Інвестування в квартиру: чи можливо отримати новозбудовану квартиру у власність

Велика Палата Верховного Суду розглянула справу № 344/16879/15-ц, в якій досліджувала питання з приводу обсягу та нюансів права інвестора на квартиру, придбану в процесі будівництва.

Обставини справи

З матеріалів справи відомо, що позивач звернулась до суду з позовом, у якому просила визнати за нею право власності на трикімнатну квартиру.

Суть справи полягала в тому, що між нею та ПП «Е» укладено договір купівлі-продажу майнових прав, відповідно до умов якого відповідач передає позивачці право вимагати передачі у власність новозбудовану трикімнатну квартиру. Позивачка зобов’язалась сплатити ПП «Е» вартість квартири в розмірі 304 000 грн та прийняти її. ПП «Е» зобов’язалось, після отримання оплати від позивача, введення будинку в експлуатацію та проведення його технічної інвентаризації, передати позивачці за актом приймання-передачі належним чином оформлені документи, які підтверджують її право на квартиру, з метою оформлення права власності на новозбудовану квартиру та видачі їй свідоцтва про право власності.

На виконання умов договору вона сплатила обумовлені ним кошти, проте після введення будинку в експлуатацію та присвоєння йому поштової адреси, жодних документів на квартиру вона не отримала.

Замовником будівництва будинку є ТОВ «П», проте ексклюзивне право продажу приміщень у ньому, право інвестування та залучення коштів для його будівництва, забезпечення введення в експлуатацію належить ПП «Е» на підставі інвестиційного договору, укладеного ним з ТОВ «П» 04 лютого 2014 року.

Непорозуміння між відповідачами з приводу продажу квартир та перебування директора ПП «Е» у розшуку призвело до того, що позивачу, як інвестору квартири, не видають документи, необхідні для реєстрації права власності на неї.

Задовольняючи позов, Суд першої інстанції, з висновками якого погодився апеляційний суд, виходив з того, що позивач виконала свої зобов`язання за договором у повному обсязі, сплативши вартість квартири, а ПП «Е», відповідно до пункту 1.3 договору, зобов`язувалось, після введення будинку в експлуатацію, оформити та передати позивачці відповідні правовстановлюючі документи та квартиру, однак таке зобов`язання не виконало.

Колегія суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду вважала, що вирішення правових питань, з урахуванням наведених правових позицій Верховного Суду України у подібних правовідносинах, містить виключну правову проблему, вирішення якої необхідне для забезпечення сталого розвитку права та формування єдиної правозастосовчої практики.

Висновок ВП ВС

ВП ВС зазначила, що інвестор має право володіти, користуватися і розпоряджатися об`єктом і результатом інвестицій (об`єктами інвестиційної діяльності може бути будь-яке майно, а також майнові права).

У статті 2 Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю»  (№ 978-IV) вказано, що об`єкт інвестування - квартира або приміщення соціально-побутового призначення (вбудовані в житлові будинки або окремо розташовані нежитлові приміщення, гаражний бокс, машиномісце тощо) в об`єкті будівництва, яке після завершення будівництва стає окремим майном.

Тобто після завершення будівництва та здачі будинку в експлуатацію квартира як окремий об`єкт цивільних правовідносин ще не існує і набуває юридично статусу об`єкта цивільних правовідносин лише після державної реєстрації, здійсненої відповідно до чинного законодавства.

У постанові Великої Палати Верховного Суду від 14 вересня 2021 року у справі № 359/5719/17 (провадження № 14-8цс21) вказано, що нормами законодавства встановлено первинний спосіб набуття права власності на річ, на яку раніше не було і не могло бути встановлене право власності інших осіб. Саме інвестор як особа, за кошти якої і на підставі договору з яким був споруджений об`єкт інвестування, є особою, якою набувається первісне право власності на новостворений об`єкт інвестування. Інвестор після виконання умов інвестування набуває майнові права (тотожні праву власності) на цей об`єкт і після завершення будівництва об`єкта нерухомості набуває права власності на об`єкт інвестування як первісний власник шляхом проведення державної реєстрації речових прав на зазначений об`єкт за собою (пункти 92, 93, 95 постанови).

При розгляді справи Велика Палата Верховного Суду керується тим, що, укладаючи договір купівлі-продажу майнових прав на новозбудоване майно, покупець отримує речове право, яке засвідчує правомочність його власника отримати право власності на нерухоме майно в майбутньому.

