Розірвання договору на оренду землі через завершення будівництва: рішення Верховного Суду

Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду розглянув касаційну скаргу ТОВ  на постанову Північного апеляційного господарського суду у справі за позовом ТОВ до Київської міської ради щодо розірвання договору оренди.

Обставини справи

Товариство з обмеженою відповідальністю "Градбуд-1" (далі – ТОВ "Градбуд-1") звернулося до Господарського суду міста Києва з позовом до Київської міської ради (далі – КМР) про розірвання договору оренди земельної ділянки, зареєстрованого Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу КМР (Київської міської державної адміністрації), відповідно до запису від 22.08.2006 за № 78-6-00387 у книзі записів державної реєстрації договорів в редакції договору про внесення змін до договору оренди від 25.12.2008 № 78-6-00580 та договору про внесення змін та доповнень до договору оренди земельної ділянки відповідно до запису від 31.01.2012 за № 78-6-00673 у книзі записів державної реєстрації договорів, предметом оренди за яким є земельна ділянка загальною площею 0,8830 га, кадастровий номер 8000000000:78:041:0113.

Заявлені вимоги позивач обґрунтував припиненням ним як забудовником використання земельної ділянки згідно зі спірним договором для будівництва житлових будинків з вбудованими торговельно-офісними приміщеннями та неможливістю її використання, у зв`язку з чим дію цього договору має бути припинено відповідно до положень статті 19 Закону України "Про оренду землі" та частини 1 статті 141 Земельного кодексу України (далі – ЗК України).

Рішенням Господарського суду міста Києва від 14.11.2019 (суддя Селівон А. М.) позов задоволено повністю: розірвано договір оренди земельної ділянки, укладений між ТОВ "Градбуд-1" та КМР, зареєстрований Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу КМР (Київської міської державної адміністрації) відповідно до запису від 22.08.2006 за № 78-6-00387 у книзі записів державної реєстрації договорів, в редакції договору про внесення змін до договору оренди від 25.12.2008 № 78-6-00387 та договору про внесення змін та доповнень до договору оренди земельної ділянки відповідно до запису від 31.01.2012 за № 78-6-00673 у книзі записів державної реєстрації договорів, предметом оренди за яким є земельна ділянка загальною площею 0,8830 га, кадастровий номер 8000000000:78:041:0113.

Рішення місцевого суду мотивовано тим, що після завершення будівництва на земельній ділянці та отримання акта готовності об'єкта до експлуатації від 20.12.2013, сертифікату від 24.12.2013, яким засвідчено відповідність закінченого будівництвом об'єкта проектній документації та підтверджено його готовність до експлуатації, а також передачі збудованих об'єктів на баланс для обслуговування експлуатуючій організації – Товариству з обмеженою відповідальністю "Житлово-будівельна компанія "Управдом" (далі – ТОВ "ЖБК "Управдом"), позивач припинив використання орендованої земельної ділянки для будівництва, обслуговування та експлуатації житлового комплексу, що свідчить про наявність правових підстав для припинення спірного договору оренди в судовому порядку у зв'язку з закінченням будівництва на підставі частини 2 статті 19 Закону України "Про оренду землі" та добровільною відмовою від права користування земельною ділянкою згідно зі статтею 141 ЗК України.

 Постановою Північного апеляційного господарського суду від 15.01.2020 рішення Господарського суду міста Києва від 14.11.2019 у справі № 910/10752/19 скасовано; прийнято нове рішення, яким в задоволенні позову відмовлено повністю.

Постанову суду аргументовано тим, що матеріалами справи не підтверджено факту припинення використання позивачем наданою йому в оренду земельною ділянкою.

