Перехід права на оренду земельної ділянки: позиція ВС

У разі переходу права власності на нерухомість заміна орендаря земельної ділянки у відповідному чинному договорі оренди землі відбувається автоматично, в силу прямої норми закону, незалежно від того, чи відбулося документальне переоформлення орендних правовідносин шляхом внесення змін у договір стосовно орендаря, оскільки переоформлення лише формально відображає те, що прямо закріплено в законі.

На цьому наголосив Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду у справі №  904/5968/19.

Обставини справи

Міськрада звернулась до суду з позовом до ТОВ «Х» про стягнення 331 125,01 грн збитків від неодержаного доходу за користування земельною площею, обґрунтовуючи свої вимоги безпідставним збереженням коштів у вигляді несплаченої орендної плати за користування земельною ділянкою, посилаючись при цьому на статтю 1166 Цивільного кодексу України.

Господарський суд Дніпропетровської області, оцінивши заявлені підстави позову, надав правову кваліфікацію наведеним правовідносинам та застосував норми матеріального права, які регулюють саме кондикційні правовідносини між сторонами (зокрема, статтю 1212 Цивільного кодексу України), а не деліктні, як зазначив позивач.

Рішенням Господарського суду Дніпропетровської області, залишеним без змін постановою Центрального апеляційного господарського суду, позовні вимоги Вільногірської міської ради Дніпропетровської області до ТОВ «Х» задоволено.

Суди попередніх інстанцій виходили з того, що відповідач використовував земельну ділянку без правовстановлюючих документів, а тому повинен сплатити на користь позивача заявлену суму як безпідставне набуте майно-кошти у вигляді несплаченої орендної плати за користування земельною ділянкою.

Висновок Верховного Суду

ВС зазначив, що згідно з частинами 1, 2 статті 120 Земельного кодексу України у разі набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, що перебувають у власності, користуванні іншої особи, припиняється право власності, право користування земельною ділянкою, на якій розташовані ці об`єкти.

До особи, яка набула право власності на жилий будинок, будівлю або споруду, розміщені на земельній ділянці, що перебуває у власності іншої особи, переходить право власності на земельну ділянку або її частину, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення. Якщо жилий будинок, будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, що перебуває у користуванні, то в разі набуття права власності на ці об`єкти до набувача переходить право користування земельною ділянкою, на якій вони розміщені, на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були у попереднього землекористувача.

За змістом частини 3 статті 7 Закону України «Про оренду землі» до особи, якій перейшло право власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій земельній ділянці, також переходить право оренди на цю земельну ділянку. Договором, який передбачає набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, припиняється договір оренди земельної ділянки в частині оренди попереднім орендарем земельної ділянки, на якій розташований такий житловий будинок, будівля або споруда.

Аналіз положень наведених норм дає підстави для висновку про те, що у разі переходу права власності на майно, що знаходиться на орендованій земельній ділянці, до нового власника з моменту набуття права власності на це майно переходять права на земельну ділянку, на якій вказане майно розміщене, у тому самому обсязі та умовах, які були у попереднього власника.

При цьому ВС наголосив, що у разі переходу права власності на нерухомість заміна орендаря земельної ділянки у відповідному чинному договорі оренди землі відбувається автоматично, в силу прямої норми закону, незалежно від того, чи відбулося документальне переоформлення орендних правовідносин шляхом внесення змін у договір стосовно орендаря, оскільки переоформлення лише формально відображає те, що прямо закріплено в законі.

Таким чином, особа, яка набула права власності на це майно, фактично стає орендарем земельної ділянки, на якій воно розміщене, у тому ж обсязі та на умовах, як і у попереднього власника. При цьому договір оренди цієї земельної ділянки щодо попереднього її користувача (попереднього власника нерухомого майна) припиняється відповідним договором, на підставі якого новим власником набуто право власності на розташоване на цій земельній ділянці майно, отже договір оренди не підлягає розірванню.

Враховуючи наведене, необхідно зробити висновок, що договір оренди земельної ділянки припинився щодо зобов’язань для ТОВ «ХЗ», а відповідач фактично став стороною вказаного договору оренди землі, за яким у нього виник обов’язок зі сплати орендної плати за користування земельною ділянкою.

При цьому, оскільки внаслідок відчуження нерухомого майна, розташованого на орендованій земельній ділянці, відчужувач повністю вибуває з орендних правовідносин за відповідним договором оренди, його подальші дії як їх учасника, спрямовані на припинення цих правовідносин, зокрема підписання правочину про припинення відповідного договору оренди не тягнуть настання правових наслідків для нового власника майна як орендаря земельної ділянки.

ВС зазначив, що суди першої та апеляційної інстанцій, встановивши, що ТОВ «Х», володіючи об`єктами нерухомості, користується земельною ділянкою під вказаною нерухомістю без переоформлення у належний спосіб права користування земельною ділянкою (укладення договору оренди з міськрадою), дійшов помилкового висновку про наявність підстав для застосування положень статті 1212 Цивільного кодексу України та стягнення грошових коштів як безпідставно збережених орендних платежів.

Адже, як зазначено вище, у разі переходу права власності на нерухоме майно, розміщене на земельній ділянці, яка знаходилась в користуванні відчужувача цього майна, новий власник майна набуває відповідне право користування цією ділянкою у тому ж обсязі та умовах. При цьому, враховуючи, що відповідний договір, укладений з попереднім власником, продовжує діяти на тих самих умовах і в тому самому обсязі для нового власника майна, відповідні обставини виключають застосування до таких правовідносин   статті 1212 Цивільного кодексу України, оскільки в такому разі не йдеться про набуття або збереження майна за відсутності правової підстави або підстава, на якій майно набувалося, згодом відпала, що є однією з обов`язкових ознак кондикційних зобов`язань.

Враховуючи обставини справи, Верховний Суд скасував оскаржувані судові рішення та ухвалив нове рішення – про відмову у задоволенні позову.

Раніше «Судово-юридична газета» писала, коли у платника виникає обов’язок зі сплати податку за земельну ділянку: позиція ВС.

Підписуйтесь на наш Telegram-канал, щоб бути в курсі найважливіших подій.