження № 14-430цс19 та інші), крім учасників правочину (сторін договору), позивачем у справі про визнання недійсним правочину може бути будь-яка заінтересована особа, чиї права та охоронювані законом інтереси порушує цей правочин (частина третя статті 215 ЦК України).

Вимоги заінтересованої особи, яка в судовому порядку домагається визнання правочину недійсним, спрямовані на приведення сторін недійсного правочину до того стану, який саме вони (сторони) мали до вчинення правочину.

Відповідно до частини третьої статті 26 Закону № 1952-IV у разі скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав на підставі судового рішення, скасування на підставі судового рішення державної реєстрації прав, що мало наслідком державну реєстрацію набуття речових прав, обтяжень речових прав, відповідні права чи обтяження припиняються. У разі якщо в Державному реєстрі прав, у тому числі в його невід`ємній архівній складовій частині, наявні відомості про речові права, обтяження речових прав, припинені у зв`язку з проведенням відповідної державної реєстрації, або якщо відповідним судовим рішенням також визнаються речові права, обтяження речових прав, одночасно з державною реєстрацією припинення речових прав чи обтяжень речових прав проводиться державна реєстрація набуття відповідних прав чи обтяжень. При цьому дата і час державної реєстрації набуття речових прав, обтяжень речових прав, що були припинені у зв`язку з проведенням відповідної державної реєстрації та наявні в Державному реєстрі прав, у тому числі в його невід`ємній архівній складовій частині, залишаються незмінними.

Саме від задоволення вимог позивача (первинного орендаря) залежатиме подальша можливість законної реалізації його прав.

Згідно зі статтею 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.

Щодо вимоги про витребування земельної ділянки в третьої особи, то первісний орендар може заявити таку вимогу лише в тому разі, якщо він (первісний орендар) зареєстрував своє право оренди. Проте «витребування земельної ділянки» не є наслідком визнання недійсним договору оренди, на підставі якого було здійснено державну реєстрацію права оренди наступним орендарем.

У разі укладення договору оренди земельної ділянки в період чинності попереднього договору оренди оскаржуваний договір оренди може бути визнано недійсним, однак у вказаному випадку позивач заявив вимогу про витребування земельної ділянки, задоволення якої повністю поновлює його права орендаря.

Оскільки зареєстроване право оренди землі є речовим правом, то і способи захисту такого права можуть бути такими, що притаманні речовим правам.

У відносинах оренди визнається право орендаря на абсолютний захист від порушення його права на орендоване майно третіми особами; на збереження сили договору оренди при переході права власності на орендоване майно до іншої особи (право слідування).

У статті 27 Закону № 161-XIV як у редакції, що була чинною на час виникнення спірних правовідносин, так і на час розгляду справи у судах передбачалося, що орендареві забезпечується захист його права на орендовану земельну ділянку нарівні із захистом права власності на земельну ділянку відповідно до закону.

Орендар в установленому законом порядку має право витребувати орендовану земельну ділянку з будь-якого незаконного володіння та користування, на усунення перешкод у користуванні нею, відшкодування шкоди, заподіяної земельній ділянці будь-якими особами.

Тобто орендар мав абсолютний захист права оренди шляхом витребування орендованої земельної ділянки з тимчасового володіння ТОВ «У» у своє тимчасове (строкове) володіння.

Тимчасове володіння нерухомими речами може бути підтверджене, зокрема, фактом державної реєстрації такого права на це майно у встановленому порядку, тобто суб`єкт, за яким зареєстроване право тимчасового володіння, визнається тимчасовим фактичним володільцем нерухомого майна та його користувачем протягом строку дії договору оренди.

У контексті спору щодо земельної ділянки, переданої в оренду, тимчасовим володільцем такої земельної ділянки є особа, за якою зареєстроване право оренди землі, а відтак неволодіючий орендар, право оренди якого порушено, може скористатися спеціальним способом захисту, який передбачено спеціальним законом, а саме статтею 27 Закону № 161-ХIV, на підставі якої він може витребувати земельну ділянку із чужого незаконного володіння.

Велика Палата Верховного Суду розглянула питання про можливість продовження дії договору оренди землі в разі, якщо земельна ділянка в період дії договору була поділена і до Державного земельного кадастру внесено відповідні зміни.

Відповідно до статті 110 ЗК України на використання власником земельної ділянки або її частини може бути встановлено обмеження.

Право власності на земельну ділянку може бути обтяжено правами інших осіб.

Перехід права власності на земельну ділянку, зміна її цільового призначення не припиняє встановлених обмежень, обтяжень.

Поділ чи об`єднання земельних ділянок не припиняє дії обмежень, обтяжень, встановлених на земельні ділянки, крім випадків, коли обмеження (обтяження) поширювалося лише на частину земельної ділянки, яка в результаті поділу земельної ділянки не увійшла до сформованої нової земельної ділянки.

Передача земельної ділянки в оренду і є таким обтяженням права власника земельної ділянки. За обставинами справи відповідачка передала в оренду ТОВ «С» всю земельну ділянку, яку в подальшому поділила на дві земельні ділянки.

Такий поділ земельної ділянки не припиняє права оренди на неї орендаря, оскільки уся передана в оренду земельна ділянка була поділена і увійшла у дві сформовані земельні ділянки.

Тому договір оренди земельної ділянки не припинив своєї дії.

Оскільки Велика Палата Верховного Суду задовольнила позовні вимоги про витребування земельної ділянки із чужого незаконного володіння, таке рішення є підставою для внесення відповідних змін до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Інші доводи касаційної скарги не впливають на висновки суду.

Отже, як зазначила ВП ВС, суди першої та апеляційної інстанцій неправильно застосували норми матеріального права, порушили норми процесуального права, що призвело до неправильного вирішення справи, тому Велика Палата Верховного Суду вважає за необхідне касаційну скаргу задовольнити частково, рішення судів попередніх інстанцій скасувати у частині відмови в задоволенні позову про витребування земельних ділянок та ухвалити у цій частині нове рішення, яким ці позовні вимоги задовольнити; в іншій частині судові рішення залишити без змін.

Автор: Наталья Мамченко

Подписывайтесь на наш Тelegram-канал t.me/sudua, на Twitter, а также на нашу страницу в Facebook и в Instagram, чтобы быть в курсе самых важных событий.