Переважне право купівлі чужої речі: право речове чи зобов’язальне

Ярослав Романюк, 
суддя Верховного Суду України у відставці, 
голова Верховного Суду України в 2013–2017 роках, 
доктор юридичних наук

До загальних засад цивільного законодавства Цивільний кодекс України серед іншого відносить свободу договору (пункт 3 статті 3 кодексу). Відповідно до статті 627 Цивільного кодексу України сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору. Однак свобода договору не є абсолютною і у випадках, прямо передбачених актами цивільного законодавства, підлягає певним обмеженням. Одним з таких обмежень є надання особі переважного права купівлі чужої речі, що обмежує продавця в праві вибору сторони договору, а покупця – у визначенні умов договору.

Наприклад, стаття 362 Цивільного кодексу України встановлює, що у разі продажу частки у праві спільної часткової власності співвласник має переважне право перед іншими особами на її купівлю за ціною, оголошеною для продажу, та на інших рівних умовах. Продавець частки у праві спільної часткової власності зобов’язаний письмово повідомити інших співвласників про намір продати свою частку, вказавши ціну та інші умови, на яких він її продає. Якщо інші співвласники відмовилися від здійснення переважного права купівлі, продавець має право продати свою частку іншій особі. У разі продажу частки у праві спільної часткової власності з порушенням переважного права купівлі співвласник може пред’явити до суду позов про переведення на нього прав та обов’язків покупця.

Аналогічні норми містяться в Законах України «Про господарські товариства», «Про акціонерні товариства», «Про товариства з обмеженою та додатковою відповідальністю».

Для продавця особа покупця зазвичай не має значення, оскільки його інтерес  полягає в отриманні певної грошової суми від продажу своєї частки. Однак для інших співвласників особа нового співвласника має істотне значення, оскільки право спільної часткової власності здійснюється за згодою всіх співвласників (стаття 358 Цивільного кодексу України). Отож, надання іншим співвласникам переважного права купівлі частки покликане захистити їхні інтереси.

Також згідно з частиною другою статті 777 Цивільного кодексу України наймач, який належно виконує свої обов’язки за договором найму, у разі продажу речі, переданої в найм, має переважне право перед іншими особами на її придбання. Подібна норма закріплена і в статті 9 Закону України «Про оренду землі». У разі порушення власником переважного права купівлі наймачем той також може пред’явити до суду позов про переведення на нього прав та обов’язків покупця.

В юридичній літературі пострадянського простору тривалий час точаться дискусії про те, чи є переважне право купівлі чужої речі речовим правом, чи це зобов’язальне право? Відповідь на це питання має не лише суто теоретичне, але і вагоме практичне значення.

Та про це дещо нижче. А зараз невеликий екскурс в історію виникнення та розвитку інституту переважного права купівлі чужої речі.

Переважне право купівлі чужої речі має глибоке коріння, воно було відоме ще римському праву. Наприкінці XIX – на початку XX сторіччя переважне право купівлі чужої речі отримало своє закріплення в цивільних кодексах провідних країн континентальної системи права: Німеччини (параграфи 1094-1104 Німецького цивільного уложення), Австрії (параграфи 1072-1079 Загального цивільного кодексу Австрії), Франції (статті 831-842 Цивільного кодексу Франції), Швейцарії (артикули 681а-364-682а-371 Цивільного кодексу Швейцарії). У названих країнах визнається речово-правовий характер переважного права купівлі чужої речі. Речовий характер цього права визнавався і в дореволюційній Росії, чиє законодавство поширювалося на значну частину території України. Так, тогочасний російський правознавець українського походження (народився в Чернігівській губернії) Й.О. Покровський у своєму найважливішому творі усієї свої спадщини «Основные проблемы гражданского права» відносив «права на приобретение известной вещи» до «вещных прав на чужие вещи», «так как они создают некоторую юридическую связь между лицом и вещью» (Покровский И.А. Основные проблемы гражданского права. М.: Статут, 2013. – с. 206-207). До речових прав відносив переважне право купівлі чужої речі і ще один наш земляк (уродженець Аккермана (нині Білгород-Дністровський Одеської області) – російський і польський цивіліст кінця XIX - половини XX сторіччя Є.В. Васьковський (Васьковский Е.В. Учебник гражданского права. М.: Статут, 2016. – с. 265).

За радянського періоду переважне право купівлі чужої речі також залишалося законодавчо закріпленим, але йому вже було надано зобов’язальної природи. Пов’язано це було з тим, що у зв’язку з націоналізацією землі, скасуванням самого поняття нерухомості та запровадженням планового майнового обігу була ліквідована сама категорія речового права.

