Хто має переважне право на придбання житла, переданого в найм: позиція КЦС ВС

Необхідною умовою для виникнення в наймача переважного права на придбання житла, переданого в найм, за умови його продажу є належне виконання ним обов’язків за договором найму (оренди) щодо внесення орендної плати. Часткова оплата наймачем вартості комунальних послуг не є доказом належного виконання цього обов’язку наймача. На цьому наголосив Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду при розгляді справи № 522/7131/16-ц.

Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду розглянув у порядку спрощеного позовного провадження справу за позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_2 про переведення прав та обов’язків покупця за договором купівлі-продажу.

Позивач зазначив, що в 2015 році він з ОСОБА_3, який діяв від імені та в інтересах ОСОБА_4, уклав договір оренди квартири строком на 35 місяців.

Проте в 2016 році ОСОБА_3 квартиру продав відповідачу, ОСОБА_2, чим порушив його переважне право як орендаря на придбання орендованої квартири. Тому позивач просив суд перевести на нього права та обов’язки покупця за договором купівлі-продажу, що був укладений між ОСОБА_3 та ОСОБА_2.

Суд першої інстанції, з рішенням якого погодився суд апеляційної інстанції, відмовив у задоволенні позову ОСОБА_1 у зв’язку з тим, що необхідною умовою для виникнення права на переважне придбання квартири є належне виконання наймачем обов’язків за договором найму. На підтвердження доводів про належне виконання обов’язків орендаря позивач не надав жодних доказів оплати у встановлені строки орендної плати. Докази про часткову оплату позивачем вартості комунальних послуг не свідчать про належне виконання наймачем своїх обов’язків за договором найму щодо орендної плати.

Верховний Суд погодився з таким висновком судів першої та апеляційної інстанцій з огляду на таке.

Відповідно до частини другої статті 777 ЦК України наймач, який належно виконує свої обов’язки за договором найму, у разі продажу речі, переданої у найм, має переважне право перед іншими особами на її придбання.

Частина друга статті 822 ЦК України передбачає, що у разі продажу житла, яке було предметом договору найму, наймач має переважне перед іншими особами право на його придбання.

Оскільки законодавство не визначає механізм реалізації наймачем свого переважного права, передбаченого частиною другою статті 822 ЦК України, то до правовідносин між сторонами за аналогією необхідно застосувати правила статті 362 ЦК України.

У частині п’ятій статті 362 ЦК України передбачено, що у разі продажу частки у праві спільної часткової власності з порушенням переважного права купівлі співвласник може пред’явити до суду позов про переведення на нього прав та обов’язків покупця. Одночасно позивач зобов’язаний внести на депозитний рахунок суду грошову суму, яку за договором повинен сплатити покупець.

Вирішуючи спір, суд першої інстанції, з висновками якого погодився суд апеляційної інстанції, повно та всебічно дослідивши наявні у справі докази, надавши їм належну оцінку, встановивши, що при укладенні договору купівлі-продажу спірної квартири ОСОБА_4 особисто заперечував існування діючої оренди чи найму спірної квартири, та враховуючи відсутність належних і допустимих доказів належного виконання позивачем своїх обов’язків за договором оренди щодо внесення орендної плати та її отримання орендодавцем та повної оплати комунальних платежів, що було передбачено умовами договору оренди, дійшов правильного висновку про те, що відсутні правові підстави для задоволення позовних вимог про переведення прав і обов’язків покупця за указаним договором купівлі-продажу.

Раніше ОП КЦС ВС зазначила, що ухвала про повернення зустрічного позову підлягає апеляційному оскарженню.

Підписуйтесь на наш telegram-канал t.me/sudua та на Youtube Право ТВ, а також на нашу сторінку у Facebook та в Instagram, щоб бути в курсі найважливіших подій.