Визнання особи такою, що втратила право користування житловим приміщенням: позиція ВС

Сам по собі факт реєстрації особи у квартирі за згодою її власника, укладення цією особою договорів на оплату житлово-комунальних послуг, оплата нею цих послуг без укладення відповідного письмового договору найму (оренди) не є безумовною підставою вважати, що вона набула статусу наймача.

На цьому наголосив Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду у справі № 564/1009/19.

Обставини справи

З матеріалів справи відомо, що позивач звернувся до суду з позовом, у якому просив усунути перешкоди в користуванні належною йому квартирую, визнавши відповідача такою, що втратила право користування житловим приміщенням – квартирою.

Обґрунтовуючи позовні вимоги, посилався на те, що він є власником квартири. У спірній квартирі зареєстрована відповідач, яка є колишньою дружиною його сина. Відповідач ніколи не проживала у цій квартирі, а лише зареєстрована у ній. Як власник квартири він не бажає,  щоб особа, яка не є членом його сім’ї була зареєстрована у ній. Реєстрація відповідачки не дає йому змоги певною мірою користуватися його власністю, а тому він змушений звернутись до суду з цим позовом.

Костопільський районний суд Рівненської області у задоволенні позову відмовив.

Суд першої інстанції мотивував рішення тим, що факт переходу права власності спірної квартири до позивача не є безумовною підставою для визнання відповідача такою, що втратила право користування нею, оскільки позивачу при здійсненні купівлі квартири було відомо, що відповідач користується цією квартирою на законних підставах, однак при здійсненні покупки він не виявив розумну обачність, не зёясував, чи відмовляється відповідачка від свого права користування жилим приміщенням, а навпаки, підписуючи договір-купівлі продажу, погодився, що вона залишатиметься зареєстрованою у спірній квартирі.

Рівненський апеляційний суд рішення Костопільського районного суду Рівненської області скасував та ухвалив нове рішення про відмову в задоволенні позову з інших правових підстав.

Апеляційний суд мотивував постанову тим, що між попереднім власником спірної квартири та відповідачем фактично укладений договір найму житлового приміщення на невизначений строк, питання про його розірвання позивач не ставив, умови договору купівлі-продажу не оспорені, а тому відповідачка не може бути визнана такою, що втратила право користування спірною квартирою з підстав, зазначених у позові.

Позиція Верховного Суду

У цій справі суди встановили, що у пункті 4.8 договору купівлі-продажу квартири сторони домовилися, що в квартирі залишається зареєстрованою відповідач.

Оскільки, укладаючи договір купівлі-продажу квартири, продавець і покупець зберегли право відповідача на проживання у ній, ці умови договору згідно зі статтями 526, 629 ЦК України є обов`язковими до виконання.

Враховуючи те, що  відповідач не втратила право проживання у придбаній позивачем квартирі, а сам по собі факт набуття права власності не може бути підставою для позбавлення права на житло, передбачене статтею 8 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод, суд першої інстанції дійшов правильного висновку про те, що відповідач не може бути визнаною такою, що втратила право користування спірною квартирою з підстав, зазначених у позові.

Разом із цим ВС вважає, що суд апеляційної інстанції помилково застосував до спірних правовідносин норми права щодо правового режиму найму майна, оскільки належних та допустимих доказів на підтвердження укладення договору найму встановленої форми між колишнім власником квартири та відповідачем матеріали справи не містять.

Верховний Суд наглосив, що сам по собі факт реєстрації особи у квартирі за згодою її власника, укладення договорів на оплату житлово-комунальних послуг, та оплата цих послуг не є безумовною підставою вважати (без укладення відповідного письмового договору найму, що відповідач набула статусу наймача житлового приміщення).

Враховуючи викладене, висновок суду апеляційної інстанції про те, що між попереднім власником спірної квартири та відповідачем фактично був укладений договір найму на невизначений строк, є безпідставним та не ґрунтується на наявних у матеріалах справи доказах.

В оцінці спірних правовідносин Верховний Суд також враховує і те, що у цій справі право власності позивача лише певним чином обмежене законним правом проживання відповідачки (передбачене договором купівлі-продажу квартири  від 28 березня 2019 року), проте позивач на захист такого обмеження вимагає саме позбавлення права відповідачки на житло, що не є пропорційним втручанням та не свідчить про легітимність мети позову.

Верховний Суд скасував рішення апеляційної інстанції, залишивши рішення суду першої інстанції в силі.

Раніше «Судово-юридична газета» писала, що Верховний Суд розповів про повторне дослідження доказів.

Підписуйтесь на наш telegram-канал t.me/sudua та на Youtube Право ТВ, а також на нашу сторінку у Facebook та в Instagram, щоб бути в курсі найважливіших подій.