Сплата збору на пенсійне страхування з операцій купівлі-продажу об’єктів нерухомості: роз’яснення НПУ

Нотаріальна палата України оприлюднила інформаційний лист щодо внесення змін до порядку сплати збору на обов’язкове державне пенсійне страхування з операцій купівлі-продажу об’єктів нерухомого майна.

Відповідно до пункту 9 статті 1 Закону України «Про збір на обов'язкове державне пенсійне страхування» від 26 червня 1997 року № 400/97-ВР (надалі за текстом - Закон) платниками збору на обов'язкове державне пенсійне страхування є, зокрема, підприємства, установи та організації незалежно від форм власності та фізичні особи, які придбавають нерухоме майно, за винятком:

- державних підприємств, установ і організацій, що придбавають нерухоме майно за рахунок бюджетних коштів,

- установ та організацій іноземних держав, що користуються імунітетами і привілеями згідно із законами та міжнародними договорами України, згода на обов'язковість яких надана Верховною Радою України, а також

- громадян, які придбувають житло і перебувають у черзі на одержання житла або

- громадян, які придбувають житло вперше.

Оскільки Закон використовує терміни «фізичні особи» та «громадяни», необхідно звернути увагу на те, що не є платниками збору та не сплачують його саме громадяни України, які придбувають житло і перебувають у черзі на одержання житла або громадяни України, які придбувають житло вперше. Іноземці та особи без громадянства, які придбувають нерухоме майно, є платниками збору на обов'язкове державне пенсійне страхування на загальних підставах без звільнення.

Нерухомим майном (в цілях справляння збору на обов'язкове державне пенсійне страхування) визнається жилий будинок або його частина, квартира, садовий будинок, дача, гараж, інша постійно розташована будівля, а також інший об'єкт, що підпадає під визначення групи 3 основних засобів та інших необоротних активів згідно з Податковим кодексом України. Звільнення від сплати збору передбачено виключно для конкретного виду нерухомого майна, що є житлом.

З урахуванням абзацу третього пункту 9 частини першої статті 1 Закону видом операцій з нерухомим майном, при проведенні яких сплачується збір на обов'язкове державне пенсійне страхування, є не усі договори відчуження, а лише договори купівлі-продажу об’єктів нерухомого майна (у розумінні цього Закону). Нотаріальне посвідчення договорів купівлі-продажу нерухомого майна здійснюється за наявності документального підтвердження сплати збору на обов’язкове державне пенсійне страхування з операцій купівлі-продажу нерухомого майна.

Постановою Кабінету Міністрів України від 23 вересня 2020 р. № 866 (надалі за текстом - Постанова), що набрала чинності 26 вересня 2020 року, внесено зміни до Порядку сплати збору на обов'язкове державне пенсійне страхування з окремих видів господарських операцій, що суттєво змінює підходи до визначення підстав та порядку звільнення від сплати збору на обов'язкове державне пенсійне страхування з операцій купівлі-продажу житла.

Пункт 15_2 Порядку №1740, який визначає вичерпний перелік випадків в яких збір на обов'язкове державне пенсійне страхування з операцій купівлі нерухомого майна не сплачується, доповнено підпунктами «в» і «г» такого змісту:

«в) особа придбуває житло вперше, що підтверджується заявою фізичної особи про те, що вона не має та не набувала права власності на житло (в тому числі не приватизовувала, не успадковувала, не отримувала у дар, не купувала, зокрема як частку в спільному майні подружжя), та відомостями з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно (з урахуванням відомостей з невід'ємної архівної складової частини цього Реєстру про набуття, зміну і припинення речових прав на нерухоме майно, про внесені зміни до відповідних записів Державного реєстру речових прав на нерухоме майно) про відсутність зареєстрованих за такою особою прав власності на житло, а також даними про невикористання житлових чеків для приватизації або використання їх для приватизації частки майна державних підприємств і земельного фонду. Документом, що підтверджує невикористання житлових чеків для приватизації державного житлового фонду, є довідки з місць проживання (після 1992 року);

г) особа перебуває у черзі на одержання житла, що підтверджується документом, виданим органом, до компетенції якого належить ведення обліку громадян, які потребують поліпшення житлових умов.»