З розпадом Радянського Союзу та соціалістичного табору переважне право купівлі чужої речі як речове право закріпилося в ст.ст. 602-603 Цивільного кодексу Чехії, ст. 1381 Цивільного кодексу Латвії, ст. 256 Закону Естонії «Про речове право».

Законодавець незалежної України в новому Цивільному кодексі передбачив Розділ II «Речові права на чуже майно», але так само, як і в Законі України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» в перелік речових прав на чуже майно переважне право купівлі чужої речі не ввів. Україна й надалі залишилася в куцому переліку держав, котрі відносять переважне право купівлі чужої речі до прав зобов’язальних.

Тут варто пригадати, в чому полягає різниця між правами речовими і зобов’язальними. За допомогою речових прав особа задовольняє свої потреби самостійно, натомість за допомогою зобов’язальних прав особа може задовольнити свої потреби лише шляхом виконання дій зобов’язаними особами. Наприклад, маючи готівкові кошти, особа може сама розпорядитися ними на свій розсуд, однак для розпорядження безготівковими коштами їй необхідно звернутися з відповідною вимогою до кредитної установи, а вже та зобов’язана виконати вимогу та перерахувати кошти відповідно до отриманої вказівки.

У випадку з договором купівлі-продажу покупець може реалізувати своє право на річ лише шляхом виконання активного обов’язку продавцем щодо передачі речі у власність покупця, а в разі порушення цього права - може по суду вимагати передачі речі собі у власність. Але у разі порушення переважного права купівлі чужої речі привілейована особа не може вимагати зобов’язати продавця такої речі укласти договір купівлі-продажу з нею. Якщо продавець укладе договір купівлі-продажу речі з третьою особою, то особі, чиє переважне право купівлі такої речі порушене, слід пред’явити до суду позов про переведення на неї прав та обов’язків покупця. Тобто об’єктом права особи, чиє право переважної купівлі чужої речі порушене, є не зобов’язальна вимога, а сама річ, на яку ця особа має право. Переважне право купівлі чужої речі безпосередньо охоплює належну власнику річ і надає привілейованій особі можливість впливати на цю річ без будь-якої участі третіх осіб. У разі, якщо власник вирішить відчужити річ, за такою особою законом закріплено переважне право її купівлі.

Таким чином, переважне право купівлі чужої речі юридично закріплює панування особи над річчю за схемою «право на річ через особу». Натомість в зобов’язальних правовідносинах правовідносини будуються за принципом «через особу до речі».

Іншою ознакою речової природи переважного права купівлі чужої речі є його абсолютний характер. Абсолютний характер речових прав означає, що вони підлягають захисту від порушень, допущених будь-якими особами. В речових правовідносинах носію абсолютного речового права завжди протистоїть невизначене коло пасивно зобов’язаних суб’єктів і порушником суб’єктивного абсолютного права в такому правовідношенні може бути будь-яка особа.

У випадку з переважним правом купівлі чужої речі управненій особі справді протистоїть невизначене коло пасивно зобов’язаних суб’єктів. Насамперед це сам власник речі, який зобов’язаний не порушувати переважного права купівлі цієї речі привілейованою особою. Також це потенційні покупці, які теж зобов’язані не порушувати переважного права купівлі особою, яка володіє таким правом. При цьому для управленої особи не має жодного значення ні особа власника, ні покупця. Тобто за наявності в особи переважного права купівлі чужої речі пасивно зобов’язаними їй є всі суб’єкти цивільного обороту, які не повинні порушувати цього права привілейованої особи. Якраз це і свідчить про абсолютний характер переважного права купівлі чужої речі як ознаки його речової природи.

Ще однією ознакою речового характеру переважного права купівлі чужої речі є те, що це право обтяжує саму річ. Визначення поняття обтяження речі міститься в пункті 5 частини першої статті 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень». Отже, за визначенням законодавця обтяження – це обмеження розпорядження майном, встановлене законом. У випадку з переважним правом купівлі чужої речі воно, з одного боку, обмежує правомочність власника у виборі покупця за договором купівлі-продажу обтяженої таким правом речі, адже ним може бути лише особа, наділена таким переважним правом, а з другого боку - обмежує управнену особу у визначенні умов договору купівлі-продажу, які вже визначені при укладенні договору власником – продавцем, з третьою особою - покупцем.

Наступною ознакою речової природи переважного права купівлі чужої речі є його властивість слідувати за річчю. Це проявляється в тому, що таке право зберігається при переході права власності на річ до іншої особи, наприклад в порядку спадкування. Тобто переважне право купівлі слідує за річчю, а не за особою.

