ВП ВС висловилася щодо перепланування приміщень у багатоквартирних будинках

Співвласник, який надав згоду іншому співвласнику на розпорядження спільним майном у вигляді допоміжних приміщень будинку, взагалі не може посилатись на недійсність такої згоди і порушення своїх прав лише внаслідок відсутності нотаріального посвідчення цієї згоди.

Разом із цим нотаріальна форма згоди на отримання містобудівних умов та обмежень встановлена не законом, а локальними нормативними актами-рішеннями органів місцевого самоврядування. При цьому допускається засвідчення такої згоди директором комунального підприємства, що обслуговує житловий фонд.

Такого висновку дійшла Велика Палата Верховного Суду у справі № 461/9578/15-ц.

Системний аналіз правових норм свідчить про те, що будь-які переобладнання або перепланування допоміжних приміщень у жилих багатоквартирних будинках можуть проводитися тільки за згодою співвласників і за умови, що такі зміни не призведуть до порушень прав власників інших квартир у багатоквартирному житловому будинку.

Правочин, який вчинений у письмовій формі, підлягає нотаріальному посвідченню лише у випадках, встановлених законом або домовленістю сторін (частиною першою статті 209 ЦК України). Законом не встановлюється вимога нотаріального посвідчення одностороннього правочину з надання співвласником згоди іншому співвласнику на розпорядження допоміжними приміщеннями багатоквартирного (у тому числі двоквартирного) будинку.

Приписи абзацу третього частини другої статті 369 ЦК України не спростовують вказаного, адже ця норма вимагає нотаріального посвідчення згоди на вчинення лише таких правочинів зі спільним майном, які, у свою чергу, підлягають нотаріальному посвідченню. Однак допоміжні приміщення багатоквартирного (у тому числі двоквартирного) будинку не можуть бути окремо відчужені як такі, не можуть бути сформовані як окремий об`єкт нерухомості й речове право на них не може бути зареєстроване (у тому числі й за власниками квартир в будинку). Тобто допоміжні приміщення багатоквартирного (у тому числі двоквартирного) будинку, як і елементи спільного майна такого будинку взагалі, є обмежено оборотоздатними. При цьому дії щодо реконструкції квартири та переобладнання горища, на які дала згоду позивачка, не є правочином, який підлягає нотаріальному посвідченню. Відтак на таку згоду не поширюється вимога нотаріального посвідчення правочинів з нерухомим майном.

Щоб не порушувався принцип спільності здійснення права спільної сумісної власності, будь-яка дія стосовно переобладнання чи реконструкції допоміжних приміщень вимагає погодження всіх співвласників.

Для проведення власником приватного житлового фонду переобладнання і перепланування житлових приміщень, зокрема тих, які передбачають втручання в несучі конструкції та/або інженерні системи загального користування, необхідний дозвіл власника будинку (квартири). На підставі дозволу співвласників на проведення переобладнання і перепланування житлових приміщень власник звертається до виконавчого комітету місцевої ради.

Аналізуючи постанову від 13 вересня 2019 року у справі № 344/4760/15-а, ВП ВС висловила твердження, що за відсутності нотаріально завіреної копії згоди співвласників приміщення загального користування, а саме горища над квартирою, містобудівні умови та обмеження є такими, що видані з порушенням установленого законодавством порядку.

Відповідно до частини четвертої статті 219 ЦК України у разі недодержання вимоги закону про нотаріальне посвідчення одностороннього правочину такий правочин є нікчемним.

«Разом із цим нотаріальна форма згоди на отримання містобудівних умов та обмежень встановлена не законом, а локальними нормативними актами-рішеннями органів місцевого самоврядування. При цьому допускається засвідчення такої згоди директором комунального підприємства, що обслуговує житловий фонд.

Ураховуючи, що розпорядження спільним майном здійснюється за згодою всіх співвласників, Велика Палата Верховного Суду вважає, що важливе значення при вирішенні справ такої категорії має сам факт відповідного волевиявлення», - йдеться у постанові ВП ВС.

На підтвердження позиції щодо необхідності відступлення від висновку щодо застосування норми права в подібних правовідносинах, викладеного в постанові Касаційного адміністративного суду у складі Верховного Суду, можна навести постанову Касаційного цивільного суду від 6 квітня 2020 року у справі № 2-150/11 (провадження № 61-22530св19). У доводах касаційної скарги позивачі зазначали, що не надавали своєї згоди на розширення квартири відповідачів, жодних угод про поділ горища між ними не укладалося. Залишаючи без змін постанову Львівського апеляційного суду, якою було відмовлено позивачам у задоволенні їх позову, Касаційний цивільний суд у складі Верховного Суду вказав, що здійснена реконструкція не суперечить суспільним інтересам, не порушує прав інших осіб. При цьому матеріали справи не містять доказів щодо можливості приведення в попередній стан горища без порушення цілісності основних конструктивних елементів житлового будинку, збереження його в належному технічному стані відповідно до чинних будівельних норм та інших державних норм та без зменшення ринкової вартості житлового будинку.

Отже, Велика Палата Верховного Суду вважає, що наявні підстави для відступу від наведеного вище висновку Касаційного адміністративного суду у складі Верховного Суду від 13 вересня 2019 року у справі № 344/4760/15-а, та робить висновок, що сама по собі відсутність нотаріального посвідчення письмової згоди співвласника приміщення загального користування, а саме горища, не є підставою для скасування наказу про затвердження містобудівних умов та обмежень.

Раніше ми розповідали про виникнення права власності за набувальною давністю: ВС вказав на важливий аспект.

Підписуйтесь на наш Telegram-канал та на Twitter, щоб бути в курсі найважливіших подій.