Купівля-продаж квартир: коли в Україні запрацює ринок нерухомості

Ринок нерухомості на підконтрольних Україні територіях має запрацювати найближчим часом.

19 квітня 2022 р. Кабмін ухвалив постанову «Про внесення змін до деяких постанов Кабінету Міністрів України щодо діяльності нотаріусів та функціонування єдиних та державних реєстрів, держателем яких є Міністерство юстиції, в умовах воєнного стану».

Які думки фахівців стосовно реалізації даної постанови?

Екс-заступник міністра з питань державної реєстрації Ольга Оніщук:

«РИНОК НЕРУХОМОСТІ ОЖИВАЄ: ЯКІ НОТАРІАЛЬНІ ОБМЕЖЕННЯ І ЗАБОРОНИ ДІЯТИМУТЬ ПІД ЧАС ВІЙНИ?

Війна триває і боротьба теж, але життя продовжується, і, як вже анонсувалось, в Україні поступово відновлюється функціонування ринку нерухомості.

Нагадаю, що з першого дня повномасштабного російського вторгнення, аби убезпечити майнові права громадян від посягань агресора, колаборантів і тих, кому «війна – мати рідна», в Україні було обмежено доступ до низки реєстрів, зокрема і Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, що унеможливило проведення більшості операцій з нерухомістю.

Нещодавно Кабінет Міністрів України затвердив низку важливих нормативних змін щодо особливостей роботи нотаріусів і функціонування реєстрів в умовах воєнного стану.

Новації покликані відновити проведення операцій купівлі-продажу нерухомості у всіх підконтрольних Україні територіальних громадах.

Відсьогодні зміни набувають чинності, однак запрацюють вони не одразу, адже для їхньої практичної реалізації знадобиться певний час (орієнтовно —  близько тижня, поки нотаріуси отримають доступ до реєстру).

Для громадян, які планують проводити операції з нерухомістю, коротко розкажу про основні нотаріальні обмеження і заборони, що діятимуть протягом воєнного стану та одного місяця з дня його припинення або скасування.

Спершу — про обмеження та певні особливості, назву три головні.

1 Нотаріальні і реєстраційні дії щодо нерухомого майна зможуть вчиняти не всі нотаріуси, а тільки ті, які будуть включені до затвердженого Мін’юстом відповідного переліку.

Тобто буде проводитись, так би мовити, професійна ідентифікація за певними критеріями. Скажімо, до такого переліку точно не мають потрапити нотаріуси, які протягом останніх 4,5 років (після 24 листопада 2017 року) вчиняли виконавчі написи на кредитних договорах, що не є нотаріально посвідченими, або ж ті представники професії щодо яких було ініційовано питання про анулювання свідоцтва про право на заняття нотаріальною діяльністю (відповідне подання вже перебуває на розгляді ВККН). 

2 Нотаріальне посвідчення договору про відчуження (купівля-продаж, дарування тощо) нерухомого майна буде здійснюється виключно за його місцезнаходженням, крім випадку, коли йтиметься про нерухомість, розташовану у Києві та області.

Оформлення операцій щодо майна столичного регіону буде здійснюватися нотаріусом, робоче місце якого розташовано у місті Києві або Київській області, за місцезнаходженням такого майна, або місцезнаходженням юридичної особи, або за зареєстрованим місцем проживання фізичної особи - однієї із сторін відповідного договору. 

3 Усі громадяни рф (крім тих, що проживають на території України на законних підставах), які звертаються за вчиненням нотаріальних дій, — відправляються навздогін за російським військовим кораблем!!! Нотаріус має відмовити такому заявнику. Це обмеження діятиме до прийняття та набрання чинності Законом України щодо врегулювання відносин за участю осіб, пов'язаних з державою-агресором, та не поширюватиметься на нотаріальні дії із засвідчення справжності підпису на заяві про вихід з російського громадянства та посвідчення заповіту військовополоненого. 