У переважному праві купівлі чужої речі присутні і інші ознаки, притаманні речовому праву: безпосереднє закріплення підстав виникнення такого права в законі, пряма залежність переважного права придбання від існування права власності як основного речового права, нерозривний зв'язок цього права з річчю і неможливість його відчуження у відриві від неї.

Разом з тим, відсутня одна з основних ознак речового права – речово-правові способи захисту. Класичними речово-правовими позовами є віндикаційний (стаття 388 Цивільного кодексу України) та негаторний (стаття 391 Цивільного кодексу України). Подальший розвиток суспільних відносин призвів до появи і інших речово-правових способів захисту: визнання права (стаття 392 Цивільного кодексу України), встановлення сервітуту (стаття 402 Цивільного кодексу України).

У зв’язку з цим законодавцю варто звернути увагу на досвід Німеччини, де в разі порушення речового переважного права купівлі чужої нерухомої речі управнена особа може вимагати як вступу на місце покупця, так і вступу у володіння та внесення змін в реєстр нерухомості (параграфи 888, 894, 1098, 1100 Німецького цивільного уложення) з компенсацією набувачу покупної ціни, а параграфи 464 та 1098 Німецького цивільного уложення зобов’язують власника речі передати її особі, наділеній переважним правом її придбання.

Однак, зазначений законодавчий недолік жодним чином не нівелює речово-правової природи переважного права придбання чужої речі.  

Віднесення переважного права купівлі чужої речі до речових прав має не лише теоретичне, але і неабияке практичне значення. Як зазначалося вище, належним способом захисту у випадку з порушенням переважного права купівлі чужої речі є переведення прав і обов’язків покупця на привілейовану особу. Таке переведення можна здійснити лише в тому разі, якщо договір ще не виконаний. Якщо ж на момент пред’явлення позову про переведення прав і обов’язків покупця продавець вже передав належну йому річ покупцю, а той сплатив обумовлену договором суму, то зобов’язання за цим договором припинилися і переводити вже нічого. Тобто захистити порушене переважне право купівлі шляхом переведення прав і обов’язків покупця на особу, за якою таке право закріплене, можна лише в тих поодиноких випадках, коли договір купівлі-продажу ще не виконаний. Правда, заради справедливості варто зауважити, що практика українських судів на це правило не надто зважає, що не можна визнати правильним. Наприклад, у справі № 5021/2515/2011 суд, встановивши, що на виконання договору купівлі-продажу продавець передав покупцю річ, а той в свою чергу сплатив обумовлену договором суму, все одно задовольнив позов особи, наділеної переважним правом купівлі. І в цій справі, і в інших суди не зосереджують своєї уваги на тому, чи виконаний сторонами договір, подекуди навіть не встановлюючи цієї важливої обставини (справи № 922/2503/18; 909/337/19).

Якщо ж віднести переважне право купівлі чужої речі до речових прав, то цієї проблеми не виникне. Адже, як зазначалося вище, речове право є абсолютним, воно підлягає захисту від порушень з боку будь-яких осіб, незалежно від того виконали вони свої зобов’язання перед контрагентом за договором, чи ні.

З метою недопущення відновлення порушеного переважного права купівлі чужої речі сторони договору купівлі продажу інколи вдаються до розірвання укладеного договору. Прикладом цього можуть слугувати судові рішення у справі № 908/2508/17.

У зв’язку з цим привернули також увагу судові рішення у справі № 201/10030/17. У цій справі суд першої інстанції, встановивши порушене переважне право купівлі позивача, перевів на нього права та обов’язки покупця за договором купівлі-продажу речі. Після цього сторони договору розірвали його за взаємною згодою. За таких обставин апеляційний суд рішення суду першої інстанції скасував та відмовив у позові. Касаційний цивільний суд розірвання сторонами договору визнав недобросовісною поведінкою відповідачів та у зв’язку з цим скасував постанову апеляційного суду та залишив в силі рішення суду першої інстанції. Таке вирішення правового конфлікту Касаційним судом заслуговує на всіляке схвалення та підтримку.

Однак при цьому також вважаю за потрібне звернути увагу на те, що розірвання договору – це припинення договірних зобов’язань на майбутнє. Якщо ж договір сторонами повністю виконано, то розірвати його вже не можна.

З наведеного вище доходжу висновку, що переважне право придбання чужої речі за своєю правовою природою є правом речовим. Правда, на відміну від права власності, переважне право придбання є обмеженим речовим правом, позаяк його володілець не наділений всіма правомочностями власника. Віднесення цього права до обмежених речових прав було б правильним з теоретичної та виправданим з прикладної точок зору. Залишається сподіватися, що це буде зроблено законодавцем в процесі рекодифікації Цивільного кодексу України.

Підписуйтесь на наш Telegram-канал та на Twitter, щоб бути в курсі найважливіших подій.