Право власності на нерухоме майно виникає з моменту прийняття його в експлуатацію, якщо таке передбачено законом чи договором, а повноцінним об`єктом, у розумінні ЦК України, такий об`єкт стає після його державної реєстрації, оскільки жодних виключень щодо необхідності державної реєстрації права власності та інших речових прав на нерухомі речі, як передбачено в частині першій статті 182 та частині другій статті 331 ЦК України для новоствореної речі, якою є квартира в новозбудованому будинку, цивільне законодавство не містить.

Захист прав на новостворене майно, прийняте в експлуатацію, в разі невизнання відповідачем прав позивача на спірне майно здійснюється в порядку, визначеному законодавством, а якщо такий спеціальний порядок не визначений, то захист здійснюється на загальних засадах цивільного законодавства.

Велика Палата Верховного Суду неодноразово звертала увагу, що застосування конкретного способу захисту цивільного права залежить як від змісту права чи інтересу, за захистом якого звернулася особа, так і від характеру його порушення, невизнання або оспорення. Таке право чи інтерес мають бути захищені судом у спосіб, який є ефективним, тобто таким, що відповідає змісту відповідного права чи інтересу, характеру його порушення, невизнання або оспорення та спричиненим цими діяннями наслідкам.

Способи захисту права, обрані позивачем та застосовані судом, повинні найбільш ефективно поновлювати порушені права, а специфіка інвестування в  об`єкти будівництва та визначення новоствореного майна, як об`єкта захисту права, відмінного від майнових прав на етапі укладення договорів про інвестування в будівництво, які мають різні назви, повинні тлумачитися на користь тієї особи, права якої порушено.

Практика визнання права власності на об`єкти нерухомості, розміщені у введених в експлуатацію будинках та спорудах, з огляду на відсутність у позивачів можливості оформити право власності в позасудовому порядку, як ефективного способу захисту порушених прав підтримується й Великою Палатою Верховного Суду в постановах від 27 лютого 2019 року у справі    № 761/32696/13-ц (провадження № 14-606цс18), від 03 квітня 2019 року у справі № 1609/6643/12 (провадження № 14-107цс19), від 15 травня 2019 року у справі № 522/102/13-ц (провадження № 14-38цс19), від 29 травня 2019 року у справі № 1609/6645/12 (провадження № 14-220цс19), від 26 червня 2019 року у справі № 761/3428/15-ц (провадження № 14-268цс19).

Отже, у випадку оспорювання чи невизнання за інвестором, який виконав умови договору інвестування, первісного права власності на новостворений об’єкт інвестування, введений в експлуатацію, ефективним способом захисту такого права є визнання права власності на підставі ст.392 ЦК України.

ВП ВС підкреслила, що віндикація у вказаній ситуації не буде належним способом захисту порушених, невизнаних чи оспорюваних прав, оскільки за змістом статей 387, 388 ЦК України позов про витребування майна пред`являється власником до володільця спірного майна.

З огляду на те, що у випадку набуття права власності на новостворене нерухоме майно саме інвестор набуває первинне право власності, на яке раніше не було і не могло бути зареєстроване право власності інших осіб, віндикація не може бути застосована. Ефективним та належним способом захисту прав інвестора у такому випадку буде визнання права власності на підставі статті 392 ЦК України.

ВП ВС підкреслила, що право власності на вказану квартиру, окрім позивачки, не могла набути інша особа, оскільки майнові права на неї перейшли за договором купівлі-продажу майнових прав, а ПП «Е» та ТОВ «П» як сторона договору не могли набути такого права відповідно до вимог Закону № 1560-ХІІ.

Ураховуючи особливість перетворення права на майнові права у право на новостворений об`єкт нерухомого майна, саме інвестор є першим  власником за договором купівлі-продажу майнових прав на певне  нерухоме майно, яке фактично існує, однак набуває формальних ознак об`єкта цивільних прав лише після його державної реєстрації. Вказане узгоджується з висновком Великої Палати Верховного Суду, викладеним у постанові від 14 вересня 2021 року у справі № 359/5719/17 (провадження № 14-8цс21).

ВП ВС наголосила, що позивачка мала обґрунтовані та законні сподівання на реалізацію свого майнового права – отримання новозбудованої квартири у власність. Позов спрямований на захист її права на новозбудовану квартиру, яка не визнається ПП «Е» та ТОВ «П». Способом захисту позивачка обрала визнання за нею такого права, що відповідає положенням статті 16 ЦК України.

Велика Палата Верховного Суду вважає, що суди попередніх інстанцій зробили законні й обґрунтовані висновки про те, що позивачка правомірно набула право власності на квартиру як новостворене майно у зв`язку з повним та належним виконанням нею умов договору, тому невизнане відповідачами право позивачки на спірну квартиру підлягає захисту на підставі статті 392 ЦК України шляхом визнання за позивачкою права власності на трикімнатну квартиру.

