Велика Палата ВС відступила від висновку КАС ВС щодо припинення договору оренди земельного паю

Велика Палата Верховного Суду у справі № 233/3676/19 відступила від правового висновку Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду щодо припинення договору оренди земельного паю після отримання державних актів на право приватної власності на землю. Зміна статусу земельної ділянки чи її власника (зокрема, виділення земельної ділянки в натурі та набуття права власності на неї) не має наслідком автоматичного припинення договору та не може бути підставою для розірвання договору відповідно до статей 651, 652 ЦК України, крім випадків, коли це передбачено самим договором. Припинення дії договорів оренди земельних паїв має місце лише після їх переукладення відповідно до державного акта на право власності на земельну ділянку або в судовому порядку з визначених законом підстав.

ВП ВС зазначила, що частиною другою розділу IX «Перехідні положення» Закону України «Про оренду землі» передбачено, що громадяни – власники сертифікатів на право на земельну частку (пай) до виділення їм у натурі (на місцевості) земельних ділянок мають право укладати договори оренди земель сільськогосподарського призначення, місце розташування яких визначається з урахуванням вимог раціональної організації території і компактності землекористування, відповідно до цих сертифікатів із дотриманням вимог цього Закону.

Після виділення в натурі (на місцевості) земельних ділянок власникам земельних часток (паїв) договір оренди землі переукладається відповідно до державного акта на право власності на земельну ділянку на тих самих умовах, що і раніше укладений, і може бути змінений лише за згодою сторін. Припинення дії договору оренди допускається лише у випадках, визначених цим Законом.

Таким чином, законодавець легітимізував відповідні відносини, надавши особі, яка не є власником ділянки, можливість правомірно передати володіння нею іншій особі. Більше того, законодавець також передбачив обов'язкову трансформацію «зобов'язальної» оренди в «речову» після виділення земельної частки (паю) на місцевості <…>.

І хоча власник сертифікату, тобто орендодавець, за договором оренди земельного паю, не має повноважень власника щодо конкретної земельної ділянки, стосовно якої укладається договір, за договором оренди паю до орендодавця фактично переходить право користування частиною земної поверхні, яка відповідає орендованому паю, у межах загального масиву невизначених земельних ділянок, який становить собою землі відповідного колективного сільськогосподарського підприємства, що підлягають розпаюванню на місцевості як земельної ділянки. Не можна стверджувати, що після розпаювання загального масиву невизначених земельних ділянок на місцевості і виділення в натурі земельної ділянки, що відповідає орендованому паю, відповідна частина земної поверхні, якою користується орендар, зникає, відбувається лише зміна її правового статусу.

ВП ВС зробила висновок, що «зміна правового статусу частини земної поверхні, що використовується орендарем на підставі відповідного договору оренди паю, шляхом її визначення на місцевості як земельної ділянки, не свідчить про знищення предмета оренди як можливої підстави для вимоги про розірвання договору оренди».

Так, виділення земельної ділянки в натурі та набуття права власності на неї жодною мірою не впливає на дійсність договору оренди земельної частки (паю) та не перешкоджає виконанню цього договору.

Виділення земельної ділянки в натурі також не може бути обставиною, що є підставою для розірвання договору відповідно до статей 651, 652 ЦК України, зокрема, «істотною зміною обставин».

«Виділення земельної ділянки в натурі не лише не обумовлена причинами, які заінтересована сторона (орендодавець) не могла усунути після їх виникнення при всій турботливості і обачності (пункт 2 частини другої статті 652 ЦК України), а є прямим наслідком свідомих дій цієї сторони», – йдеться у рішенні суду.

Отже, припинення дії договорів оренди земельних паїв має місце лише після їх переукладення відповідно до державного акта на право власності на земельну ділянку або в судовому порядку з визначених законом підстав.

При вирішенні спірних правовідносин щодо переукладення або розірвання договору оренди земельної частки (паю) судам слід враховувати, що зміна статусу земельної ділянки чи її власника не має наслідком автоматичного припинення договору, крім випадків, коли це передбачено самим договором.

Верховним Судом у складі колегії суддів Касаційного цивільного суду (зокрема, в постановах від 14 листопада 2018 року у справі № 484/301/18, від 14 серпня 2019 року у справі № 484/4135/18, від 30 жовтня 2019 року у справі № 233/4198/18, від 11 листопада 2019 року у справі № 484/4067/18, від 08 квітня 2020 року у справі № 233/2070/19, від 09 квітня 2020 року у справі № 233/1557/19 неодноразово викладений висновок про те, що відповідно до пункту 2.3 Типового договору визначено, що в разі виділення земельної ділянки на основі земельної частки (паю) в натурі (на місцевості) зобов'язання сторін припиняються відповідно до чинного законодавства.

Тобто, положення пункту, укладеного між сторонами договору оренди земельної частки (паю), щодо переукладення договору в разі виділення земельної ділянки в натурі не може бути розцінене як примус для власника земельної ділянки і передбачає право, а не обов'язок на переукладення договору оренди.

Із такими висновками Верховного Суду Велика Палата Верховного Суду не може погодитися та вважає за необхідне від них відступити. Разом із тим, у даній справі у договорі оренди паю сторони не домовилися про застосування до їхніх правовідносин умов Типового договору.

Таким чином, сторони в договорі оренди паю прямо виключили можливість автоматичного припинення зобов'язань за договором оренди паю та домовилися про його переукладення як договору оренди землі. Крім того, задоволення позову «орендодавця» про розірвання договору або визнання договору «автоматично припиненим» внаслідок дій «орендодавця» щодо виділення земельної ділянки в натурі було б явно несправедливим і суперечило б принципу pacta sunt servanda, допускаючи ухилення від виконання зобов'язань за договором за нічим не обмеженим розсудом однієї зі сторін договору. Велика Палата Верховного Суду зазначає, що укладення договору оренди паю на 20 років, очевидно, свідчить про намір сторін на момент його укладення забезпечити тривалу стабільність свого становища в цих правовідносинах і в такому випадку відмова орендодавця від переукладення та намагання розірвати договір вже через 6 років від початку строку оренди не можна вважати добросовісним.

Нагадаємо, «Судово-юридична газета» писала, що відсутність у договорі оренди однієї з істотних умов є підставою для відмови в державній реєстрації.

Підписуйтесь на наш Telegram-канал, щоб бути в курсі найважливіших подій.