Визнання права власності на об’єкт незавершеного будівництва: практика ВС

Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду розглянув справу № 760/21223/17-ц та встановив, що визнання права власності на об’єкт незавершеного будівництва, не прийнятого до експлуатації, в судовому порядку нормами ЦК України чи іншими нормативними актами не передбачено.

Обставини справи

Громадянин Соціалістичної Республіки В’єтнам звернувся з позовом до особи_2 про визнання права власності.

Позовні вимоги мотивовані тим, що будучи власником земельних ділянок, передав їх відповідачу та забезпечив фінансування на них будівництва житлового будинку на підставі всіх необхідних дозвільних документів на проведення будівельних робіт. Скасування після фактичного завершення будівництва у червні 2017 Департаментом з питань архітектурно-будівельного контролю в м. Києві реєстрації Декларації про початок виконання будівельних робіт виключає можливість отримання ним акта готовності об’єкта до експлуатації та сертифіката про готовність об’єкта будівництва до експлуатації.

Таким чином, з урахуванням позовних вимог просив визнати за ним право власності на багатоповерховий житловий будинок.

Рішенням Солом’янського районного суду позов задоволено.

Постановою Апеляційного суду м. Києва апеляційну скаргу заступника прокурора міста Києва в інтересах держави в особі Київської міської ради задоволено; рішення Солом’янського районного суду м. Києва скасовано та ухвалено нове рішення про залишення позову без задоволення.

Апеляційний суд виходив з того, що за позовом власника (користувача) земельної ділянки про визнання права власності на самочинно збудоване нерухоме майно, суди зобов’язані встановлювати усі обставини справи, зокрема: чи є позивач власником (користувачем) земельної ділянки; чи звертався він до компетентного державного органу про прийняття забудови до експлуатації; чи є законною відмова у такому прийнятті; чи є порушені будівельні норми та правила істотними. Однак установлено, що самочинно збудований багатоповерховий будинок, який є предметом позову, було збудовано з істотним порушенням будівельних норм та Генерального плану міста Києва, затвердженого в інтересах територіальної громади з урахуванням державних, громадських та приватних інтересів, що свідчить про їх порушення.

Висновок Верховного Суду

Судді ВС зауважили, що за загальними правилами кожна особа має право на захист свого цивільного права лише у разі його порушення, невизнання або оспорювання (частина перша статті 15 ЦК України). У зв’язку із цим звернення до суду з позовом про визнання права власності на самочинне будівництво має здійснюватися за наявності даних про те, що порушене питання було предметом розгяду компетентного держаного органу, рішення якого чи його відсутність дають підстави вважати про наявність спору про право.

Також ВС наголосив, що у справах, пов’язаних із самочинним будівництвом нерухомого майна, суди мають врахувати, що за загальним правилом особа, яка здійснила або здійснює таке будівництво, не набуває права власності на нього.

Разом з цим власник земельної ділянки набуває право власності на зведені ним будівлі, споруди та інше нерухоме майно (частина друга статті 375 ЦК України), тому на вимогу власника (користувача) земельної ділянки суд може визнати за ним право власності на нерухоме майно, яке самочинно збудовано на ній, якщо це право не порушує права інших осіб (частина п’ята статті 376 ЦК України).

ВС підкреслив, що вирішуючи справу за позовом власника (землекористувача) земельної ділянки про визнання права власності на самочинно збудоване нерухоме майно, суди зобов’язані встановити усі обставини справи, зокрема: чи є позивач власником (користувачем) земельної ділянки; чи звертався він до компетентного державного органу про прийняття забудови до експлуатації; чи є законною відмова у такому прийнятті; чи є порушення будівельних норм та істотних правил.

На підставі частини третьої статті 376 ЦК України суд може задовольнити позов про визнання права власності на самочинно збудоване майно на земельній ділянці, що не надавалася у власність чи користування особі, яка збудувала його, якщо їй у встановленому законом порядку було передано земельну ділянку у власність або надано у користування під уже збудоване нерухоме майно відповідно до її цільового призначення, та за умови, що будівництво велося з додержанням архітектурних, будівельних, санітарних, екологічних та інших норм і правил згідно із законодавством, містобудівною та проектною документацією, а також у разі, якщо ці обставини були предметом розгляду компетентного органу (частина третя статті 375 ЦК України).