Справа передана до Великої Палати Верховного Суду у зв`язку з необхідністю формування єдиної судової практики щодо застосування положень статті 392 ЦК України при розгляді справ у подібних правовідносинах.

Колегія суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду вважала за необхідне відступити від висновків щодо застосування норм права в подібних правовідносинах, викладених у постановах Верховного Суду України від 24 червня 2015 року у справі № 6-318цс15 та від 18 листопада 2015 року у справі № 6-1858цс15.

У справі № 6-318цс15 позивач звернувся до суду з позовом про визнання права власності на проінвестовані об`єкти нерухомості та зобов`язання забудовника передати позивачу технічну документацію (технічні паспорти) на об`єкти інвестування. За обставинами справи, позивач виконав свої грошові зобов`язання за договорами купівлі-продажу майнових прав, повністю сплативши вартість, установлену вказаними договорами, тобто вчинив дії, спрямовані на виникнення юридичних фактів, необхідних і достатніх для отримання права вимоги переходу права власності на об`єкт будівництва, який було введено в експлуатацію. Верховний Суд України в постанові від 24 червня 2015 року залишив в силі рішення суду першої інстанції про відмову в задоволенні позовних вимог та вказав на необхідність позивача захищати свої майнові права, а не право власності, яке ще не виникло, оскільки за змістом договорів купівлі-продажу майнових прав позивач отримав лише право на набуття права власності, а не саме право власності на нерухоме майно.

Велика Палата Верховного Суду в постанові від 14 вересня 2021 року у справі № 359/5719/17 (провадження № 14-8цс21) частково відступила від указаного висновку Верховного Суду України та вказала, що у разі виконання інвестором власних інвестиційних зобов`язань після завершення будівництва об`єкта інвестування відповідно до вимог закону майнові права інвестора трансформуються у право власності, яке підлягає державній реєстрації за інвестором як первісним власником.

Тому повторно вирішувати питання про відступ від висновків, викладених у постанові Верховного Суду України від 24 червня 2015 року в справі № 6-318цс15, не є необхідним.

Також у постанові Верховного Суду України від 18 листопада 2015 року у справі № 6-1858цс15 «Про визнання права власності на проінвестовані об`єкти нерухомості та зобов`язання забудовника передати позивачу технічну документацію (технічні паспорти) на об`єкти інвестування» встановлено, що позивач виконав свої грошові зобов`язання за договорами купівлі-продажу майнових прав, повністю сплативши вартість, установлену вказаними договорами, тобто вчинив дії, спрямовані на виникнення юридичних фактів, необхідних і достатніх для отримання права вимоги переходу права власності на об`єкт будівництва, який введено в експлуатацію. Верховний Суд України вказав, що за правилами статті 392 ЦК України позов про визнання права власності може бути пред`явлено, по-перше, якщо особа є власником майна, але її право оспорюється або не визнається іншою особою; по-друге, якщо особа втратила документ, який засвідчує його право власності. Виснував, що в позивача право власності на спірні квартири не виникло, оскільки позивач отримав лише право на набуття права власності, а не саме право власності на нерухоме майно.

Велика Палата Верховного Суду вважає, що правозастосовчу практику в подібних спорах необхідно консолідувати, а відтак частково відступити також від правового висновку, викладеного в постанові Верховного Суду України від 18 листопада 2015 року у справі  № 6-1858цс15, оскільки в тих випадках, коли об`єкт нерухомості вже збудований та прийнятий в експлуатацію, проте покупцем не отримані правовстановлюючі документи у зв`язку із порушенням продавцем за договором купівлі-продажу майнових прав на нерухоме майно взятих на себе договірних зобов`язань щодо передання всіх необхідних документів для оформлення права власності на квартиру, вартість якої сплачена покупцем в повному обсязі, та у разі невизнання продавцем права покупця на цю збудовану квартиру може мати місце звернення до суду з вимогою про визнання за покупцем права власності на проінвестоване (оплачене) ним майно відповідно до положень статті 392 ЦК України.

Враховуючи обставини справи Велика Палата Верховного Суду залишила оскаржувані судові рішення без змін.

Раніше «Судово-юридична газета» писала, які дії можуть свідчити про щире каяття: практика Верховного Суду.

Підписуйтесь на наш telegram-канал t.me/sudua та на Youtube Право ТВ, а також на нашу сторінку у Facebook, Viber та в Instagram, щоб бути в курсі найважливіших подій.