Оценка ущерба собственника недвижимости от незаконного использования

Данная статья посвящена вопросу экономических потерь собственников недвижимого имущества при фактическом нарушении их прав – незаконном использовании объекта недвижимости. Несмотря на долгую историю арендных отношений в целом и достаточно развитую практику различных форм сотрудничества арендодателя и арендатора, нарушение прав одной из сторон есть достаточно частым явлением. В последнее время расширяется практика привлечения оценщика в качестве независимого эксперта по определению величины материального ущерба собственника недвижимого имущества от нарушения его прав.

В действительности нередки случаи, когда при аренде помещения арендатор, по тем или иным причинам, приостанавливает оплату помещения. Это, безусловно, есть невыполнением взятых на себя обязательств и нарушением договора. Мы не рассматриваем в данном случае случаи мирного урегулирования ситуации, а перейдем к конфликту – арендатор не платит и не освобождает помещение. При этом возникает убыток собственника недвижимого имущества, который должен быть в надлежащем порядке возмещен. Возможно, в договоре аренды предусмотрены санкции по этому случаю. Однако, не всегда и их отсутствие не есть препятствием к возмещению убытка.

Согласно нормам действующего законодательства за нарушение прав арендодателя предусмотрена гражданско-правовая ответственность, которая выражается, как правило, в возмещении убытков собственника имущества. При этом под убытками понимаются как фактические потери арендодателя («реальный» ущерб – неполученные платежи), так и упущенная выгода (дополнительные доходы от реинвестирования арендных платежей). Если же арендатор получил вследствие нарушения условий договора доходы (неуплаченные вовремя средства были использованы нарушителем для получения дохода), то собственник недвижимости, чьи права нарушены, вправе требовать возмещения наряду с другими убытками упущенной выгоды в размере не меньшем, чем такие доходы.

Рассмотрим порядок определения таких потерь. Согласно определению, данному в ГК Украины, под убытками понимают:

1. Выраженные в денежной форме потери; уменьшение материальных и денежных ресурсов в результате превышения расходов над доходами.

2. Выраженный в денежной форме ущерб, который причинен одному лицу противоправными действиями другого.

3. Потери от реализации продукции, уплаченные штрафы, пени, неустойки и другие.

4. Неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

При невыплате арендатором платежей за пользование помещением (жилым или нежилым) возникает недополучение дохода, который собственник получил бы, если его право не было нарушено, т.е. налицо ущерб, нанесенный собственнику. По определению, ущерб - убытки, непредвиденные расходы, утрата имущества и денег, недополученная (упущенная) выгода либо  - убытки, нанесенные одной стороной другой противоправными действиями. Ущерб предполагает наличие следующих предпосылок: причинность, незаконность, вина.

Упущенная выгода - доход или иное благо, которые не получены лицом вследствие нарушения его права невыполнением обязательств иным физическим или юридическим лицом. В гражданском праве упущенная выгода - это неполученный доход, который подлежит возмещению.

Действующее законодательство предусматривает взыскание собственником (арендодателем) в судебном порядке неполученных доходов (убытков в виде упущенной выгоды), вследствие нарушения или невыполнения должником принятого перед собственником обязательства. Однако в настоящее время судебная практика по спорам, связанным с взысканием упущенной выгоды, практически отсутствует.

Тем не менее, анализируя действующее законодательство и имеющуюся судебную практику можно определить состав доказательств, необходимых для обращения в суд с иском о взыскании упущенной выгоды. Для взыскания неполученных доходов кредитору необходимо представить  доказательства, подтверждающие:

1. Противоправность действий должника при нарушении или невыполнении принятого перед кредитором обязательства, то есть фактическое нарушение или невыполнение обязательства вопреки положениям действующего законодательства, заключенного договора. При этом анализируются данные договора аренды, противоправность действий должника может подтверждаться судебными решениями, приговором суда;

2. Наличие и размер причиненных убытков (неполученных доходов). В качестве  исходных данных для обоснованного расчета неполученных доходов могут служить следующие документы: договор аренды, из которого берутся данные об арендной ставке и условиях ее изменения, бухгалтерские данные о произведенных платежах, отчет о финансовых результатах деятельности кредитора, если кредитор – субъект хозяйствования;

3. Причинную связь между действиями (бездействиями) должника и причиненными  кредитору убытками -  неполученные доходы могли повлиять на исполнение обязательств собственника имущества (кредитора), чем нанести вред не только его имущественному состоянию, но и репутации;

4. Предпринятые кредитором меры по взысканию задолженности – переписка с должником, фиксированные протоколом встречи, устные договоренности.

В заключении приведем конкретный пример. Иск компании А к компании Б удовлетворен. Принято решение взыскать долг с компании Б за аренду нежилых помещений и госпошлину. Однако, помимо денег за незаконное (без оплаты) использование объекта недвижимости  и расходов на судебное разбирательство, следует учесть потери компании А в связи с просрочкой платежей (в результате затягивания компанией Б выплат во времени). Указанные средства могли бы быть реинвестированы компанией А и получена плановая прибыль. Либо, в отсутствие своевременной оплаты компании А пришлось привлечь заемные средства для покрытия текущих платежей, что увеличило операционные расходы компании А и снизило прибыль.  Каково же решение вопроса ? В данном примере упущенная выгода рассматривается как часть валовой прибыли, которая с большой долей вероятности могла быть получена арендодателем и инвестирована им в предприятие, в течение реального срока хозяйствования при типичной доходности предприятия.  При этом в качестве типичной может использоваться репрезентативная доходность предприятия, определенная по итогам последнего отчетного периода, если деятельность предприятия в этом период не испытывала влияния особых факторов. Если же есть определенные сложности с выбором типичной доходности (деятельность нестабильна и сложно прогнозируема), то предпочтение следует отдавать минимальной наиболее вероятной доходности, посредством которой определяется нижняя граница величины упущенной выгоды. Также в качестве величины упущенной выгоды может рассматриваться сумма затрат на получение кредита, который компании А пришлось привлечь, плюс проценты по его обслуживанию. Все расчеты, при необходимости, производятся с учетом фактора времени.