Верховна Рада ухвалила зміни до Земельного кодексу, пов’язані із набуттям права власності на земельні ділянки

2 травня Верховна Рада прийняла в цілому як закон законопроект 7532 щодо вдосконалення правового регулювання вчинення нотаріальних та реєстраційних дій при набутті прав на земельні ділянки.
Автори декларували за мету спрощення процедури вчинення правочинів щодо переходу права власності на невеликі земельні ділянки сільськогосподарського призначення, уточнення положень законодавчих актів щодо процедури набуття права власності на земельні ділянки тощо.

Даним законом (у редакції порівняльної таблиці) внесено зміни до Земельного кодексу України; законів «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та

їх обтяжень»; «Про нотаріат»; «Про землеустрій»; «Про іпотеку»; «Про топографо-геодезичну і картографічну діяльність»; «Про оцінку земель»; «Про Перелік документів дозвільного характеру у сфері господарської діяльності»; «Про оренду державного та комунального майна»; «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо стимулювання розвитку виноградарства та садівництва»; «Про оренду землі» тощо.

Зміни до Земельного кодексу України

Отже, «Судово-юридична газета» проаналізувала винесені у порівняльну таблицю до другого читання зміни до ЗК України.

У ч. 1 статті 87 (Виникнення права спільної часткової власності на земельну ділянку), яка встановлює, коли виникає право спільної часткової власності на земельну ділянку, пункти «б» і «в» викладені в новій редакції:

«б) при набутті у спільну часткову власність земельної ділянки за цивільно-правовими угодами» (було: при придбанні у власність земельної ділянки двома чи більше особами за цивільно-правовими угодами);

«в) при прийнятті спадщини на земельну ділянку» (було: при прийнятті спадщини на земельну ділянку двома або більше особами);

доповнено взагалі новим пунктом «ґ», що право спільної часткової власності на земельну ділянку виникає «в інших випадках, встановлених законом».

Тобто, встановлено невичерпний перелік.

Частини першу і другу статті 89-1 (регулює особливості набуття і реалізації права довірчої власності на земельні ділянки) викладено у такій редакції:

«1. У разі якщо відповідно до закону право власності особи, яка передала своє майно у довірчу власність, припиняється, довірчий власник має права та виконує обов’язки власника земельної ділянки з урахуванням особливостей, передбачених цим Кодексом та Цивільним кодексом України.

«2. З дня набуття особою права довірчої власності на земельну ділянку (якщо відповідно до закону право власності особи, яка передала своє майно у довірчу власність, припиняється) до довірчого власника переходять усі права та обов’язки власника земельної ділянки за чинними договорами оренди, емфітевзису, суперфіцію, договорами про встановлення земельного сервітуту.

Довірчий власник земельної ділянки, якщо це передбачено договором, за яким встановлюється довірча власність, та якщо відповідно до закону право власності особи, яка передала своє майно у довірчу власність, припиняється, може передавати земельну ділянку у користування третім особам лише на праві оренди з такими особливостями:

• строк оренди землі припиняється з моменту звернення стягнення на земельну ділянку;
• орендар не може здійснювати на земельній ділянці будівництво, видобування корисних копалин або здійснювати поліпшення, які неможливо відокремити від земельної ділянки без завдання шкоди.

Якщо це передбачено договором, за яким встановлюється довірча власність, та якщо відповідно до закону право власності особи, яка передала своє майно у довірчу власність, припиняється, довірчий власник має право укладати договори про встановлення земельних сервітутів.

Строк таких сервітутів припиняється з моменту звернення стягнення на земельну ділянку».

У статті 93 (Право оренди земельної ділянки) ч. 5 викладено в такій редакції:

«5. Право оренди земельної ділянки сільськогосподарського призначення може відчужуватися, передаватися у заставу (іпотеку) її користувачем без погодження з власником такої земельної ділянки, крім земельних ділянок державної, комунальної власності у випадках, визначених законом.

Відчуження, передання у заставу(іпотеку) права оренди земельної ділянки здійснюється за письмовим договором між її користувачем та особою, на користь якої здійснюється відчуження або на користь якої передається у заставу (іпотеку) право оренди землі. Такий договір є підставою для державної реєстрації переходу права оренди землі у порядку, передбаченому законодавством».

