Ринок землі: українцям відповіли на головні питання

Південно-Східне міжрегіональне управління Міністерства юстиції м. Дніпро повідомило, що від ефективності механізму функціонування ринку землі в Україні залежить динаміка розвитку земельних відносин, аграрно-промислового комплексу, а також стан національної економіки загалом. На офіційному сайті відомства відповіли на головні питання, що стосуються практичних аспектів ринку землі в Україні.

—  Чи є скасовані угоди (визнані нікчемними), з яких основних причин?

Випадків скасування угод (визнання їх нікчемними), не встановлено.

 — Найбільш розповсюджені порушення реалізації права на купівлю/продаж землі.

Орендарем отримано пропозицію про купівлю земельної ділянки за завищеною ціною, яка не відповідає ринковій вартості землі в цьому регіоні, і навіть не відповідає вартості землі в Україні. Орендар не може, та й не хоче купувати за завищеною ціною. Орендар розуміє що ніхто, крім сторін, не може знати, в якому розмірі буде здійснено в дійсності розрахунок, і яка дійсно є домовленість між сторонами. І якщо це непоодинокий випадок, то орендар розцінює це як «рейдерство» зі сторони третьої особи-покупця, але не може нічого вдіяти. В цьому випадку захист права переважної купівлі орендарем є недієвим.

 — Наскільки є поширеним використання обхідних схем (зміна цільового призначення, придбання через підставних осіб (в т.ч. суб’єкті підприємницької діяльності) відстрочка платежу, через банківські установи тощо)?

Обхідною схемою є придбання через представника по довіреності, Представник вже сплатив продавцю кошти за земельну ділянку, в розмірі яка є меншою від тієї суми, за яку продавець зміг би продати земельну ділянку, якби він продавав її самостійно. Але є категорія продавців, які бажають швидко продати земельну ділянку та отримати гроші готівкою, не чекаючи вирішення питання з орендарем та безготівковим розрахунком. Потім представник по довіреності реєструє намір на продаж земельної ділянки за завищеною ціною (для того, аби мінімізувати вірогідність згоди орендаря на купівлю), а якщо орендар і змушений погодитися з цією пропозицією — заробити на цьому, якщо ні — то продати «зацікавленій» особі, яка в подальшому буде по цій же схемі купувати в цього орендаря землю і перешкоджати працювати.

 — Пропозиції щодо внесення змін до законодавства.

30.09.2021 відбувся Аграрний форум, за результатами якого було подано до Верховної Ради України законопроект № 61991-1 «Про внесення змін до деяких законодавчих актів щодо уточнення положень стосовно вчинення нотаріальних дій в процесі набуття прав на земельні ділянки».

Законопроект пропонує встановити такі положення:

— встановлення правила, за яким перевірка відповідності набувача земельної ділянки сільськогосподарського призначення вимогам, визначеним статтею 130 Земельного кодексу України, не здійснюється при набутті у власність земельних ділянок сільськогосподарського призначення: для ведення садівництва площею, що не перевищує 0,25 га, і для ведення особистого селянського господарства площею, що не перевищує 1 га, розташованих у межах населених пунктів;

— при укладенні правочину щодо переходу права власності на такі земельні ділянки їх набувач перед вчиненням правочину про перехід права власності заявляє про дотримання вимог, визначених цією статтею, шляхом подання нотаріусу, що посвідчує відповідний правочин, заяви;

— становлення, що площа земельних ділянок сільськогосподарського призначення, що належать на праві спільної сумісної власності подружжю, враховується до загальної площі земельних ділянок лише того з подружжя (колишнього з подружжя), за ким зареєстровано право власності;

— надання можливості передачі переважного права купівлі земельної ділянки сільськогосподарського призначення лише на певний строк, а не безстроково, як має місце зараз;

— встановлення правила, за яким у разі продажу земельної ділянки сільськогосподарського призначення з порушенням переважного права її купівлі, суб’єктом якого є юридична особа, і така юридична особа передала переважне право громадянину України (у тому числі після зазначеного продажу земельної ділянки), громадянин, якому передане переважне право, має право пред’явити до суду позов про переведення на нього прав та обов’язків покупця в порядку, визначеному частиною четвертою статті 130-1 цього Кодексу.

 — Декілька «живих прикладів» щодо труднощів, з якими доводилось стикатись.

Розрахунок земельних ділянок сільськогосподарського призначення у розмірі 100 гектарів при купівлі земельної ділянки подружжям, якщо одним з подружжя в період шлюбу у спільну сумісну власність набуто 100 гектарів, а в іншого землі немає. Чи може тепер інший з подружжя купити на своє ім’я 100 гектарів?

Розрахунок земельних ділянок сільськогосподарського призначення у розмірі 100 гектарів при купівлі земельної ділянки подружжям, якщо у одного з подружжя вже є в особисті власності 100 га (набуті до 01.07.2021 р.), а в іншого землі немає. Чи може тепер інший з подружжя купити на своє ім’я 100 га і чи може другий з подружжя, у якого земельні ділянки набуті у власність до 01.07.2021 р., купити на своє ім’я ще земельні ділянки?

Як діяти нотаріусу, якщо орендар – юридична особа на пропозицію продавця купити земельну ділянку подасть нотаріусу заяву, що хоче купити цю земельну ділянку за ціну, запропоновану продавцем (але ж на сьогодні юридична особа купити не може).

Як рахувати кількість гектарів у подружжя, зокрема у колишнього. Якщо, крім ПІБ колишнього подружжя, немає інформації, необхідної для перевірки консолідації, а саме дати народження, РНОКПП. Неможливо також встановити вид власності колишнього подружжя.

Стосовно перевірки колишнього подружжя набувача, коли шлюб розірвано до 2000 року, у набувача не залишилось копії ідентифікаційного коду і немає зв’язку із колишнім чоловіком/дружиною (доводиться перевіряти купу земельних ділянок за ПІБ, і при цьому розумієш, що придбати за відплатним договором у спільну сумісну власність подружжя 100 га не можна було ні теоретично, ні практично).

Раніше «Судово-юридична газета» писала про рішення КГС ВС щодо поновлення договору оренди землі.

Крім того, Міністерство аграрної політики та продовольства України оприлюднило щотижневу статистику правочинів на ринку землі.

Підписуйтесь на наш telegram-канал t.me/sudua та на Youtube Право ТВ, а також на нашу сторінку у Facebook та в Instagram, щоб бути в курсі найважливіших подій.