При цьому пункт 15_3 Порядку № 1740 доповнено абзацом такого змісту:

«Нотаріальне посвідчення договорів купівлі-продажу нерухомого майна здійснюється без документального підтвердження сплати збору на обов'язкове державне пенсійне страхування з операцій купівлі-продажу нерухомого майна за наявності зазначених у підпунктах «в» і «г» пункту 15-2 цього Порядку інформації та документів, що підтверджують звільнення від сплати збору на обов'язкове державне пенсійне страхування».

Отже, звільнення покупця від сплати збору на обов'язкове державне пенсійне страхування на підставі підпунктів «в» або «г» пункту 15_2  Порядку №1740 можливе за умови наявності зазначених у цих підпунктах інформації та документів, що підтверджують звільнення від сплати збору на обов'язкове державне пенсійне страхування. При цьому обов’язок надання нотаріусу необхідних відомостей та документів (інформації, відомостей, довідок тощо), що необхідні для звільнення від сплати збору, покладається на покупця.

Крім того, отримання відомостей та документів, а також отримання інформації з реєстрів може здійснюватися нотаріусом при вчиненні нотаріальної дії з урахуванням абзацу другого статті 4, статей 46, 46-1 Закону України «Про нотаріат».

1. Щодо звільнення від сплати збору на обов'язкове державне пенсійне страхування на підставі підпункту «в» пункту 15_2 Порядку №1740.

Звільнення від сплати збору на обов'язкове державне пенсійне страхування на підставі підпункту «в» пункту 15²  Порядку №1740, можливе за умови наявності наступних відомостей та їх документального підтвердження:

• заява фізичної особи про те, що вона не має та не набувала права власності на житло (в тому числі не приватизовувала, не успадковувала, не отримувала у дар, не купувала, зокрема як частку в спільному майні подружжя),

та

• відомості з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно (з урахуванням відомостей з невід'ємної архівної складової частини цього Реєстру про набуття, зміну і припинення речових прав на нерухоме майно, про внесені зміни до відповідних записів Державного реєстру речових прав на нерухоме майно) про відсутність зареєстрованих за такою особою прав власності на житло,

та

• дані про невикористання житлових чеків для приватизації або використання їх для приватизації частки майна державних підприємств і земельного фонду. Документом, що підтверджує невикористання житлових чеків для приватизації державного житлового фонду, є довідки з місць проживання (після 1992 року).

Щодо заяви фізичної особи

Заява фізичної особи складається на ім’я нотаріуса в довільній формі, повинна містити інформацію, відповідно до якої особа стверджує, що вона не має та не набувала права власності на житло (в тому числі не приватизовувала, не успадковувала, не отримувала у дар, не купувала, зокрема як частку в спільному майні подружжя), як на території України, так і за її межами. Заява оформлюється у відповідності до пп. 8.9 Правил ведення нотаріального діловодства, затверджених Наказом Міністерства юстиції України від 22.12.2010 №3253/5, та реєструється у журналі реєстрації вхідних документів.

 Доцільно при витребовуванні такої заяви нотаріусам роз’яснювати зміст статті 27 Закону України «Про нотаріат».

Щодо умови: відсутності факту купівлі житла, зокрема як частки у спільному майні подружжя.

Окремо необхідно звернути увагу на те, що умовою звільнення від сплати збору Порядок № 1740 визначає відсутність факту купівлі житла, зокрема як частки в спільному майні подружжя.

Відповідно до частини 3 статті 368 Цивільного кодексу України, частини 1 статті 60 Сімейного кодексу України майно, набуте подружжям за час шлюбу, є їхньою спільною сумісною власністю, якщо інше не встановлено договором або законом.