Фактичні обставини справи, встановлені судами

На підставі рішення КМР від 24.11.2005 № 433/2894 "Про передачу земельної ділянки Товариству з обмеженою відповідальністю "Градбуд-1" для будівництва житлових з вбудованими торговельно-офісними приміщеннями на вул. Богатирській, 6 в Оболонському районі м. Києва" між КМР (орендодавець) і ТОВ "Градбуд-1" (орендар) 16.08.2006 укладено договір оренди земельної ділянки (далі – договір), посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Кравченко Н. П. 16.08.2006 за реєстровим № 1299, за змістом якого:

— орендодавець за актом приймання-передачі передає, а орендар приймає в оренду (строкове платне користування) земельну ділянку (далі – об`єкт оренди або земельна ділянка) визначену цим договором (пункт 1.1);
— об`єктом оренди відповідно до цього договору є земельна ділянка із такими характеристиками: місце розташування – вул. Богатирська, 6 в Оболонському районі м. Києва; розмір – 0,5930 га; цільове призначення – для будівництва житлових будинків з вбудованими торговельно-офісними приміщеннями; кадастровий номер 8000000000:78:041:0113 (пункт 2.1);
— згідно з витягом з технічної документації № Ю-39190/2006 Головного управління земельних ресурсів виконавчого органу КМР (Київської міської державної адміністрації) від 14.08.2006 нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 1 283 456,83 грн (пункт 2.2);
— договір укладено на 3 (три) роки (пункт 3.1);
— всі зміни та/або доповнення до цього договору вносяться за згодою сторін. Згодою або запереченням орендодавця на зміни та/або доповнення до договору, є його рішення, прийняте в установленому законодавством порядку (пункт 11.1);

Умовами розділів 4 – 13 договору сторони узгодили оренду плату, умови використання та обмеження щодо використання земельної ділянки, умови і строки передачі земельної ділянки в оренду, умови її повернення, права та обов`язки сторін, страхування об`єкта оренди, зміну умов договору, його припинення і поновлення, відповідальність сторін, суборенду земельної ділянки тощо.

Договір підписано представниками орендаря та орендодавця, засвідчено печатками сторін, зареєстровано Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу КМР (Київської міської державної адміністрації) в книзі записів державної реєстрації договорів 22.08.2006 за № 78-6-00387.
Рішенням Господарського суду міста Києва від 02.09.2008 у справі № 18/275, яке набрало законної сили, визнано укладеним договір про внесення змін до договору оренди земельної ділянки від 22.08.2006 № 78-6-00387 у редакції, яка підписана ТОВ "Градбуд-1", з моменту набрання чинності судового рішення на умовах, визначених договором, за змістом якого площу орендованої земельної ділянки змінили з 0,5930 га на 0,8830 га, інші умови договору залишилися без змін. Зазначену додаткову угоду до договору зареєстровано Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого КМР (Київської міської державної адміністрації) про що зроблено запис в книзі записів державної реєстрації договорів від 25.12.2008 за № 78-6-00580.

 Також КМР прийняла рішення від 09.07.2009 № 792/2894, яким внесла зміни до пункту 2 рішення № 4332894, а саме: слова та цифри "в короткострокову оренду на 3 роки" замінено словами та цифрами "в довгострокову оренду на 15 років". На підставі цього рішення укладено договір про внесення змін та доповнень до договору, який зареєстровано Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу КМР (Київської міської державної адміністрації), про що зроблено у книзі записів державної реєстрації договорів від 31.01.2012 за № 78-6-00673.

Так, відповідно до умов договору про внесення змін у пункті 3.1 договору слова та цифру "на 3 роки" замінено на слова та цифри "на 15 років"; пункт 11.3 договору викладено у новій редакції: "Договір оренди припиняється у разі: закінчення строку, на який його було укладено; викупу земельної ділянки для суспільних потреб та примусового відчуження земельної ділянки з мотивів суспільної потреби в порядку, встановленому законодавством України; поєднання в одній особі власника земельної ділянки і орендаря; ліквідації юридичної особи – орендаря; набуття права власності на об`єкти нерухомості, що розташовані на орендованій іншою особою земельній ділянці. В даному випадку в договорі про відчуження об`єктів нерухомості, що розташовані на земельній ділянці, що є предметом цього договору визначається суб`єкт (орендар за цим договором або новий власник об`єктів нерухомості), який сплачує орендну плату відповідно до розмірів встановлених цим договором та несе відповідальність за зобов`язаннями, передбаченими цим договором для орендаря, до моменту оформлення новим власником нерухомості правовстановлюючих документів на дану земельну ділянку; договір припиняється також в інших випадках передбачених законом".
 Відповідно до умов договору сторони підписали акт приймання-передачі земельної ділянки від 22.08.2006, згідно з яким орендодавець передав, а орендар прийняв у своє володіння та користування зазначену земельну ділянку.