Тепер про 3 основні заборони  

1 Нотаріус не може посвідчити договір про відчуження нерухомості до спливу одного місяця з дня державної реєстрації права власності відчужувача. Виняток: набуття відчужувачем права власності у порядку спадкування або у результаті визначення розміру часток у праві спільної сумісної власності.

Тобто, якщо ви, скажімо, сьогодні придбали квартиру, то протягом місяця ви не зможете її продати, якщо ж отримали житло у спадок — то таке часове обмеження не діятиме. Цей «мораторій» покликаний унеможливити шахрайську схему з незаконною множинною перереєстрацією права власності впродовж короткого проміжку часу, коли створюється так званий ланцюжок добросовісних набувачів, який потім не дозволяє повернути майно навіть в судовому порядку.

2 Забороняється нотаріальне посвідчення договорів щодо відчуження нерухомості, які укладені від імені фізичної особи-відчужувача  на підставі довіреності. Таке табу обумовлюється існуючими ризиками війни, аби шахраї шляхом підробки довіреностей не змогли спокуситись на нерухомість громадян, які змушені були зашити свої домівки, рятуючись від ворожих обстрілів.

3 Також забороняється вчинення нотаріальних дій щодо нерухомого майна нотаріусами, робоче місце яких розташовано на території, що входить до затвердженого Міністерством юстиції переліку адміністративно-територіальних одиниць, в межах яких припиняється доступ користувачів до реєстрів в умовах воєнного стану.

Зазначу, що вказаний перелік коригується в залежності від оперативної ситуації на фронті.

Друзі, звертаю увагу на ще одне важливе нововведення: на час дії воєнного стану перебіг шестимісячного строку для прийняття спадщини або відмови від її прийняття зупиняється. Свідоцтво про право на спадщину видаватиметься спадкоємцям після спливу строку для прийняття спадщини».

Народний депутат України, член Комітету ВР з питань правової політики Ігор Фріс:

«Кабмін прийняв і опублікував розроблену нами разом з НПУ та Мін’юстом постанову про доступ до реєстрів та початок оформлення нерухомості та спадщини.

Відео я записав.

Тепер - ключові моменти:

посвідчення довіреностей (крім довіреностей на право розпорядження нерухомим майном, об’єктом незавершеного будівництва або майновими правами щодо майбутнього нерухомого майна (далі – нерухоме майно), коштами на рахунках у банківських та інших фінансових установах, а також транспортними засобами на строк більше 3 місяців, управління і розпорядження цінними паперами, корпоративними правами, на право доступу до індивідуального банківського сейфа), засвідчення справжності підпису на заяві про надання дозволу на тимчасовий виїзд дитини за кордон, здійснюється без використання спеціальних бланків нотаріальних документів на білих аркушах паперу з нанесеними на них за допомогою комп'ютерної техніки реквізитами нотаріуса: зображення Державного Герба України, прізвище, власне ім'я, по батькові (за наявності), найменування державної нотаріальної контори (для державного нотаріуса), назва нотаріального округу (для приватного нотаріуса), номер свідоцтва про право на заняття нотаріальною діяльністю, адреса робочого місця, номер телефону, адреса електронної пошти.

Для перевірки дійсності довіреності, посвідченої на білих аркушах паперу, заінтересована особа звертається з її копією до відповідного нотаріуса, який зобов’язаний протягом 2 робочих днів видати довідку про підтвердження або спростування посвідчення ним такої довіреності;

