Верховний Суд висловився стосовно поліпшення орендованого майна

Розглядаючи справу по суді, суди, окрім наявності згоди орендодавця на здійснення поліпшень, мали встановити початкову вартість орендованого майна на момент його прийняття позивачем та його вартість на момент розірвання договору оренди і відповідно вирішити питання про наявність підстав компенсувати орендарю різницю між зазначеними показниками.

На цьому наголосив Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду у справі № 905/435/19.

Обставини справи

З матеріалів справи відомо, що позивач звернувся до відповідача-1 та РВ ФДМУ по Харківській, Донецькій та Луганській областях (відповідач-2) з позовом про стягнення 18 370 447,52 грн відшкодування вартості невід'ємних поліпшень основних засобів.

Рішенням господарського суду Донецької області: закрито провадження у справі у частині позовних вимог до відповідача-1; позовні вимоги до відповідача-2 задоволено повністю, стягнуто з останнього на користь позивача вартість невід'ємних поліпшень основних засобів у складі ЦМК ДП «А» в сумі 18 370  447,52 грн.

Суд першої інстанції встановив, що невід'ємні поліпшення орендованого майна здійснені орендарем за рахунок власних коштів та за згодою орендодавця, а їх вартість підтверджена звітом незалежного аудитора і визнана самим орендарем у відповідних актах перевірки використання державного майна. У зв'язку з чим наявні передбачені умовами договору, статтею 778 ЦК України, статтею 27 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» підстави для відшкодування вартості здійснених позивачем поліпшень орендованого майна.

Апеляційний суд рішення суду першої інстанції залишив без змін.

Висновок Верховного Суду

Судді ВС зазначили, що відповідно до частини 2 статті 27 Закону України «Про оренду державного та комунального майна»  (у редакції станом на момент розірвання договору оренди) якщо орендар за рахунок власних коштів здійснив за згодою орендодавця поліпшення орендованого майна, які неможливо відокремити від майна без заподіяння йому шкоди, орендодавець зобов’язаний компенсувати йому зазначені кошти в межах збільшення в результаті таких поліпшень, якщо інше не визначено договором оренди.

ВС підкреслив, що іншого договором оренди у даній справі не встановлено, а лише передбачено, що у разі припинення або розірвання договору поліпшення орендованого майна, здійснені орендарем за рахунок власних коштів, які можна відокремити від орендованого майна, не завдаючи йому шкоди, визнаються власністю орендаря, а невідокремлювані поліпшення – власністю держави, та компенсуються згідно з чинним законодавством (пункт 10.5 договору).

Отже, предметом доведення у даній справі є юридичний склад, що включає факт збільшення вартості орендованого майна в результаті зроблених поліпшень, а не загальна вартість відновлюваного ремонту (реконструкції) майна. При цьому зазначена вартість має бути визначена в установленому законодавством порядку.

ВС наголосив, що розмір витрат орендаря на проведення капітального ремонту, реконструкції не є тотожним поняттю розміру поліпшення орендованого майна, який орендодавець зобов’язаний компенсувати у разі розірвання договору оренди. У силу положень статті 27 Закону компенсації підлягає лише збільшена в результаті таких поліпшень вартість орендованого майна. Вартість майна визначається ринковими показниками на подібне майно у певний час. Складовою такої вартості є витрат на поліпшення майна. Поряд із цим на вартість майна можуть впливати інші показники, наприклад, пропозиція і попит.

Тобто, розглядаючи справу по суді, суди, окрім наявності згоди орендодавця на здійснення поліпшень, мали встановити початкову вартість орендованого майна на момент його прийняття позивачем та його вартість на момент розірвання договору оренди і відповідно вирішити питання про наявність підстав компенсувати орендарю різницю між зазначеними показниками.

Наведені правові висновки щодо застосування положень статті 27 Закону щодо порядку компенсації поліпшень орендованого державного майна є усталеними у судовій практиці Верховного Суду та, зокрема, викладені в постановах від 14.11.2018 у справі № 910/4923/14, від 20.02.2020 у справі № 916/685/17.

Однак, ВС відзначив, що вирішуючи даний спір, суди попередніх інстанцій зазначених вище правових висновків суду касаційної інстанції не врахували, обставин щодо збільшення вартості орендованого майна взагалі не встановлювали, а керувалися виключно розміром витрат позивача, які становлять безпосередньо вартість невід'ємних поліпшень орендованого майна безвідносно до показників вартості орендованого майна.

Верховний Суд зауважив, що положення щодо відшкодування саме вартості витрат наймача на здійснені за згодою наймодавця поліпшення речі містяться в частині 3 статті 778 ЦК України, які до спірних правовідносин оренди державного майна застосуванню не підлягають з огляду на врегулювання цих правовідносин спеціальними нормами Закону України «Про оренду державного та комунального майна».

Враховуючи вищенаведене, внаслідок неправильного застосування статті 27 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» господарськими судами використано не в повному обсязі свої повноваження, передбачені процесуальним законом, щодо повного та всебічного з’ясування обставин справи в частині з’ясування вартості орендованого майна в межах збільшення в результаті зроблених поліпшень, які мають бути компенсовані.

Враховуючи обставини справи, Верховний Суд скасував рішення суду першої та апеляційної інстанції та направив справу на новий розгляд до суду апеляційної інстанції.

Раніше «Судово-юридична газета» писала, коли суд може зменшити розмір витрат на професійну правничу допомогу на 50%.

Підписуйтесь на наш Telegram-канал та на Twitter, щоб бути в курсі найважливіших подій.