Несвоєчасне повідомлення орендаря про намір поновлення договору: постанова КГС ВС

Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду у справі №  910/7864/20 наголосив, що реалізація переважного права на поновлення договору оренди, яка передбачена частиною 1 статті 33 Закону № 161-XIV, можлива лише за умови дотримання обома сторонами договору оренди встановленої цією нормою процедури і строків.

Так, орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов’язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі (речення перше частини другої статті   33 Закону № 161-XIV).

Отже, стаття 33 Закону № 161-XIV прямо передбачала подання орендарем у строки, визначені у частині другій цієї статті, повідомлення саме про поновлення договору оренди землі. Шляхом надсилання орендодавцю відповідного письмового повідомлення орендар мав завчасно продемонструвати наявність у нього наміру продовжити користування земельною ділянкою. А орендодавець, будучи обізнаним із таким наміром, отримував можливість спланувати подальші дії у зв’язку зі спливом строку договору оренди землі, зважити доцільність пошуку інших потенційних орендарів, а за їх наявності - зіставити пропоновані ними умови оренди з умовами, викладеними у проекті додаткової угоди, яку надав орендар.

Велика Палата Верховного Суду у постанові від 31.08.2021 у справі № 903/1030/19 зауважила, що незалежно від того, чи бажають сторони змінити умови оренди на майбутнє, покладення на орендаря обов’язку з надсилання листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі з проектом відповідної додаткової угоди до спливу строку цього договору є вигідним для обох сторін і не є надмірно обтяжливим для будь-кого із них. Якщо орендар розраховував на відсутність потенційних орендарів (про яких орендодавець не зобов’язаний повідомляти) та завчасно не надіслав орендодавцеві лист-повідомлення про поновлення договору оренди землі, а просто продовжив користуватися земельною ділянкою після спливу строку цього договору, він втрачав право оренди та ризикував отримати відмову орендодавця в укладенні нового договору оренди землі.

Тобто, дійсний орендар, який добросовісно виконував свої обов’язки за договором оренди землі, маючи намір реалізувати переважне право перед іншими особами на продовження  орендних правовідносин, зобов’язаний до закінчення строку оренди землі (у строки, визначені частиною 2 статті 33 вказаного Закону або договором оренди) повідомити про це орендаря та надіслати проект додаткової угоди.

Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

Важливість дотримання як строку звернення орендаря до орендодавця, так і відповіді орендодавця на таке звернення неодноразово підкреслювалось Верховним Судом, при цьому дотримання строку входить до п’яти обов’язкових юридичних фактів, наявність яких необхідна для поновлення договору оренди з підстав, передбачених частиною 6 статті 33 Закону № 161-XIV: (1) орендар належно виконує його обов’язки за цим договором; (2) він повідомив орендодавця в установлені законом строки про намір поновити договірні відносини на новий строк; (3) до листа-повідомлення додав проект додаткової угоди про поновлення договору оренди землі; (4) продовжує користуватись виділеною земельною ділянкою; (5) орендодавець упродовж місяця після закінчення строку договору оренди землі письмово не повідомив орендаря про заперечення у поновленні цього договору (див. постанови від 10 квітня 2018 року у справі № 594/376/17-ц, від 22 вересня 2020 року у справах № 313/350/16-ц, № 159/5756/18).

Щодо визначення конкретного строку, якого мають дотримуватись сторони договору оренди, стаття 33 Закону № 161-XIV передбачає, що у випадку відсутності домовленості між сторонами договору щодо такого строку та не закріплення останнього в договорі, цей строк визначено нормативно - не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі.

Таким чином, користуючись свободою договору, сторони мають можливість врегулювати строк звернення на власний розсуд, і у такому разі він має перевагу стосовно строку, зазначеного у статті 33 Закону № 161-XIV. Верховний Суд звертається до власних правових висновків у постанові від 03.02.2021 у справі № 915/1003/20.

За обставинами даної справи строк договору оренди сплив 24 березня 2020. Відповідно до його умов, після закінчення строку договору орендар має переважне право на його поновлення на новий строк. Для цього орендар повинен не пізніше ніж за три місяці до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.

Отже, умови договору оренди передбачали обов’язок орендаря не пізніше трьох місяців до закінчення строку договору звернутися до орендодавця з пропозицією підписати додаткову угоду, який ним було порушено, оскільки він звернувся до орендодавця за два місяці до закінчення строку договору. Верховний Суд зауважує, що дана обставина визнається самим Позивачем.

Таке порушення Верховним Судом визнається істотним і таким, що унеможливлює поновлення договору оренди, виходячи із загальновстановлених цивільним законодавством принципів виконання договірних зобов’язань, зокрема, наведених нижче.

Відповідно до статті 629 ЦК України договір є обов’язковим для виконання сторонами. Згідно з положеннями статті 526 вказаного Кодексу зобов’язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

Із наведених положень законодавства вбачається, що коли одна із сторін за умовами договору взяла на себе певні зобов’язання, то інша сторона вправі очікувати, що такі будуть виконані у встановлені строки. У разі ж коли така сторона порушила умови договору, зобов’язання вважається не виконаним.

Проте позивач усупереч вимогам частини 2 статті 33 Закону № 161-XIV і пункту 7.11 договору оренди надіслав відповідачу повідомлення про намір його поновити лише 24.01.2020, тобто за два місяці до спливу строку цього договору.

Тобто, відсутність звернення позивача до відповідача за три місяці до спливу строку договору оренди з повідомленням про поновлення такого договору означає, що позивач не реалізував право на поновлення договору оренди землі та не підтвердив у такий спосіб продовження користування земельною ділянкою після спливу строку цього договору.

Верховний Суд повторно наголошує, що для реалізації переважного права на поновлення договору оренди принципово важливим є дотримання обома сторонами договору визначених статтею 33 Закону № 161-XIV строків: орендарем - для повідомлення орендодавця про намір поновити договір оренди, орендодавцем - для відповіді на своєчасно надіслане звернення орендаря. Обов’язок орендодавця розглянути в місячний строк звернення орендаря виникає тільки у випадку виконання орендарем взятого на себе обов’язку повідомлення орендодавця про свій намір у строк, погоджений сторонами в договорі оренди.

У зв’язку з тим, що несвоєчасне повідомлення орендаря про намір поновлення договору є самостійною та достатньою підставою для відмови в задоволенні заявленого позову, Верховний Суд не розглядає та не надає оцінку другому аргументу скаржників щодо порушення позивачем умов договору оренди.

Також «Судово-юридична газета» повідомляла, що КГС ВС висловив позицію щодо неможливості відкриття провадження у справі про банкрутство.

Підписуйтесь на наш telegram-канал t.me/sudua та на Youtube Право ТВ, а також на нашу сторінку у Facebook та в Instagram, щоб бути в курсі найважливіших подій.