ВХСУ рассказал о применении законодательства относительно аренды имущества

Напомним, что постановление ВХСУ № 12 «О некоторых вопросах практики применения законодательства об аренде (найме) имущества» было принято на пленуме от 29.05.2013 г.

В частности, ВХСУ указал, что в удовлетворении исковых требований о признании договора аренды заключенным следует отказывать, если не представлены доказательства наличия спора относительно такого заключения, поскольку указанные требования сводятся по своему содержанию к установлению юридического факта, а соответствующий способ защиты нарушенного права не предусмотрен частью 2 ст. 20 Хозяйственного кодекса, если иное не установлено законом или договором. Вместе с тем, заинтересованное лицо не лишено права обратиться в хозяйственный суд с иском о понуждении заключить договор аренды при наличии условий, предусмотренных частью 1 ст. 187 ХК.

Также разъяснено, что если по истечении срока договора найма здания или другого капитального сооружения (их отдельной части) его действие было продлено и приведенное привело к увеличению общего срока пользования арендованным имуществом, которое составляет более трех лет, это не может быть основанием для признания такого договора ничтожным в связи с отсутствием его нотариального удостоверения и госрегистрации, если в момент заключения такого договора он в соответствии с частью 2 ст. 215 Гражданского кодекса отвечал требованиям ст. 793 и ст. 794 ГК.

В случае если в результате внесения изменений в договор такое его существенное условие как срок действия сторонами определено больше, чем три года (а именно, если дополнительным соглашением соответствующим образом изменяется пункт договора, который предусматривал менее, чем трехлетний срок), то, по общему правилу, предусмотренному ст. 654 ГК, соответствующее дополнительное соглашение или договор в редакции такой сделки подлежат нотариальному удостоверению, если иное не установлено договором. Таким образом, в случае неоднократной пролонгации договора аренды здания или другого капитального сооружения (их отдельной части) на основании ст. 764 ГК или части 2 ст. 17 Закона «Об аренде государственного и коммунального имущества» (срок действия которого меньше трех лет) нет оснований для его нотариального удостоверения и госрегистрации.

ВХСУ разъяснил, что с учетом содержания ст. 236 ГК и части 3 ст. 207 ХК обязательства по признанному недействительным договору аренды прекращаются на будущее. Таким образом, признавая договор аренды недействительным, суд должен среди прочего установить обстоятельства, связанные с выполнением договора, и определить момент, с которого считаются прекращенными обязательства по этому договору.

В постановлении также указано, что хозяйственным судам следует отказывать в иске о признании договора аренды продленным (пролонгированным), поскольку такое исковое требование (без представления доказательств наличия спора относительно такого продления), является, по сути, требованием об установлении юридического факта, а это не соответствует предусмотренным законом (ст. 20 ХК, ст. 15, часть 2 ст. 16 ГК) способам защиты нарушенного права. Хозяйственный суд отказывает в иске и в том случае, когда узнает, что договор аренды является возобновленным (продленным) на срок, установленный ранее договором. При этом в соответствующих случаях суд не должен отказывать в принятии искового заявления или прекращать производство по делу на том основании, что соответствующие требования не подлежат рассмотрению хозяйственными судами.