Стаття 70 Сімейного кодексу України визначає, що у разі поділу майна, що є об'єктом права спільної сумісної власності подружжя, частки майна дружини та чоловіка є рівними, якщо інше не визначено домовленістю між ними або шлюбним договором. Законом України «Про нотаріат» передбачена можливість видачі свідоцтва про право власності на частку в спільному майні подружжя (колишнього подружжя), набутому ним за час шлюбу.

З наведеного вбачається, що в разі придбання житла на ім’я одного з подружжя за спільні кошти в період зареєстрованого шлюбу, другий з подружжя (колишнього подружжя) має право на частку у праві спільної сумісної власності подружжя на житло, якщо інше не визначено умовами шлюбного договору, що не дозволяє застосувати пункт «в», як підставу для звільнення від сплати збору.

Щодо відомостей з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно

На прохання особи, яка звернулася за вчиненням нотаріальної дії, нотаріус може видати їй інформацію з Державного реєстру прав в Порядку, затвердженому Постановою КМУ № 1127 від 25 грудня 2015 року «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», а також надіслати запити до компетентних органів (стаття 46 Закону України «Про нотаріат»).

Відповідно до пункту 5 вказаного Порядку  інформація з Державного реєстру прав про зареєстровані речові права містить актуальні на дату та час її надання відомості про зареєстровані речові права на нерухоме майно, їх обтяження, наявні в Державному реєстрі прав, а також відповідні відомості з його невід’ємної архівної складової частини або відомості про відсутність зареєстрованих речових прав на нерухоме майно, їх обтяжень.

   За бажанням особи інформація з Державного реєстру прав про зареєстровані речові права, крім відомостей, передбачених абзацом першим цього пункту, може додатково містити відомості про набуття, зміну і припинення речових прав на нерухоме майно, їх обтяжень, а також про внесені зміни до відповідних записів Державного реєстру прав та його невід’ємної архівної складової частини у хронологічному порядку.

  Крім того, згідно статті 46-1 Закону України «Про нотаріат» нотаріус під час вчинення нотаріальної дії обов’язково використовує відомості єдиних та державних реєстрів шляхом безпосереднього доступу до них, в тому числі Державного реєстру актів цивільного стану громадян, Державного реєстру речових прав на нерухоме майно (включаючи архівну складову).

При цьому у відповідності до п.7 Порядку доступу до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, затвердженого Постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 року №1127, та пункту 57 Порядку ведення Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, затвердженого Постановою Кабінету Міністрів України від 26 жовтня 2011 року №1141 при формуванні інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно у порядку безпосереднього доступу наявна можливість отримати деталізовану інформацію, інформацію про зміни.

Оскільки заява, передбачена підпунктом «в» пункту 15_2^, повинна містити також відомості про нерухоме майно, набуте в спільну власність подружжя, то інформація з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно витребовується (отримується шляхом безпосереднього доступу) як щодо покупця, так і щодо його чоловіка/дружини та/або колишніх чоловіка/дружини.

Невід'ємною архівною складовою частиною Державного реєстру прав є Реєстр прав власності на нерухоме майно, Єдиний реєстр заборон відчуження об'єктів нерухомого майна та Державний реєстр іпотек (стаття 12 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень»).

Реєстр прав власності на нерухоме майно (т.з. РПВН) був запроваджений у відповідності до постанов Кабінету Міністрів України від 18 лютого 1998 року № 192 «Про заходи щодо створення системи реєстрації прав на нерухоме та рухоме майно» та від 16 травня 2002 року № 661 «Про заходи щодо створення системи реєстрації прав власності на нерухоме майно». На момент запровадження реєстраторами РПВН були посадові особи бюро технічної інвентаризації (далі - БТІ).

У відповідності до Тимчасового положення про порядок реєстрації прав власності на нерухоме майно, затвердженого Наказом Міністерства юстиції України від 7 лютого 2002 року N 7/5, право власності на нерухоме майно реєструвалося реєстраторами БТІ в РПВН шляхом внесення відповідного запису на підставі заяви власника, тобто носило необов’язковий заявницький характер. Заява про реєстрацію права власності подавалась до БТІ, яке здійснювало свою діяльність на території тієї адміністративно-територіальної одиниці, на якій розташований об'єкт нерухомого майна.