Також ст. 93 доповнено частиною 13 такого змісту:

«13. Вимоги цієї статті щодо мінімального строку оренди земельної ділянки не поширюються на випадки, якщо орендодавцем земельної ділянки комунальної власності є військово-цивільна адміністрація, військова адміністрація і законами України «Про правовий режим воєнного стану», «Про військово-цивільні адміністрації» встановлено максимальний строк, на який зазначений орган може передавати таку земельну ділянку в оренду, що є меншим вказаного мінімального строку оренди земельної ділянки. Це положення не поширюється на передачу в оренду земельної ділянки в порядку здійснення начальником військової адміністрації населеного пункту повноважень, передбачених частиною другою статті 10 Закону України «Про правовий режим воєнного стану».

У ч . 10 статті 102-1 слово «шостої» замінено  словом «дев'ятої»;

У статті 121 (Норми безоплатної передачі земельних ділянок громадянам):

Назва статті тепер звучить «норми безоплатної передачі земельних ділянок громадянам у власність»;

абзац перший частини першої після слів «на безоплатну передачу їм» доповнили

словами «у власність» (тобто, громадяни України мають право на безоплатну передачу їм у власність земельних ділянок із земель державної або комунальної власності);

Відповідні доповнення щодо передачі у власність внесені до ч. 2 ст. 121.

В абзаці першому частини 11 статті 123 (Порядок надання земельних ділянок державної або комунальної власності у користування) слова «а в разі необхідності здійснення обов’язкової державної експертизи землевпорядної документації згідно із законом - після отримання позитивного висновку державної експертизи» виключено.

(Було: Якщо земельна ділянка надається в користування інвестору із значними інвестиціями, з яким укладено спеціальний інвестиційний договір у порядку, передбаченому Законом України «Про державну підтримку інвестиційних проектів із значними інвестиціями», то погоджений проект землеустрою щодо відведення земельної ділянки, а в разі необхідності здійснення обов’язкової державної експертизи землевпорядної документації згідно із законом - після отримання позитивного висновку державної експертизи, подається інвестором із значними інвестиціями до органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування відповідно до повноважень, визначених статтею 122 цього Кодексу».

Отже, для інвесторів із значними інвестиціями вже не треба здійснювати експертизу документації.

У статті 130 (Набуття права власності на земельні ділянки сільськогосподарського призначення) визначається, що за будь-яких умов, у тому числі у разі схвалення на референдумі рішення, визначеного абзацом восьмим цієї частини, забороняється набуття права власності на земельні ділянки сільськогосподарського призначення:

фізичними та юридичними особами, стосовно яких та/або стосовно учасників (акціонерів, членів) або кінцевих бенефіціарних власників яких застосовано спеціальні економічні та інші обмежувальні заходи (санкції) відповідно до Закону України «Про санкції» у вигляді заборони на укладення правочинів з набуття у власність земельних ділянок, а також пов’язаними з ними особами;

Також частину другу доповнено абзацом другим такого змісту:

«Для цілей цієї статті площа земельних ділянок сільськогосподарського призначення, що належать на праві спільної сумісної власності подружжю, враховується у загальній площі земельних ділянок лише того з подружжя (колишнього подружжя), за яким зареєстровано право власності»;

Крім того, ч. 4 ст. 130 доповнена абзацами 2 – 6 такого змісту:

«Передбачена цією частиною перевірка здійснюється, зокрема, в автоматизованому порядку, у тому числі шляхом інформаційної взаємодії між Державним реєстром речових прав на нерухоме майно, Державним земельним кадастром, Державним реєстром актів цивільного стану громадян, Державним реєстром юридичних осіб, фізичних осіб - підприємців та громадських формувань.

Перевірка не здійснюється при набутті у власність земельних ділянок сільськогосподарського призначення площею:

• для ведення садівництва – не більше 0,25 гектара;

• для ведення особистого селянського господарства, розташованих у межах населених пунктів, – не більше 2 гектарів.

При набутті у власність земельної ділянки сільськогосподарського призначення без здійснення перевірки, передбаченої цією частиною, набувач до вчинення правочину про перехід права власності подає нотаріусу, який посвідчує відповідний правочин, або нотаріусу, який його заміщує, заяву про дотримання вимог цієї статті, справжність підпису на якій засвідчується нотаріально.