 За змістом акта готовності об'єкта до експлуатації від 20.12.2013 об'єкт будівництва – будівництво житлових будинків з вбудованими торговельно-офісними приміщеннями на вул. Богатирська, 6 в Оболонському районі м. Києва (1, 2 черги) вважається закінченим будівництвом та готовим до експлуатації.
На підставі акта готовності об'єкта до експлуатації від 20.12.2013 позивач отримав Сертифікат відповідності закінченого будівництвом об'єкта від 24.12.2013 серії ІV № 164133590757, виданий Державною архітектурно-будівельною інспекцією України.

Позивач (замовник) на підставі договору № 19/11/13-Б на утримання та експлуатаційне обслуговування житлових будинків № 1 та № 2 з вбудованими торгівельно-офісними приміщеннями по вул. Богатирська, 6 в Оболонському районі м. Києва, укладеного 19.11.2013 з ТОВ "ЖБК "Управдом" (виконавець), відповідно до частини 12 статті 39 Закону України "Про регулюванняня містобудівної діяльності" за дорученням власників квартир (інвесторів) передав, а виконавець прийняв для утримання та експлуатаційного обслуговування житловий та нежитловий фонд та прибудинкову територію з усіма внутрішньобудинковими мережами (в т.ч електропостачання, водопостачання, каналізації, центрального опалення, теплопостачання, газопостачання тощо) у складі житлових будинків № 1 та № 2 з вбудованими торгівельно-офісними приміщеннями по вул. Богатирська, 6 у Оболонському районі м. Києва згідно з актами приймання-передачі.

 Балансоутримувачем житлового будинку, споруди, житлового комплексу, тобто юридичною особою, яка за договором з власником утримує на балансі відповідне майно, визначено ТОВ "ЖБК "Управдом".

Факт передачі житлових будинків № 1 та № 2 з вбудованими торгівельно-офісними приміщеннями по вул. Богатирська, 6 у Оболонському районі м. Києва в управління та експлуатаційне обслуговування ТОВ "ЖБК "Управдом" підтверджується наявними в матеріалах справи копіями відповідних актів приймання-передачі житлового комплексу для утримання та експлуатаційного обслуговування від 24.01.2014.

Оскільки починаючи з 24.12.2013 позивач не проводить забудови земельної ділянки 0,8830 га, кадастровий номер 8000000000:78:041:0113, і не використовує її для будівництва об'єкта, а починаючи з 24.01.2014 не обслуговує збудованих на ньому об'єктів, ТОВ "Градбуд-1" листом від 12.07.2019 № 12-07/19-1 звернулося до відповідача із заявою про дострокове припинення договору на підставі частини 2 статті 19 Закону України "Про оренду землі", долучивши до цього листа відповідні докази введення будинків в експлуатацію та передачу їх на обслуговування іншій організації. Факт отримання КМР 15.07.2019 заяви позивача підтверджується наявною в матеріалах справи копією рекомендованого повідомлення про вручення поштового відправлення № 0100110368849 та сторонами не заперечувався.

Відповідач залишив без відповіді та реагування зазначену заяву позивача, питання про розірвання договору не вирішив.

Позиція Верховного Суду

Відповідно до частин 1, 2 статті 651 Цивільного кодексу України (далі – ЦК України) зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Частиною 2 статті 19 Закону України "Про оренду землі" передбачено, що після завершення будівництва та прийняття об'єкта в експлуатацію добросовісний орендар земельної ділянки, наданої для потреб будівництва та обслуговування відповідного об'єкта, має право на першочергове укладення договору оренди землі на строк до 50 років або припинення дії договору оренди землі.

Аналіз наведених норм дає підстави для висновку про те, що завершення будівництва та прийняття до експлуатації об’єкта будівництва є підставою для припинення на вимогу орендаря договору оренди земельної ділянки, на якій здійснювалось будівництво, що може бути вчинено також шляхом розірвання договору оренди в судовому порядку, у тому числі і в разі відсутності згоди на припинення договору з боку орендодавця.

Наведену правову позицію Верховного Суду викладено у постанові від 12.06.2018 у справі № 910/18941/17.