РПВН запроваджено в 2003 році, підключення БТІ до РПВН здійснювалось поступово, так як не були встановлені строки. Наприклад: БТІ м. Вовчанська було підключено до РПВН тільки в кінці 2008 року, БТІ м. Києва – в 2010, БТІ м. Чугуєва – в 2011, тому єдиної дати не існує.

До цього здійснення реєстрації права власності проводилось на підставі Інструкції про порядок державної реєстрації права власності на об'єкти нерухомого майна, що перебувають у власності юридичних та фізичних осіб, затвердженої Наказом Державного комітету будівництва, архітектури та житлової політики України від 9 червня 1998 року № 121. БТІ здійснювало реєстрацію прав власності на об'єкти нерухомого майна, що розташовані в межах його зони обслуговування: населені пункти, у межах території яких БТІ мало право здійснювати реєстрацію прав власності на нерухоме майно. Отже єдиного загальнодержавного реєстру або інформаційної бази не існує.

Таким чином, нотаріус може надати або сформувати інформацію, передбачену підпунктом «в» пункту 15² Порядку, однак відсутність інформації в архівній складовій частині  Державного реєстру прав – РПВН, не у всіх випадках буде достовірним підтвердженням того, що особа не придбавала (не успадковувала, не отримувала у дар, не купувала, зокрема як частку в спільному майні подружжя) житлової нерухомості в період до 01.01.2013 року.

Це пов’язано також з тим, що реєстрація прав власності на житло на підставі укладених договорів купівлі-продажу у РПВН здійснювалась за добровільним заявницьким принципом, а тому частина договорів купівлі-продажу та набутих за ними прав не відображена у Реєстрі прав власності на нерухоме майно.

У зв’язку з цим Порядком №1740 передбачено подачу покупцем нотаріусу відповідної заяви, у якій стверджуються визначені в підпункті «в» пункту 15²  Порядку відомості.

Щодо визначення «житла» як особливого виду нерухомого майна

Важливим для правильного застосування Закону та порядку №1740 є з’ясування поняття «житло». Згідно зі статтею 379 Цивільного кодексу України житлом фізичної особи є житловий будинок, квартира, інше жиле приміщення, призначені та придатні для постійного або тимчасового проживання в них. У такій редакції норма діє після внесення змін Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо переведення садових і дачних будинків у жилі будинки та реєстрації в них місця проживання» від 02 вересня 2014 року за № 1673-VII, у результаті яких слова «інше приміщення» замінено словами «інше жиле приміщення», після слова «постійного» доповнено словами «або тимчасового».

Відповідно до пунктів 2, 5 «Порядку переведення дачних і садових будинків, що відповідають державним будівельним нормам, у жилі будинки», що затверджений постановою Кабінету Міністрів України від 29 квітня 2015 р. № 321, переведення дачних і садових будинків, що відповідають державним будівельним нормам, у жилі будинки здійснюється органами місцевого самоврядування села, селища, міста, з якими відповідні дачні поселення та садівничі товариства пов’язані адміністративно або територіально.

Рішення про переведення є підставою для використання дачних і садових будинків як житло, зокрема для реєстрації місця проживання. На сьогодні переведення дачних і садових будинків у жилі будинки не є підставою для проведення державної реєстрації таких змін, зміни характеристик об’єкта нерухомого майна, розташованого на земельній ділянці, вносяться лише під час проведення державної реєстрації права власності на такий об’єкт у результаті вчинення дій, спрямованих на набуття, зміну або припинення речових прав (частина 2 статті 4, частина 5 статті 12 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень»).

Зважаючи на зазначене, можна зробити висновок, що згідно чинного законодавства житлом фізичної особи є:

- житловий будинок,

- квартира,

- дачні і садові будинки після прийняття рішення відповідним органом місцевого самоврядування про їх переведення у жилі будинки.

