Чи є реорганізація орендаря у спосіб виділу підставою для розірвання договору оренди землі державної чи комунальної власності: постанова ВП ВС

Верховний Суд повідомив, що передача орендарем за договором оренди земельної ділянки державної чи комунальної власності права оренди такої земельної ділянки реорганізованій унаслідок виділу з нього юридичній особі за розподільчим балансом є відчуженням цього права, що суперечить забороні, передбаченій ч. 1 ст. 8-1 Закону України «Про оренду землі», а тому є підставою для дострокового розірвання договору оренди земельної ділянки.

У такому разі власник може заявити негаторний позов, тобто просити суд усунути перешкоди в користуванні та розпорядженні відповідним об’єктом, зокрема шляхом повернення останнього (ст. 391 ЦК України, ч. 2 ст. 152 ЗК України). Такого висновку дійшла Велика Палата Верховного Суду.

У справі, що розглядалася, РДА (орендодавець) та кооператив (орендар) уклали договір оренди земельної ділянки лісогосподарського призначення.

Загальні збори учасників кооперативу вирішили виділити з нього нову юридичну особу в організаційно-правовій формі ТОВ, затвердили розподільчий баланс та визначили, що ТОВ є правонаступником кооперативу.

Звертаючись до суду з позовом, прокурор зазначав, що кооператив без згоди орендодавця та з порушенням Закону України «Про оренду землі» й умов договору передав право оренди земельної ділянки іншій юридичній особі (ТОВ), яка створена шляхом виділу з кооперативу. Ця обставина є підставою для дострокового розірвання зазначеного договору та витребування в ТОВ земельної ділянки. Прокурор доводив, що відповідно до статей 104, 109 ЦК України виділ ТОВ з кооперативу не є реорганізацією останнього, а отже правонаступництво ТОВ у правовідносинах з оренди земельної ділянки не виникло.

Розглядаючи цю справу, Велика Палата Верховного Суду зазначила, що норма ст. 104 ЦК України не встановлює вичерпного переліку видів реорганізації юридичної особи, а визначає ті види реорганізації, внаслідок яких юридична особа припиняється.

Юридична особа, що утворилася внаслідок виділу, несе субсидіарну відповідальність за зобов’язаннями юридичної особи, з якої був здійснений виділ, які згідно з розподільчим балансом не перейшли до юридичної особи, що утворилася внаслідок виділу. Юридична особа, з якої був здійснений виділ, несе субсидіарну відповідальність за зобов’язаннями, які згідно з розподільчим балансом перейшли до юридичної особи, що утворилася внаслідок виділу.

Для виділу притаманна характерна ознака реорганізації – перехід майна, прав та обов’язків юридичної особи, що реорганізується, до її правонаступника. При цьому обсяг правонаступництва визначається тим майном, правами та обов’язками, які передаються за розподільчим балансом, тобто має місце парцелярне (часткове) правонаступництво.

Отже, виділ є видом реорганізації, який не має наслідком припинення юридичної особи, яка реорганізується, оскільки остання залишається суб’єктом права, однак зі зменшеним обсягом майна, прав та/або обов’язків.

Перехід права власності на орендовану земельну ділянку до іншої особи (у тому числі, в порядку спадкування), реорганізація юридичної особи – орендаря не є підставою для зміни умов або припинення договору, якщо інше не передбачено договором оренди землі (ч. 4 ст. 32 Закону України «Про оренду землі»).

Водночас нормою ч. 1 ст. 8-1 зазначеного Закону встановлено, що право на оренду земельної ділянки державної або комунальної власності не може бути відчужено її орендарем іншим особам, внесено до статутного капіталу, передано в заставу, крім передбачених ч. 2 цієї статті випадків.

У контексті спірних правовідносин, які стосуються відчуження орендарем виділеній з нього юридичній особі права оренди земельної ділянки державної власності, норми ст. 8-1 Закону України «Про оренду землі» (що встановлюють спеціальні обмеження для відчуження орендарем права оренди земельної ділянки державної чи комунальної власності) є спеціальними щодо загальної норми ч. 4 ст. 32 цього Закону про те, що реорганізація юридичної особи – орендаря не є підставою для зміни умов договору або його припинення.

Отже, внаслідок передачі кооперативом ТОВ права оренди земельної ділянки за розподільчим балансом фактично відбулося відчуження цього права, тоді як нормою ч. 1 ст. 8-1 Закону України «Про оренду землі» прямо заборонено орендарю на власний розсуд здійснювати розпорядження правом оренди земельної ділянки державної власності.

Кооператив не виконав свого обов’язку орендаря, встановленого нормою абз. 3 ч. 2 ст. 25 вказаного Закону, що є підставою для дострокового розірвання договору оренди землі відповідно до ч. 1 ст. 32 цього ж Закону.

З огляду на встановлені обставини щодо наявності підстав для розірвання договору оренди та перебування спірної земельної ділянки у фактичному користуванні ТОВ належним способом захисту порушеного права власності держави є негаторний позов про усунення перешкод у користуванні та розпорядженні відповідним об’єктом, зокрема шляхом повернення останнього (ст. 391 ЦК України, ч. 2 ст. 152 ЗК України).

З постановою ВП ВС від 15 листопада 2023 року у справі № 908/119/21 (провадження № 12-20гс23) можна ознайомитись за посиланням.

Підписуйтесь на наш Telegram-канал t.me/sudua та на Google Новини SUD.UA, а також на нашу сторінку у Facebook та в Instagram, щоб бути в курсі найважливіших подій.