КГС ВС зробив висновок у справі щодо продовження договору оренди нерухомого майна

Помилково ототожнювати правовий інститут пролонгації договору оренди нерухомого майна (продовження договору на той самий строк і на тих самих умовах), який реалізується внаслідок мовчазної згоди сторін договору, та правовий інститут продовження договору оренди на новий строк внаслідок реалізації переважного права добросовісного орендаря, сутністю якого є укладення договору оренди на новий строк, а не його автоматичне поновлення. Такого висновку дійшов Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду при розгляді справи №  904/5126/19.

Зазначені правові інститути є взаємовиключними, оскільки реалізація орендарем переважного права є можливою тільки у разі припинення дії попереднього договору оренди і суть такої реалізації зводиться до надання добросовісному орендарю переваги перед іншими особами на рівних запропонованих орендодавцем умовах договору оренди.

КГС ВС зауважив, що «зміст як зустрічного позову, так і касаційної скарги свідчить про помилкове ототожнення відповідачем правового інституту пролонгації договору оренди нерухомого майна, врегульованого положеннями статті 764 ЦК України, частини другої статті 17 Закону України «Про оренду державного і комунального майна» (у редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин, далі — № 2269), який реалізується внаслідок мовчазної згоди сторін договору, та правового інституту продовження договору оренди на новий строк внаслідок реалізації переважного права добросовісного орендаря (стаття 777 ЦК України та частина третя статті 17 Закону № 2269), сутністю якого є укладення договору оренди на новий строк, а не його автоматичне поновлення».

Так, ФОП, стверджуючи про порушення переважного права на укладення договору, заявила зустрічну позовну вимогу про визнання договору продовженим на той самий строк, на тих самих умовах (окрім суми орендної плати), тобто просила суд вирішити спір щодо автоматичного продовження дії попереднього договору оренди.

Натомість суди попередніх інстанцій встановили обставину припинення дії договору оренди у зв’язку із закінченням строку, на який його було укладено та своєчасним запереченням орендодавця проти продовження дії договору, що означає втрату орендарем права на автоматичну пролонгацію договору.

Що ж до переважного права орендаря на укладення договору на новий строк, то судами встановлено, що він повідомив орендодавця про намір скористатися таким правом, визначивши прийнятною для себе суму орендної плати. Проте, як установлено судом, такий намір орендар не реалізував з урахуванням визначених Законом №2269 особливостей укладення договору оренди, оскільки не взяв участі у конкурсі на право оренди спірного нежитлового приміщення, хоча про проведення такого конкурсу був обізнаний. При цьому переможцем конкурсу була запропонована сума орендної плати, що значно перевищує суму орендної плати, запропоновану відповідачем у повідомленні.

Відповідно до усталених правових висновків ВС порушення переважного права орендаря, яке підлягає захисту відповідно до статті 3 ЦК України, відбуватиметься при укладенні договору оренди:

• з новим орендарем при отриманні письмового повідомлення попереднього орендаря про намір реалізувати переважне право;
• у випадку недосягнення згоди щодо плати за новим договором та інших умов договору з іншим наймачем на більш сприятливих умовах та укладення з ним договору на тих самих умовах, які запропоновані попереднім наймачем при реалізації переважного права;
• укладення договору з новим орендарем за умови, що підставою відмови попередньому орендарю у поновленні договору оренди було повідомлення орендодавця про необхідність використовувати об’єкт оренди для власних потреб.

Проте за обставинами цієї справи не вбачається порушення позивачем переважного права відповідача на укладення договору оренди.

Нагадаємо, «Судово-юридична газета» писала, що КГС сформулював позицію про те, як правильно здійснювати забезпечення позову.

Також стало відомо, чи потрібно в ордері про надання правової допомоги зазначати назву конкретного судового органу в разі звернення до суду зі скаргою.

Підписуйтесь на наш Telegram-канал, щоб бути в курсі найважливіших подій.