Захист переважного права орендаря на придбання речі, якою він користується: позиція ВП ВС

Наймач зобов’язаний користуватися річчю відповідно до її призначення та умов договору. Положеннями частини другої статті 777 Цивільного кодексу України закріплено, що наймач, який належно виконує свої обов’язки за договором найму, у разі продажу речі, переданої у найм, має переважне право перед іншими особами на її придбання. Отже, вказані норми права надають відповідному суб’єкту (наймачу, орендарю) переважне право купити річ, якою він користується на законних підставах - за договором найму (оренди), за умови належного виконання таким суб’єктом своїх обов’язків у тому разі, якщо така річ буде пропонуватися до продажу в період законного користування. Такого висновку дійшла Велика Палата Верховного Суду у справі № 909/337/19.

Так, Велика Палата Верховного Суду нагадала, що у разі продажу частки у праві спільної часткової власності співвласник має переважне право перед іншими особами на її купівлю за ціною, оголошеною для продажу, та на інших рівних умовах, крім випадку продажу з публічних торгів.

Відповідно до частини четвертої статті 362 Цивільного кодексу України у разі продажу частки у праві спільної часткової власності з порушенням переважного права купівлі співвласник може пред’явити до суду позов про переведення на нього прав та обов’язків покупця. Одночасно позивач зобов’язаний внести на депозитний рахунок суду грошову суму, яку за договором повинен сплатити покупець. До таких вимог застосовується позовна давність в один рік.

Велика Палата Верховного Суду зазначає, що позов про переведення прав та обов’язків, що відповідає такому способу захисту прав та інтересів, як зміна правовідношення або ж зміна господарських правовідносин, застосовується для захисту переважних прав третіх осіб щодо прав на майно, яким так чи інакше розпоряджається власник. Такий позов найкраще відповідає змісту порушеного переважного права, способу його порушення, наслідкам, які спричинило порушення, а також найпростішим шляхом забезпечує відновлення та реалізацію відповідного переважного права.

Таким чином, якщо власником предмета найму порушено переважне право орендаря на придбання переданої в оренду речі, належним способом захисту буде позов про переведення на останнього прав та обов’язків покупця.

Отже, до спірних правовідносин за аналогією закону підлягають застосуванню положення частини четвертої статті 362 цього Кодексу, яка регулює подібні правовідносини, а саме визначає порядок захисту переважного права співвласника майна на придбання частки іншого співвласника при її відчуженні останнім.

Крім того, Велика Палата Верховного Суду неодноразово звертала увагу, що застосування конкретного способу захисту цивільного права залежить як від змісту права чи інтересу, за захистом якого звернулася особа, так і від характеру його порушення, невизнання або оспорення. Такі право чи інтерес мають бути захищені судом у спосіб, який є ефективним, тобто таким, що відповідає змісту відповідного права чи інтересу, характеру його порушення, невизнання або оспорення та спричиненим цими діяннями наслідкам.

Велика Палата Верховного Суду зазначає, що вимога про визнання недійсним договору купівлі-продажу речі сама собою не може вважатися ефективним способом захисту порушеного переважного права орендаря на придбання такої речі. Адже в результаті задоволення такої вимоги право такої особи захищене не буде, що змусить наймача (орендаря) звертатися до власника з пропозицією відчуження речі на тих самих умовах, що були передбачені договором купівлі-продажу, який визнаний недійсним, а в разі незгоди власника - до суду із новим позовом.

Вирішуючи спір про визнання права власності на підставі статті 392 цього Кодексу, слід враховувати, що за змістом вказаної норми права судове рішення не породжує права власності, а лише підтверджує наявне у позивача право власності, набуте раніше на законних підставах, якщо відповідач не визнає, заперечує або оспорює його.

Отже, передумовами та матеріальними підставами для захисту права власності в судовому порядку є наявність підтвердженого належними доказами як права власності на майно, яке оспорюється або не визнається іншою особою, так і порушення (невизнання або оспорювання) цього права на спірне майно.

Раніше ми розповідали, що ненадання сторонам можливості подати заперечення є процедурним порушенням: позиція ВП ВС.

Також  Велика Палата Верховного Суду визначила юрисдикцію спорів між адвокатом та адвокатським об`єднанням.

Підписуйтесь на наш Telegram-канал, щоб бути в курсі найважливіших подій.