Щодо даних про невикористання житлових чеків для приватизації

Закон України «Про приватизацію державного житлового фонду» № 2482-XII  був прийнятий 19 червня 1992 року. Передача квартир (будинків) у власність громадян оформляється свідоцтвом про право власності на квартиру (будинок), яке реєструється в органах приватизації і не потребує нотаріального посвідчення. Таке свідоцтво (до 2003 року) реєструвалось в реєстрових книгах державних комунальних підприємств - бюро технічної інвентаризації обов’язково, а з 2003 року до  Реєстру прав власності на нерухоме майно - в разі подання відповідної заяви власника(власників).

Документом, що підтверджує невикористання житлових чеків для приватизації державного житлового фонду, є довідки органів приватизації (управління комунального майна) з місць проживання щодо невикористання права на приватизацію.

Також таку довідку можливо отримати в центрах надання адміністративних послуг, у відділенні Акціонерного Товариства «Державний Ощадний банк України» за місцем реєстрації або Обласному управлінні банку, якщо дані передавались до відповідного управління. Оскільки Постановою КМУ від 26 квітня 1993 року № 305 визначено, що Ощадний банк України забезпечує відкриття громадянам України іменних приватизаційних депозитних рахунків на повну вартість житлового чека.

Окремо звертаємо увагу, що такі довідки повинні охоплювати період з 1992 року та стосуватись використання житлових чеків для приватизації або використання їх для приватизації частки майна державних підприємств і земельного фонду.

Довідки мають охоплювати дані з усієї території України або бути надані з усіх «місць проживання (після 1992 року)», в останньому випадку окремого підтвердження потребуватиме встановлення місць проживання особи з 1992 року по дату укладення договору купівлі-продажу.

Відповідно до частини 1 статті 29 Цивільного кодексу України  місцем проживання фізичної особи є житло, в якому вона проживає постійно, або тимчасово. Місце проживання підлягає реєстрації на підставі Закону України «Про свободу пересування та вільний вибір місця проживання в Україні».

Висновок: для звільнення від сплати збору на обов'язкове державне пенсійне страхування з операцій купівлі-продажу нерухомого майна (житла) на підставі підпункту «в» пункту 15_2 Порядку №1740, заявник повинен надати всі вказані вище документи.

Усі подані покупцем документи, які в повному обсязі підтверджують факт набуття права власності на житло вперше, разом із заявою долучаються до справи.

   У разі неподання покупцем (відсутності) зазначених у підпунктах «в» і «г» пункту 15-2 цього Порядку №1740 інформації та документів, що підтверджують наявність підстав для звільнення від сплати збору на обов'язкове державне пенсійне страхування, нотаріус вимагає подання платіжного документа (квитанції) про сплату суми збору на обов’язкове державне пенсійне страхування з операцій купівлі-продажу нерухомого майна, а у разі його відсутності - керуючись пунктом 8 частини 1 статті 49 Закону України «Про нотаріат» відмовляє у вчиненні нотаріальної дії з підстави, що особа, яка звернулася з проханням про вчинення нотаріальної дії, не внесла встановлені законодавством платежі, пов’язані з її вчиненням.

2. Звільнення від сплати пенсійного збору на підставі підпункту «г» пункту 15_2 Порядку №1740 можливе за умови наявності наступних відомостей та їх документального підтвердження:

• довідки, виданим органом, до компетенції якого належить ведення обліку громадян, які потребують поліпшення житлових умов, відповідно до якого особа перебуває у черзі на одержання житла.

Постановами Ради Міністрів УРСР і Укрпрофради від 11 грудня 1984 року були затверджені Правила обліку громадян, які потребують поліпшення житлових умов, і надання їм жилих приміщень в Українській РСР. Ці постанови зі змінами та доповненнями діють і сьогодні.