 Верховний Суд критично сприймає посилання суду апеляційної інстанції на статтю 120 ЗК України як на підставу відмови у задоволенні позовних вимог, виходячи з такого.
У частинах 1 та 2 статті 120 ЗК України встановлено, що у разі набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, що перебувають у власності, користуванні іншої особи, припиняється право власності, право користування земельною ділянкою, на якій розташовані ці об'єкти. До особи, яка набула право власності на жилий будинок, будівлю або споруду, розміщені на земельній ділянці, що перебуває у власності іншої особи, переходить право власності на земельну ділянку або її частину, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення. Якщо жилий будинок, будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, що перебуває у користуванні, то в разі набуття права власності на ці об'єкти до набувача переходить право користування земельною ділянкою, на якій вони розміщені, на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були у попереднього землекористувача.

Апеляційний суд не врахував, що стаття 120 ЗК України не врегульовує питання переходу права власності на багатоквартирний будинок. Правове регулювання цієї статті стосується жилого будинку, будівлі або споруди. Багатоквартирний будинок є специфічним об’єктом права власності, визначення якого наведено в статті 1 Закону України "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку" – багатоквартирний будинок – житловий будинок, в якому розташовано три чи більше квартири. Крім того, за змістом частини 6 статті 120 ЗК України у разі набуття права власності на жилий будинок (крім багатоквартирного), який розташований на землях державної або комунальної власності, що перебувають у користуванні іншої особи, та необхідності поділу земельної ділянки площа земельної ділянки, що формується, не може бути меншою, ніж максимальний розмір земельних ділянок відповідного цільового призначення, визначених статтею 121 цього Кодексу (крім випадків, коли формування земельної ділянки в такому розмірі є неможливим). Тобто, стаття 120 ЗК України у частині 6 містить виключення щодо багатоквартирних будинків.

Системний аналіз статті 120 ЗК України свідчить, що наведені правові норми не регулюють питання переходу права власності на багатоквартирний будинок. У порядку obiter dictum Верховний Суд зазначає, що саме таке правове регулювання з боку законодавця є виправданим та логічним, оскільки конкретний момент переходу права власності на багатоквартирний будинок до його співвласників чинним законодавством не визначено, з огляду на специфіку такого об’єкту права власності.

Схожу правову позицію Верховного Суду викладено, зокрема, у постановах від 28.03.2018 у справі № 910/1200/17, від 08.06.2018 у справі № 910/17652/17, від 19.06.2019 у справі № 914/269/18.

З огляду на викладене, а також те, що як встановлено судами попередніх інстанцій, будівництво на орендованій згідно з договором оренди земельній ділянці є завершеним, об’єкт будівництва прийнятий до експлуатації, збудовані об'єкти передані на баланс для обслуговування експлуатуючій організації (ТОВ "ЖБК "Управдом"), що підтверджується відповідними актами приймання-передачі, колегія суддів вважає помилковою позицію суду апеляційної інстанції щодо не доведення позивачем факту припинення користання наданою йому в оренду земельною ділянкою. За наведених обставин Суд вважає обґрунтованими висновок суду першої інстанцій про припинення орендарем використання орендованої земельної ділянки для будівництва, експлуатації та обслуговування житлового комплексу, у зв’язку з чим договір оренди підлягає розірванню.

 Водночас, колегія суддів не погоджується з застосуванням судом першої інстанції положень статті 141 ЗК України до спірних правовідносин, оскільки цю норму слід застосовувати щодо припинення права постійного користування.

Разом з тим, касаційна інстанція враховує, що таке помилкове посилання суду першої інстанції не призвело до прийняття неправильного по суті рішення від 14.11.2019, а тому не можуть бути достатньою підставою для його скасування, позаяк згідно з частиною 2 статті 309 ГПК України не може бути скасоване правильне по суті і законне рішення з одних лише формальних міркувань.

Отже, Суд вважає обґрунтованими доводи скаржника (пункт 8) про наявність підстав для скасування постанови суду апеляційної інстанції та залишення в силі рішення місцевого суду.

Повний текст постанови КГС ВС від 19.05.2020 № 910/10752/19 доступний за посиланням. 

Раніше «Судово-юридична газета» писала, що закон не передбачає такої підстави для припинення зобов’язання, як закінчення строку дії договору. 

Підписуйтесь на наш Telegram-канал, щоб бути в курсі найважливіших подій.