нотаріальне посвідчення договорів щодо відчуження, поділу (виділу) нерухомого майна, спадкових договорів, договорів іпотеки, про заміну кредитора (відступлення прав вимоги) за кредитним договором та/або договором іпотеки, задоволення вимог іпотекодержателя, встановлення довірчої власності на нерухоме майно, визначення розміру часток у праві спільної власності, договорів поділу спільного майна подружжя (виділу з нього), позички, найму (оренди), лізингу будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) на строк не менш як три роки, відчуження цінних паперів, корпоративних прав, у тому числі договорів про внесення змін до таких договорів або їх розірвання (припинення), довіреностей на право розпорядження нерухомим майном, управління і розпорядження цінними паперами, корпоративними правами, на право доступу до індивідуального банківського сейфа, засвідчення справжності підпису на актах приймання-передачі частки (частини частки) у статутному (складеному) капіталі (статутному фонді) юридичної особи, а також видача свідоцтв про право власності на частку в спільному майні подружжя (колишнього з подружжя) на підставі їх спільної заяви, свідоцтв про придбання майна з прилюдних торгів (електронних аукціонів), у тому числі тих, які не відбулися (далі – нотаріальні дії щодо цінного майна) здійснюється виключно нотаріусами, включеними до затвердженого Міністерством юстиції переліку нотаріусів, якими в умовах воєнного стану вчиняються нотаріальні дії щодо цінного майна (далі – перелік).

Нотаріуси, включені до переліку із застереженням про заборону вчинення ними окремих нотаріальних дій, мають право вчиняти виключно нотаріальні дії щодо цінного майна, які не охоплюються таким застереженням;

До переліку включаються нотаріуси, нотаріальна діяльність яких не припинена або які працюють в державній нотаріальній конторі та які відповідають таким критеріям:

1) після 24 листопада 2017 р. не вчиняли виконавчого напису на кредитному договорі, який не є нотаріально посвідченим;

2) після 01 січня 2020 р. щодо них Міністерством юстиції не приймалося рішень про анулювання, блокування на строк не менше 3 місяців або не менше 2 рішень про блокування на строк менше 3 місяців доступу до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, крім рішень, які скасовано (визнано протиправними або нечинними) рішенням суду, яке набрало законної сили (нотаріус, який не відповідає лише цьому критерію, включається до переліку із застереженням про заборону нотаріального посвідчення ним договорів щодо відчуження, поділу (виділу) нерухомого майна, спадкових договорів, договорів іпотеки, про заміну кредитора (відступлення прав вимоги) за кредитним договором та/або договором іпотеки, задоволення вимог іпотекодержателя, встановлення довірчої власності на нерухоме майно, визначення розміру часток у праві спільної власності, договорів поділу спільного майна подружжя (виділу з нього), позички, найму (оренди), лізингу будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) на строк не менш як три роки, відчуження цінних паперів, у тому числі договорів про внесення змін до таких договорів або їх розірвання (припинення), довіреностей на право розпорядження нерухомим майном, управління і розпорядження цінними паперами, на право доступу до індивідуального банківського сейфа, а також видачі свідоцтв про право власності на частку в спільному майні подружжя (колишнього з подружжя) на підставі їх спільної заяви, свідоцтв про придбання майна з прилюдних торгів (електронних аукціонів), у тому числі тих, які не відбулися);

3) після 01 січня 2020 р. щодо них Міністерством юстиції не приймалося рішень про анулювання, блокування на строк не менше 3 місяців або не менше 2 рішень про блокування на строк менше 3 місяців доступу до Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб - підприємців та громадських формувань, крім рішень, які скасовано (визнано протиправними або нечинними) рішенням суду, яке набрало законної сили (нотаріус, який не відповідає лише цьому критерію, включається до переліку із застереженням про заборону нотаріального посвідчення ним договорів щодо відчуження цінних паперів, корпоративних прав, у тому числі договорів про внесення змін до таких договорів або їх розірвання (припинення), довіреностей на право управління і розпорядження цінними паперами, корпоративними правами, на право доступу до індивідуального банківського сейфа, засвідчення справжності підпису на актах приймання-передачі частки (частини частки) у статутному (складеному) капіталі (статутному фонді) юридичної особи));