Квартирний облік здійснюється, як правило, за місцем проживання громадян у виконавчому комітеті сільської, селищної, міської ради, сільським головою (у разі, коли відповідно до закону виконавчий орган сільської ради не утворено). Інформація про громадян, взятих на квартирний облік, та зміни до неї в установленому законодавством порядку вносяться до Єдиного державного реєстру громадян, які потребують поліпшення житлових умов, порядок ведення якого затверджений Постановою КМУ № 238 від 11 березня 2011 року. Адміністратором і держателем Реєстру є Міністерство регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства України.

Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо децентралізації повноважень у сфері архітектурно-будівельного контролю та вдосконалення містобудівного законодавства» від 9 квітня 2015 року № 320-УІІІ внесено зміни до статті 20 Закону України «Про місцеві державні адміністрації», згідно з якими місцевим державним адміністраціям надано повноваження здійснювати заходи щодо ведення Реєстру в установленому порядку.

Довідки про перебування на квартирному обліку видають виконавчі комітети сільської, селищної, міської ради тощо, які ведуть облік потребуючих поліпшення житлових умов громадян або центри надання адміністративних послуг за місцем реєстрації громадянина. Така довідка не має строку дійсності, тому частково перевірити перебування громадянина на квартирному обліку можливо на Єдиному державному веб-портал відкритих даних.

3. Постановою № 866 внесені зміни до Форми щоквартального Звіту про укладені договори купівлі-продажу нерухомого майна, затвердженої Постановою № 1740, в частині подання інформації по договорах купівлі-продажу нерухомого майна, за якими платники звільняються від сплати збору на обов'язкове державне пенсійне страхування з підстав придбання житла вперше.

Вказаними змінами також передбачається можливість подавати звіт про укладені договори купівлі-продажу нерухомого майна та сплату збору на обов'язкове державне пенсійне страхування у вигляді електронного документа (через веб-портал електронних послуг Пенсійного фонду України) з використанням кваліфікованого електронного підпису (на сьогодні така можливість відсутня, оскільки Порядок подання звітів не затверджений правлінням Пенсійного фонду України).

У разі неможливості подання звіту у вигляді електронного документа він подається у паперовій формі, за підписом нотаріуса та скріплений печаткою.

4. Щодо місця сплати збору на обов’язкове державне пенсійне страхування з операцій купівлі-продажу нерухомого майна та видів рахунків.

Відповідно до абзацу 4 Пункту 9 частини першої статті 1 Закону, суми збору на обов’язкове державне пенсійне страхування з операцій купівлі-продажу нерухомого майна сплачуються платниками цього збору за місцем розташування державної нотаріальної контори або робочого місця приватного нотаріуса.

Частиною 2 статті 3 Закону визначено, що збір на обов'язкове державне пенсійне страхування платники збору, визначені у частині другій цієї статті, сплачують до Пенсійного фонду України в порядку, визначеному Кабінетом Міністрів України.

Платники збору, визначені пунктами 7, 9 статті 1 цього Закону, сплачують збір на обов'язкове державне пенсійне страхування на бюджетні рахунки для зарахування надходжень до державного бюджету, відкриті в головних управліннях центрального органу виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері казначейського обслуговування бюджетних коштів.

5. Щодо повернення помилково або надміру сплаченого збору на обов’язкове державне пенсійне страхування з операцій купівлі-продажу нерухомого майна.

Згідно пункту 18 Порядку облік сум збору на обов'язкове державне пенсійне страхування з окремих видів господарських операцій ведеться відповідно до законодавства.

Повернення помилково або надміру сплачених сум збору на обов’язкове державне пенсійне страхування з окремих видів господарських операцій здійснюється у порядку, встановленому Бюджетним кодексом України та нормативно-правовими актами, прийнятими на його виконання, щодо повернення коштів, помилково або надміру зарахованих до бюджету.

Раніше «Судово-юридична газета» писала, що в Україні працюють над створенням е-документообігу нотаріусів з БТІ. 

Також нотаріусам надали рекомендації для безпечної роботи у ЄДР. 

Підписуйтесь на наш Telegram-канал, щоб бути в курсі найважливіших подій.