Копії такої заяви, засвідчені нотаріусом, який посвідчує відповідний правочин, надаються сторонам правочину про перехід права власності на земельну ділянку.

Недотримання набувачем права власності на земельну ділянку вимог цієї статті, у тому числі зазначення недостовірних відомостей у заяві, є підставою для визнання правочину про перехід права власності на земельну ділянку недійсним».

У статті 130-1 (Переважне право купівлі земельної ділянки сільськогосподарського призначення):

в абзаці 4 ч. 1 у першому реченні слова «суб’єкта першої черги» замінили словами «суб’єкта переважного права першої черги» (тобто, тепер ця норма буде звучати так: «Суб’єкт переважного права купівлі земельної ділянки сільськогосподарського призначення другої черги може реалізувати таке право у разі відсутності суб’єкта першої черги або відмови суб’єкта переважного права першої черги від реалізації такого права».

доповнили другим і третім реченнями такого змісту:

«Суб'єкт переважного права купівлі земельної ділянки сільськогосподарського призначення може відмовитися від реалізації такого права шляхом подання нотаріусу відповідної заяви, справжність підпису на якій засвідчується нотаріально.

Відмова суб'єкта переважного права купівлі земельної ділянки сільськогосподарського призначення від реалізації такого права на земельних торгах здійснюється в порядку, визначеному статтями 135-139 цього Кодексу»;

У ч. 3 перше речення абзацу 2 викладено в такій редакції:

«У разі якщо продаж земельної ділянки сільськогосподарського призначення здійснюється не на земельних торгах, заява про державну реєстрацію такого наміру подається у визначений цією частиною строк нотаріусу, який здійснюватиме нотаріальне посвідчення договору купівлі-продажу в межах його нотаріального округу за місцезнаходженням земельної ділянки або за зареєстрованим місцем проживання (місцезнаходженням) власника земельної ділянки, або нотаріусу, який його заміщує, разом з проектом такого договору».

в абзаці 5 доповнили реченням такого змісту:

«Повідомлення про бажання скористатися переважним правом купівлі земельної ділянки сільськогосподарського призначення може бути надано лише суб'єктом такого права, який на момент надання згоди відповідно до закону може набувати у власність таку земельну ділянку»

в абзаці шостому норма тепер буде звучати так:

«У разі якщо протягом місяця з дня, коли суб’єкт переважного права був належним чином повідомлений нотаріусом про намір щодо продажу земельної ділянки, суб’єкт переважного права, який відповідно до цього Кодексу має право набувати у власність земельну ділянку, не повідомив належним чином нотаріуса про своє бажання скористатися переважним правом шляхом подання нотаріусу заяви, справжність підпису на якій засвідчується нотаріально або відмовився від укладення договору купівлі-продажу земельної ділянки, або не з’явився для укладення такого договору у день і час, призначені нотаріусом (за умови отримання повідомлення про вручення суб’єкту переважного права повідомлення про призначення дати та часу укладення договору купівлі-продажу або повідомлення про відмову від отримання такого повідомлення або якщо повідомлення повернуто нотаріусу у зв’язку із закінченням встановленого строку зберігання), вважається, що такий суб’єкт переважного права відмовився від свого переважного права».

після абзацу сьомого доповнено новим абзацом такого змісту:

«У разі якщо суб’єкти переважного права першої та другої черги, належним чином

повідомлені про намір щодо продажу земельної ділянки, не скористалися своїм переважним правом купівлі земельної ділянки сільськогосподарського призначення у порядку та спосіб, встановлені цією статтею, або надали відмову від реалізації свого переважного права шляхом подання нотаріусу заяви, справжність підпису на якій засвідчується нотаріально, договір купівлі-продажу земельної ділянки сільськогосподарського призначення на умовах, визначених проектом такого договору, може бути укладений з третьою особою у будь-який час після державної реєстрації наміру щодо продажу такої земельної ділянки, незалежно від строку, передбаченого абзацом першим цієї частини».

абзац дев'ятий після слів «цієї частини» доповнили словами «(у тому числі щодо обов'язку власника земельної ділянки з реєстрації наміру щодо її продажу)»;

Тобто, визначається, що вимоги цієї частини «(у тому числі щодо обов'язку власника земельної ділянки з реєстрації наміру щодо її продажу) не поширюються на випадки продажу земельної ділянки сільськогосподарського призначення.

