Нецільове використання земельної ділянки з категорії земель житлової та громадської забудови: позиція ВС

Нецільовим використанням земельної ділянки з категорії земель житлової та громадської забудови є її використання за призначенням, не передбаченим генеральним планом населеного пункту, іншою містобудівною документацією, планом земельно-господарського устрою тощо, тобто всупереч земельному законодавству України. Зміна виду використання земельної ділянки в межах однієї категорії земель не вважається зміною її цільового призначення, а отже, не потребує проходження процедур, які відповідно до земельного законодавства України застосовуються у разі зміни цільового призначення (розроблення проекту землеустрою щодо відведення земельних ділянок, його затвердження тощо). До такого висновку дійшов Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду, розглянувши справу № 916/1998/19 за позовом Одеської міської ради до приватного підприємства (ПП) про розірвання договору оренди землі та зобов'язання повернути земельну ділянку.

Обставини справи

Між міськрадою (орендодавець) та ПП 26 квітня 2017 укладено договір оренди землі, відповідно до пунктів 1.1, 5.1 якого орендодавець на підставі рішення міськради від 8 лютого 2017 передає, а орендар приймає у строкове платне володіння, користування земельну ділянку для експлуатації, обслуговування нежитлової будівлі адміністративного призначення та благоустрою прилеглої території. Умовами підпунктів 9.1.1, 9.1.3 визначено, що орендодавець має право вимагати від орендаря використання земельної ділянки за її цільовим призначенням згідно з пунктом 5.1 цього договору. Відповідно до витягу з Державного земельного кадастру від 18 січня 2017 цільовим призначенням спірної земельної ділянки визначено саме для будівництва та обслуговування інших будівель громадської забудови, категорія земель – землі житлової та громадської забудови, вид використання земельної ділянки – для експлуатації, обслуговування нежитлової будівлі адміністративного призначення та благоустрою прилеглої території.

Згідно з актом перевірки дотримання вимог земельного законодавства від 9 липня 2019 року на спірній земельній ділянці на час перевірки розташована капітальна одноповерхова будівля та тимчасова споруда, всі інші будівлі і споруди знесено. Окрім того, встановлено, що ПП анульовано дозвіл на забудову спірної земельної ділянки та скасовано право на виконання підготовчих робіт. Підставою для позовних вимог є істотне порушення орендарем покладених на нього договором оренди землі зобов'язань щодо використання спірної земельної ділянки на за цільовим призначенням. Рішенням Господарського суду Одеської області від 31 жовтня 2019, залишеним без змін постановою Південно-західного апеляційного господарського суду від 5 березня 2020, у задоволенні позову відмовлено повністю. За статтею 24 Закону України «Про оренду землі» орендодавець має право вимагати від орендаря використання земельної ділянки за цільовим призначенням згідно з договором оренди. Статтею 141 ЗК України визначено, що підставами припинення права користування земельною ділянкою є, зокрема, використання земельної ділянки не за цільовим призначенням.

Відповідно до статті 1 Закону України «Про землеустрій» цільове призначення земельної ділянки – використання земельної ділянки за призначенням, визначеним на підставі документації із землеустрою у встановленому законодавством порядку. Отже, на думку Суду, основою для визначення цільового призначення земельної ділянки є її належність до відповідної категорії земель і способу використання. Поділ земельного фонду країни на категорії встановлено ЗК України. Усі землі у межах України мають своє цільове використання, як це передбачено статтею 19 ЗК України, цільове використання земельних ділянок є одним із принципів земельного законодавства. За змістом частини першої статті 20 ЗК України зміна цільового призначення земельних ділянок (тобто переведення земельної ділянки з однієї категорії, визначеної частиною першою статті 19 ЗК України, в іншу) здійснюється за проектами землеустрою та з дотриманням відповідної процедури. Ураховуючи положення частини п’ятої статті 20 ЗК України, цільове призначення земельної ділянки відповідно до законодавчо встановлених категорій земель встановлюється на підставі документації із землеустрою, а порядок використання земельної ділянки в межах певної категорії визначається землекористувачем самостійно, проте з обов'язковим дотриманням вимог містобудівної документації та документації із землеустрою. Зміна виду використання земельної ділянки в межах однієї категорії земель не є зміною її цільового призначення, а отже, не потребує проходження процедур, які відповідно до земельного законодавства України застосовуються у разі зміни цільового призначення (розроблення проекту землеустрою щодо відведення земельних ділянок, його затвердження тощо).

Єдина умова, яку передбачають положення частини п’ятої статті 20 ЗК України для самостійного визначення виду використання земельної ділянки її власником/користувачем, є дотримання вимог, встановлених законом для використання земель цієї категорії, та необхідність урахування стандартів містобудівної документації та документації із землеустрою. Правовий режим земель громадської та житлової забудови визначено в статті 38 ЗК України, згідно з якою до земель житлової та громадської забудови належать земельні ділянки в межах населених пунктів, які використовуються для розміщення житлової забудови, громадських будівель та споруд, інших об'єктів загального користування. Порядок використання зазначеної категорії земель регламентовано статтею 39 ЗК України. Зокрема, нею встановлено, що використання земель житлової та громадської забудови здійснюється відповідно до генерального плану населеного пункту, іншої містобудівної документації, плану земельногосподарського устрою з дотриманням будівельних норм, державних стандартів.

На думку Суду, поняття «використання земельної ділянки не за цільовим призначенням» стосується тих випадків, коли на земельній ділянці з певним цільовим призначенням проводиться діяльність, яка виходить за межі цільового призначення та передбачає фактичне використання такої ділянки. Отже, нецільовим використанням земельної ділянки з категорії земель житлової та громадської забудови є її використання за призначенням, не передбаченим генеральним планом населеного пункту, іншою містобудівною документацією, планом земельно-господарського устрою тощо, тобто всупереч земельному законодавству України. У розглядуваному випадку, на думку Суду, відбулася зміна виду використання земельної ділянки її користувачем в межах однієї категорії земель, а саме земель житлової та громадської забудови, а не використання її не за цільовим призначенням.

З огляду на викладене Верховний Суд погодився з висновками суду першої та апеляційної інстанцій, що за встановлених обставин справи немає передбачених законом підстав для розірвання спірного договору та повернення земельної ділянки саме через її нецільове використання. За результатами касаційного перегляду справи рішення Господарського суду Одеської області від 31.10.2019 та постанову Південно-західного апеляційного господарського суду від 05.03.2020 залишено без змін.

Підписуйтесь на наш Telegram-канал, щоб бути в курсі найважливіших подій.