4) у період з 25 лютого 2022 р. до їх включення до переліку не посвідчували договори щодо відчуження нерухомого майна, поділу (виділу) нерухомого майна, іпотеки, встановлення довірчої власності на нерухоме майно;

5) щодо них не внесено подання про анулювання свідоцтва про право на заняття нотаріальною діяльністю, яке перебуває на розгляді Вищої кваліфікаційної комісії нотаріату при Міністерстві юстиції України;

6) не вчиняли нотаріальних дій від імені фізичних осіб, які в момент вчинення таких дій перебували за межами України, крім дій на підставі довіреності таких осіб або в порядку законного представництва, або померли;

7) не мають простроченої заборгованості зі сплати членських внесків до Нотаріальної палати України за період більше ніж 1 рік.

Додатково введені наступні ключові обмеження:

1) забороняються нотаріальне засвідчення справжності підписів на актах про передавання нерухомого майна до та із статутних (складених) капіталів (статутних фондів) юридичних осіб, а також нотаріальне посвідчення договору купівлі-продажу предмета іпотеки, що належить фізичній особі, за споживчим кредитом, крім випадків, коли такий продаж здійснюється за згодою іпотекодавця, викладеною у формі заяви, справжність підпису на якій засвідчено нотаріально, або предметом іпотеки є нерухоме майно, визначене абзацом другим пункту 5-2 Прикінцевих положень Закону України «Про іпотеку»

2) забороняється нотаріальне посвідчення договору щодо відчуження нерухомого майна до спливу одного місяця з дня державної реєстрації права власності відчужувача нерухомого майна, крім випадків набуття відчужувачем права власності у порядку спадкування або у результаті визначення розміру часток у праві спільної сумісної власності

3) забороняється нотаріальне посвідчення договорів щодо відчуження нерухомого майна, цінних паперів, корпоративних прав, іпотеки, про задоволення вимог іпотекодержателя, встановлення довірчої власності на нерухоме майно (у тому числі договорів про внесення змін до таких договорів або їх розірвання (припинення), а також нотаріальне засвідчення справжності підпису на актах приймання-передачі частки (частини частки) у статутному (складеному) капіталі (статутному фонді) юридичної особи, які укладаються (підписуються) від імені фізичної особи - відчужувача (іпотекодавця, довірчого засновника) на підставі довіреності

4) нотаріальне посвідчення договору щодо відчуження нерухомого майна, іпотеки, про встановлення довірчої власності на нерухоме майно здійснюється виключно за місцезнаходженням такого майна, крім нерухомого майна, розташованого у місті Києві або Київській області.

Нотаріальне посвідчення договору щодо відчуження нерухомого майна, іпотеки, про встановлення довірчої власності на нерухоме майно, розташоване у місті Києві або Київській області, здійснюється виключно нотаріусом, робоче місце (контора) якого розташовано у місті Києві або Київській області, за місцезнаходженням такого майна, або місцезнаходженням юридичної особи, або за зареєстрованим місцем проживання фізичної особи - однієї із сторін відповідного договору.

5) забороняється вчинення виконавчих написів на кредитних договорах, які не є нотаріально посвідченими

Наступне

На час дії воєнного стану перебіг строку для прийняття спадщини або відмови від її прийняття зупиняється.

Свідоцтво про право на спадщину видається спадкоємцям після спливу строку для прийняття спадщини.

Також Мінюст визначає що вчинення нотаріальних дій щодо цінного майна нотаріусами, робоче місце (контора) яких розташовано в межах адміністративно-територіальної одиниці, що входить до затвердженого Міністерством юстиції переліку адміністративно-територіальних одиниць, в межах яких припиняється доступ користувачів до єдиних та державних реєстрів, держателем яких є Міністерство юстиції, в умовах воєнного стану, забороняється».

Підписуйтесь на наш telegram-канал t.me/sudua та на Youtube Право ТВ, а також на нашу сторінку у Facebook та в Instagram, щоб бути в курсі найважливіших подій.