При вирішенні позову про визнання права власності на самочинно збудоване нерухоме майно суд має виходити з того, що право на виконання будівельних робіт виникає у забудовника лише за наявності документів, які надають право виконувати будівельні роботи та передбачених статтями 27, 29-31 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності», а також у передбачених законом випадках отримання дозволу на виконання будівельних робіт (статті 34, 37 цього Закону).

Установлено, що Департаментом містобудування та архітектури Виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) на замовлення позивача видано Містобудівні умови та обмеження забудови земельної ділянки, яка належить йому на праві власності, зі змісту яких вбачається, що наміром забудови ділянки є будівництво зблокованих житлових (садибних будинків). Також вказаними умовами встановлена граничнодопустима висота будівель — не більше чотирьох поверхів (у тому числі цокольного та мансардного), тоді як, згідно з технічними характеристиками будинок має підвал, цокольний поверх, дев’ять поверхів та технічний поверх, що свідчить про порушення забудовником будівельних норм та правил, невідповідність будинку за розміром площі, поверховості та розміщенню, та є істотним відхиленням від проекту.

За таких обставин апеляційний суд дійшов обґрунтованого висновку про відсутність передбачених законом підстав для визнання за позивачем права власності на нерухоме майно, оскільки визнання права власності на об’єкт незавершеного будівництва, не прийнятого до експлуатації, в судовому порядку нормами ЦК України чи іншими нормативними актами не передбачено.

У касаційних скаргах сторони посилались на порушення прокурором нормативного порядку щодо представництва інтересів держави.

Так, ВС підкреслив, що відповідно до частини третьої статті 23 Закону України «Про прокуратуру» прокурор здійснює представництво в суді законних інтересів держави у разі порушення або загрози порушення інтересів держави, якщо захист цих інтересів не здійснює або неналежним чином здійснює орган державної влади, орган місцевого самоврядування чи інший суб’єкт владних повноважень, до компетенції якого віднесені відповідні повноваження, а також у разі відсутності такого органу. Наявність таких обставин обґрунтовується прокурором у порядку, передбаченому частиною четвертою цієї статті.

Невиконання прокурором вимог щодо надання суду обґрунтування наявності підстав для здійснення представництва інтересів держави в суді згідно з частиною другою статті 45 ЦПК України (у редакції, чинній на момент пред’явлення позову до суду) має наслідком застосування положень, передбачених статтею 121 цього Кодексу.

ВС зауважив, що у постанові від 15 жовтня 2019 року у справі № 903/129/18 (провадження   № 12-72гс19) Велика Палата Верховного Суду дійшла висновку, відповідно до якого сам факт незвернення до суду ради з позовом, який би відповідав вимогам процесуального законодавства та відповідно мав змогу захистити інтереси територіальної громади, свідчить про те, що зазначений орган місцевого самоврядування неналежно виконує свої повноваження, у зв’язку із чим у прокурора виникають обґрунтовані підстави для захисту інтересів значної кількості громадян — членів територіальної громади та звернення до суду з таким позовом, що відповідає нормам національного законодавства та практиці Європейського суду з прав людини.

Прокурор, звернувшись із апеляційною скаргою на рішення суду першої інстанції, направив до Департаменту з питань державного архітектурно-будівельного контролю м. Києва виконавчого органу Київської міської ради повідомлення про звернення до суду із вказаною апеляційною скаргою в інтересах держави в особі Київської міської ради.

Тому Верховний Суд вважає, що у прокурора наявні підстави для звернення до суду з цим позовом в інтересах держави в особі Київської міської ради.

Враховуючи обставини справи, Верховний Суд залишив касаційну скаргу без задоволення, а постанову суду апеляційної інстанції без змін.

Раніше «Судово-юридична газета» писала, що Верховний Суд висловився щодо ознак самочинного будівництва.

Підписуйтесь на наш Telegram-канал, щоб бути в курсі найважливіших подій.