Набуття права власності об’єкта незавершеного будівництва: висновок КГС ВС

Факт здійснення державної реєстрації права власності на об’єкт незавершеного будівництва не змінює правового статусу такого майна та не перетворює сукупність будівельних матеріалів на об’єкт нерухомого майна (житловий будинок, будівлю, споруду тощо) в розумінні статті 181 та частини другої статті 331 ЦК України, оскільки така реєстрація не звільняє забудовника від обов’язку після завершення будівництва (створення майна) ввести його в установленому порядку в експлуатацію та здійснити державну реєстрацію права власності на новостворене нерухоме майно. Про це зазначив Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду при розгляді справи № 914/2070/19.

Якщо договором або законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації, право власності виникає з моменту його прийняття до експлуатації. Якщо право власності на нерухоме майно відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації.

Частиною третьою статті 331 ЦК України передбачено, що до завершення будівництва (створення майна) особа вважається власником матеріалів, обладнання тощо, які були використані в процесі цього будівництва (створення майна).

Відповідно до частини четвертої статті 331 ЦК України за заявою заінтересованої особи суд може визнати її власником недобудованого нерухомого майна, якщо буде встановлено, що частка робіт, яка не виконана відповідно до проекту, є незначною. За статтею 334 ЦК України право власності у набувача майна за договором виникає з моменту передання майна, якщо інше не встановлено договором або законом.

Аналіз положень статті 331 ЦК України у системному зв’язку з нормами статей 177—179, 182 цього Кодексу, статті 3 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» дає підстави для висновку про те, що право власності на новостворене нерухоме майно як об’єкт цивільних прав виникає з моменту його державної реєстрації.

Що стосується об’єкта незавершеного будівництва, то за визначенням частини третьої статті 331 ЦК України він за своєю суттю є сукупністю будівельних матеріалів, які також є майном, що належить забудовнику (особі, яка на законних підставах здійснює відповідне будівництво).

З метою отримання можливості укладення цивільно-правових договорів (купівлі-продажу, застави тощо) щодо такого майна (сукупності будівельних матеріалів), тобто можливості набути відповідні цивільні права та обов’язки власника майна, забудовник вправі до завершення будівництва та досягнення його кінцевої мети у вигляді створення нерухомого майна здійснити державну реєстрацію права власності на об’єкт незавершеного будівництва, надавши органу державної реєстрації визначений законодавством перелік документів.

Проте факт здійснення державної реєстрації права власності на об’єкт незавершеного будівництва не змінює правового статусу такого майна та не перетворює сукупність будівельних матеріалів на об’єкт нерухомого майна (житловий будинок, будівлю, споруду тощо) в розумінні статті 181 та частини другої статті 331 ЦК України, оскільки така реєстрація не звільняє забудовника від обов’язку після завершення будівництва (створення майна) ввести його в установленому порядку в експлуатацію та здійснити державну реєстрацію права власності на новостворене нерухоме майно.

Ураховуючи викладене, КГС ВС погодився з висновками судів попередніх інстанцій про те, що за обставинами цивільної справи № 8-16-09 порушене право власності Стрийської міської ради на будівлі спортивного комплексу відновлено шляхом приведення у стан, який існував до порушення права, і на момент укладення спірного Договору Стрийська міська рада була власником об’єкта оренди.

КГС ВС зазначив, що згідно із частиною першою статті 4 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» (в редакції, чинній на час укладення оскаржуваного договору) об’єктами оренди за цим Законом, зокрема, є нерухоме майно (будівлі, споруди, нежитлові приміщення) та інше окреме індивідуально визначене майно підприємств. Відповідно до частини другої статті 4 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» окреме індивідуально визначене майно зі складу цілісного майнового комплексу підприємства, його структурного підрозділу, забороненого до оренди, може бути об’єктом оренди (без права приватизації та суборенди), якщо воно не заборонене до оренди законами України, не задіяне у процесі основного виробництва та за висновком органу, уповноваженого управляти цим майном, його оренда не порушить цілісності майнового комплексу.

КГС ВС погодився із висновками суду апеляційної інстанції, що спірний договір за своєю правовою природою є змішаним та містить елементи інвестиційного договору, договору будівельного підряду та договору оренди комунального майна.

У даному випадку інвестиції спрямовані на будівництво та введення в експлуатацію будівлі спорткомплексу в складі спорткорпусу, блоку санпобутових приміщень, тоді як право володіти, розпоряджатися та користуватися позивачем набувається стосовно зовсім іншого об’єкта, а саме нової речі (речей), які будуть ним створені за його рахунок у рамках реалізації проекту.

При цьому індивідуально визначене майно, яке є предметом спірного договору, не заборонене до оренди законами України та не задіяне у процесі основного виробництва.

Раніше ми розповідали, що застосування позовної давності знаходиться у компетенції судів попередніх інстанцій: КГС.

Підписуйтесь на наш Telegram-канал та на Twitter, щоб бути в курсі найважливіших подій.