Визнання за орендарем переважного права на продовження договору не є абсолютним: постанова КЦС ВС

У справі №625/166/18 позивач звернувся до суду з позовом про визнання недійсними договорів користування чужими земельними ділянками для сільськогосподарських потреб, укладених між орендодавцями та відповідачами, скасування їх державної реєстрації, а також визнання поновленими договорів оренди землі, укладених між позивачем та орендодавцями шляхом визнання укладеними додаткових угод.

Рішенням першої інстанції договори користування чужими земельними ділянками для сільськогосподарських потреб (емфітевзису) визнано недійсними, скасовано їх державну реєстрацію, визнано поновленими договори оренди землі між позивачем та орендодавцями. Проте постановою апеляційного суду задоволено апеляційну скаргу відповідача, рішення районного суду скасовано та ухвалено нове рішення, яким у задоволенні позову відмовлено.

18.04.2019 КЦС ВС, розглядаючи касаційну скаргу позивача, зазначив, що реалізація переважного права на поновлення договору оренди, яке передбачене ч. 1 ст. 33 Закону України «Про оренду землі», можлива лише за умови дотримання встановленої цією нормою процедури і строків. Для застосування ч. 1 ст. 33 Закону України «Про оренду землі» та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди згідно з ч. 2–5 цього Закону необхідно встановити такі юридичні факти: орендар належно виконує свої обов'язки за договором; орендар до закінчення строку дії договору повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди; орендодавець протягом місяця не повідомив орендаря про наявність заперечень і своє рішення.

Ч. 6 ст. 33 Закону України «Про оренду землі» передбачено іншу підставу поновлення договору оренди землі: у разі, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди, і за відсутності протягом місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення проти поновлення договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Таким чином, для поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених ч. 6 ст. 33 Закону України «Про оренду землі», необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар належно виконує свої обов'язки за договором оренди; до закінчення строку дії договору він повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк; орендар продовжує користуватись виділеною земельною ділянкою та до листа-повідомлення додав проект додаткової угоди; орендодавець письмово не повідомив орендаря про відмову в поновленні договору оренди.

Аналіз зазначених правових норм дає підстави для висновку, що переважне право орендаря, яке підлягає захисту відповідно до ст. 3 ЦПК України, ст. 15 ЦК України, буде порушене в разі укладення договору оренди з новим орендарем при дотриманні процедури повідомлення попереднього орендаря про намір реалізувати переважне право продовження користування земельною ділянкою після закінчення строку дії договору оренди і відсутності протягом місяця після закінчення строку дії договору оренди заперечень орендодавця щодо поновлення договору. Позивач направив повідомлення про намір продовжити дію договорів оренди з проектом додаткової угоди, а відповідачі-орендодавці своїми листами ще до закінчення дії договорів оренди повідомили позивача про небажання продовжувати строк договору оренди землі на новий строк та просили звільнити спірні земельні ділянки під урожай 2018 року, а також повернути в належному стані.

Наявність заперечень зі сторони орендодавця щодо поновлення договору з попереднім орендарем дає підстави для висновку, що переважне право орендаря, яке підлягає захисту відповідно до ст. 3 ЦПК України, не порушене, і апеляційний суд дійшов вірного висновку про втрату позивачем переважного права на укладення договорів оренди земельних ділянок.

Ознайомитись із постановою можна за посиланням.

Раніше «Судово-юридична газета» повідомляла, що Верховний Суд вказав на юридичні ознаки та умови новації.