КГС ВС визначив, чи потрібно ОСББ доводити право власності на допоміжні приміщення будинку

У жовтні 2018 року ОСББ «Дев'ятий квартал» (далі – позивач) звернулося з позовом до територіальної громади міста Южноукраїнська в особі Южноукраїнської міської ради Миколаївської області (далі – відповідач) про визнання недійсними: (1) свідоцтва від 09.04.2008 про право власності на нерухоме майно житловий будинок № 52 по вул. Дружби Народів у м. Южноукраїнську у частині права власності на нежитлові приміщення загальною площею 237,7 кв.м; (2) свідоцтва від 11.04.2008 року про право власності на нерухоме майно житловий будинок № 56 по вул. Дружби народів у м. Южноукраїнську у частині права власності на нежитлові приміщення загальною площею 186 кв.м. Про це повідоляє Центр дослідження судової практики на своїй сторінці в Facebook.

Позовні вимоги обґрунтовані тим, що зареєстровані за відповідачем на праві власності приміщення розташовані на першому поверсі житлових будинків та призначені для забезпечення побутових потреб мешканців будинку, а отже мають статус допоміжних, тому не можуть бути самостійними об'єктами права комунальної власності. У силу статті 10 Закону України "Про приватизацію державного житлового фонду" та статті 382 Цивільного кодексу України (далі – ЦК України) спірні приміщення набуті на праві спільної сумісної власності всіма співвласникам багатоквартирного будинку одночасно з набуттям ними права власності на житлові квартири без необхідності додаткового оформлення речового права на допоміжні приміщення. Реєстрація права комунальної власності на спірні приміщення порушує право спільної сумісної власності співвласників багатоквартирного будинку.

Позиція Верховного Суду

Відповідно до пункту 2 статті 10 Закону України "Про приватизацію державного житлового фонду" (далі – Закон) власники квартир багатоквартирних будинків та житлових приміщень у гуртожитку є співвласниками допоміжних приміщень у будинку чи гуртожитку, технічного обладнання, елементів зовнішнього благоустрою і зобов'язані брати участь у загальних витратах, пов'язаних з утриманням будинку і прибудинкової території відповідно до своєї частки у майні будинку чи гуртожитках. Допоміжні приміщення (кладовки, сараї і т. ін.) передаються у власність квартиронаймачів безоплатно і окремо приватизації не підлягають.

Офіційне тлумачення положень пункту 2 статті 10 вказаного Закону наведено у рішенні Конституційного Суду від 02.03.2004 №4-рп/2004 зі змінами згідно з рішенням Конституційного Суду від 09.11.2011 №N14-рп/2011.

Так, у рішенні Конституційного Суду України від 02.03.2004 №4-рп/2004 визначено: "1.1. Допоміжні приміщення (підвали, сараї, кладовки, горища, колясочні та ін.) передаються безоплатно у спільну власність громадян одночасно з приватизацією ними квартир (кімнат у квартирах) багатоквартирних будинків. Підтвердження права власності на допоміжні приміщення не потребує здійснення додаткових дій, зокрема створення об'єднання співвласників багатоквартирного будинку, вступу до нього.".

Допоміжні приміщення, відповідно до пункту 2 статті 10 Закону, стають об'єктами права спільної власності співвласників багатоквартирного будинку, тобто їх спільним майном, одночасно з приватизацією громадянами квартир. Для підтвердження набутого в такий спосіб права не потребується вчинення будь-яких інших додаткових юридичних дій. Власникам квартир немає необхідності створювати з цією метою об'єднання співвласників багатоквартирного будинку.

Аналогічні приписи містить частина 2 статті 382 ЦК України, згідно з якою власникам квартири у дво- або багатоквартирному житловому будинку належать на праві спільної сумісної власності приміщення загального користування (у тому числі допоміжні), опорні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання за межами або всередині квартири, яке обслуговує більше однієї квартири, а також споруди, будівлі, які призначені для забезпечення потреб усіх власників квартир, у тому числі і власників нежитлових приміщень, які розташовані у житловому будинку.

У багатоквартирних жилих будинках розташовуються і нежилі приміщення, які призначені для торговельних, побутових та інших потреб непромислового характеру і є самостійним об`єктом цивільно-правових відносин, до житлового фонду не входять (частина третя статті 4 Житлового кодексу Української РСР) і в результаті приватизації квартир такого будинку їх мешканцями право власності в останніх на ці приміщення не виникає.

Отже, нежиле приміщення - це приміщення, яке належить до житлового комплексу, але не відноситься до житлового фонду і є самостійним об`єктом цивільно-правових відносин (постанова Великої Палати Верховного Суду від 15.05.2019 у справі №552/7636/14-ц).

При вирішенні даного спору ключовим є визначення правового статусу спірних приміщень, а саме встановлення того, чи відносяться вказані приміщення до допоміжних чи є нежитловими приміщеннями в структурі житлового будинку.

При цьому допоміжними приміщеннями є всі без винятку приміщення багатоквартирного житлового будинку, незалежно від наявності або відсутності в них того чи іншого обладнання, комунікацій, адже їх призначенням є обслуговування не лише будинку, а й власників квартир, підвищення життєвого комфорту і наявність різних способів задоволення їх побутових потреб, пов'язаних із життєзабезпеченням. І лише приміщення, що з самого початку будувалися як такі, використання яких мало інше призначення (магазини, перукарні, офіси, поштові відділення тощо), залишаються тими, що не підпадають під правовий режим допоміжних приміщень.

