Договір іпотеки не зареєстрували: Верховний Суд пояснив, чи є він дійсним

У разі нездійснення державної реєстрації обтяження нерухомого майна іпотекою (або вилучення такого запису) договір іпотеки є дійсним, але це не свідчить про наявність в особи статусу іпотекодержателя. Вимога такої особи не має пріоритету щодо зареєстрованих прав чи вимог інших осіб на передане в іпотеку нерухоме майно. Про це зазначила Об'єднана палата Верховного Суду у складі суддів Касаційного господарського суду при розгляді справи №922/1995/17.

Так, за змістом положень статей 3, 9, 12, 23, 33 Закону України «Про іпотеку» іпотека є специфічним видом забезпечення виконання зобов'язання нерухомим майном, що залишається у володінні і користуванні його власника, який обмежений у правомочності самостійно розпоряджатися предметом іпотеки. Тобто іпотека обмежує такий елемент права власності як право розпорядження нерухомим майном, яке є предметом іпотечного договору.

«Зазначений вид забезпечення виконання зобов'язання передбачає стимулювання боржника до належного виконання зобов'язання та запобігання негативним наслідкам, що настають у разі порушення ним свого зобов'язання», - йдеться у постанові Суду.

У разі порушення боржником свого зобов'язання до особи, яка передала в іпотеку нерухоме майно для забезпечення виконання такого зобов'язання, можуть бути застосовані заходи цивільно-правової відповідальності у вигляді звернення стягнення на предмет іпотеки.

ОП КГС ВС зазначила: «Особливість цього виду забезпечення виконання зобов'язання полягає в тому, що обтяження майна іпотекою відбувається незалежно від зміни власника такого майна. Тож стосовно кожного наступного власника іпотечного майна виникають ризики настання відповідальності перед іпотекодержателем за невиконання боржником основного зобов'язання, зокрема звернення стягнення на предмет іпотеки».

Взаємні права і обов'язки іпотекодавця та іпотекодержателя за іпотечним договором виникають з моменту його нотаріального посвідчення. Речові права на нерухоме майно, їх обмеження та правочини щодо нерухомого майна підлягають обов'язковій державній реєстрації в порядку, встановленому цим Законом. Державною реєстрацією речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень є офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Верховний Суд звернув увагу на те, що частиною сьомою статті 3 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» зареєстровані речові права та їх обмеження мають пріоритет над незареєстрованими в разі спору щодо нерухомого майна. Внесення нотаріусом до реєстру запису про припинення іпотеки є офіційним підтвердженням існування юридичного факту припинення іпотеки відповідно до підстав, передбачених чинним законодавством, але такий факт не створюється реєстраційною дією нотаріуса.

Отже, існування спірного запису в реєстрі про припинення іпотеки не позбавляє іпотекодержателя права доводити обставини дійсності такої іпотеки в суді.

У разі недотримання державної реєстрації іпотечний договір є дійсним, але вимога іпотекодержателя не набуває пріоритету щодо зареєстрованих прав чи вимог інших осіб на передане в іпотеку нерухоме майно.

Раніше Верховний Суд роз’яснив, коли можуть виселити з житла.

Підписуйтесь на наш Telegram-канал, щоб бути в курсі найважливіших подій.