абзац одинадцятий викладено в такій редакції:

«суб’єкту переважного права купівлі земельної ділянки другої черги, за умови відсутності суб’єкта переважного права купівлі земельної ділянки першої черги або у разі подання ним заяви про відмову від реалізації свого переважного права, справжність підпису на якій засвідчена нотаріально»;

після абзацу 11 доповнили двома новими абзацами такого змісту:

«третім особам у разі подання нотаріусу, який посвідчуватиме відповідний договір купівлі-продажу земельної ділянки, заяв усіх суб’єктів переважного права купівлі земельної ділянки про відмову від такого права, справжність підпису на яких засвідчена нотаріально; на земельних торгах».

доповнили абзацом 15 такого змісту:

«У разі заміщення нотаріуса дії, передбачені цією частиною, здійснюються нотаріусом, який його заміщує»;

частину 4 доповнили абзацом 2 такого змісту:

«У разі продажу земельної ділянки сільськогосподарського призначення з порушенням переважного права її купівлі, суб’єктом якого є особа, яка не може набувати право власності на земельну ділянку, і якщо така особа передала переважне право особі, яка може набувати зазначене право (у тому числі продажу такої земельної ділянки), особа, якій передано переважне право, має право пред'явити до суду позов про переведення на неї прав та обов’язків покупця у порядку, визначеному цією частиною»;

у частині 5:

в абзаці четвертому слова «суб’єкт переважного права зобов’язаний» замінити словами «такий суб’єкт переважного права одночасно з передачею переважного права купівлі земельної ділянки сільськогосподарського призначення зобов’язаний»;

доповнили абзацом п'ятим такого змісту:

«Передача переважного права купівлі земельної ділянки сільськогосподарського призначення може бути здійснена до або після державної реєстрації наміру власника земельної ділянки щодо її продажу. Строки передачі переважного права купівлі земельної ділянки сільськогосподарського призначення у разі її продажу на земельних торгах визначаються частиною дев'ятою цієї статті»;

у частині восьмій:

в абзаці першому слова «лише один раз» замінили словами «на певний строк або на період дії спеціального дозволу на видобування корисних копалин (щодо суб'єктів переважного права першої черги) чи строку дії договору оренди землі (щодо суб’єктів переважного права другої черги)»;

доповнили абзацом третім такого змісту:

«Переважне право купівлі земельної ділянки сільськогосподарського призначення, передане іншій особі суб’єктом першої черги, припиняється у разі анулювання спеціального дозволу на видобування корисних копалин. Переважне право купівлі земельної ділянки сільськогосподарського призначення, передане іншій особі суб’єктом другої черги, припиняється у разі припинення права оренди земельної ділянки».

У частині третій статті 131 (набуття права власності на земельні ділянки

на підставі цивільно-правових угод) визначається:

Земельні ділянки сільськогосподарського призначення приватної власності можуть бути відчужені лише за договорами купівлі-продажу, дарування, довічного утримання (догляду), спадкового договору, міни, шляхом внесення до статутного (складеного) капіталу чи шляхом їх передачі у довірчу власність (у разі якщо відповідно до закону право власності особи, яка передала своє майно у довірчу власність, припиняється), чи шляхом звернення стягнення на них.

Такі земельні ділянки:

а) можуть бути відчужені за договором дарування, довічного утримання (догляду), спадкового договору лише на користь іншого з подружжя, родичів (дітей, батьків, рідних (повнорідних і неповнорідних) братів і сестер, двоюрідних братів і сестер, діда, баби, онуків, правнуків, рідних дядька та тітки, племінниці та племінника, пасинка, падчериці, вітчима, мачухи);

б) без згоди суб’єкта переважного права купівлі земельної ділянки:

• можуть бути обміняні лише на земельні ділянки, розташовані у тому самому масиві земель сільськогосподарського призначення, за правилом, визначеним частиною другою статті 37-1 цього Кодексу;
• не можуть передаватися власниками у заставу (іпотеку);
• не можуть бути внесені до статутного (складеного) капіталу юридичної особи
• не можуть бути передані у довірчу власність.

 Автор: Наталя Мамченко

Підписуйтесь на наш telegram-канал t.me/sudua та на Twitter, а також на нашу сторінку у Facebook та в Instagram, щоб бути в курсі найважливіших подій.