Верховний Суд звертається до власних правових позицій у постановах від 18.07.2018 у справі №916/2069/17, від 22.11.2018 у справі № 904/1040/18, від 15.05.2019 у справі № 906/1169/17, від 06.08.2019 у справі № 914/843/17.

З огляду на наведене Верховний Суд вважає обґрунтованими доводи касаційної скарги в пунктах 21, 22 Постанови та погоджується з висновком суду першої інстанції про визначення статусу спірних приміщень, як допоміжних в розумінні Закону України "Про приватизацію державного житлового фонду", який ґрунтувався на (1) відомостях акта введення будинку в експлуатацію від 1986 року, відповідно до якого у приміщеннях гуртожитків не було передбачено будь-яких окремих нежитлових приміщень, які не увійшли до житлового фонду; (2) актом приймання-передачі відомчого житлового фонду у комунальну власність від 06.09.2001, який також не містить відомостей про наявність у складі гуртожитків окремих нежитлових приміщень.

Натомість суд апеляційної інстанції спростував вказане посилаючись виключно на висновок судової будівельно-технічної експертизи, який прямо суперечить наведеним вище відомостям первинно складеної на будинки документації від 1986 року та від 2001 року.

Верховний Суд критично оцінює мотивування апеляційного суду про належність спірних приміщень до нежитлових з посиланням на дослідницьку частину висновку експертизи, який ґрунтувався лише на порядку та умовах фактичної експлуатації цих приміщень на момент проведення експертизи. З огляду на те, що з наявних у справі первинних документів вбачається приналежність спірних приміщень до допоміжних багатоквартирного будинку їх фактичне самовільне переобладнання іншими особами з метою використання за іншим функціональним призначенням не змінює правового статусу цих приміщень.

Верховний Суд вважає безпідставним та беззмістовним посилання суду апеляційної інстанції на узгодженість висновку судового експерта з іншими доказами у справі, а саме актом приймання-передачі відомчого житлового фонду у комунальну власність від 06.09.2001 (пункт 2 Постанови), оскільки наведеним вище законодавством унормовано, що допоміжне приміщення багатоквартирного будинку і нежитлове приміщення є різними приміщеннями, критерії їх розмежування є досить чіткими, а тому відсутні підстави стверджувати, що у різних випадках одне і те ж приміщення може одночасно відноситися до допоміжного та бути нежитловим.

У контексті вказаного Верховний Суд наголошує на відображених у статті 86 ГПК України правилах оцінки доказів, відповідно до якої суд (1) оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об'єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів та (2) надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів) та констатує порушення апеляційним господарським судом зазначених правил, що призвело до помилкового визначення статусу спірних приміщень та у свою чергу мало наслідком неправильне застосування до спірних правовідносин приписів статті 10 Закону та частини 2 статті 382 ЦК України.

Також нерелевантним є посилання апеляційного господарського суду в обґрунтування своєї позиції на висновки Верховного Суду в постанові від 26.09.2019 у справі №910/13903/18, які зроблені за інших встановлених судами фактичних обставин справи, відповідно до яких спірне приміщення згідно з проектною документацією передбачалось саме як окреме нежитлове.

Натомість у даній справі відсутні докази того, що спірні приміщення будувалися не як допоміжні приміщення, а як інші приміщення в багатоквартирному будинку, що не належать до житлового фонду, тобто є самостійними об`єктами нерухомого майна, з іншим призначенням, ніж допоміжні приміщення.

Щодо безпосередньо реєстрації за відповідачем права комунальної власності на спірні приміщення, то свідоцтво про право власності на нерухоме майно лише посвідчує наявність відповідного права, не породжує, не змінює і не припиняє певні права та обов’язки, а видається на підтвердження існування права, яке виникло внаслідок певного правочину і такий посвідчуваний документ є чинним, якщо є дійсною правова підстава його видачі.

У той же час у справі не встановлено наявності будь-яких первинних правовстановлюючих документів (актів введення спірних приміщень в експлуатацію як новозбудоване майно або ж за наслідками реконструкції житлових чи допоміжних приміщень), які б підтверджували набуття відповідачем речових прав на спірні приміщення, як окремий об’єкт цивільних прав, відмінний від прийнятого у 2001 році в комунальну власність житлового фонду будинків №52 та №56. Рішення виконкому №619, яке стало підставою для реєстрації за відповідачем права власності на спірні приміщення, як окремі нежитлові, таким правовстановлюючим документом не є, оскільки, як правильно зазначено судом першої інстанції, прийнято з метою реєстрації за відповідачем права власності на житлові багатоквартирні будинки в цілому, як житловий фонд (пункт 6.1 Тимчасового положення про порядок реєстрації прав власності на нерухоме майно, затвердженого наказом Міністерства юстиції України від 07.02.2002 № 7/5 (у редакції, чинній на момент видачі спірних свідоцтв).

Спірні свідоцтва, які посвідчують право власності на спірні приміщення за відповідачем, самі по собі не змінюють їх правового статусу за умови встановлення у справі належності цих приміщень до допоміжних приміщень багатоквартирного будинку. Отже, позивачу не потрібно доводити право власності на ці приміщення, оскільки вони перебувають у спільній власності всіх співвласників багатоквартирного будинку в силу закону.

З огляду на те, що позивач не може реалізувати своє право власності на спірне майно у зв'язку з існуванням документів, що посвідчують таке право за іншою особою – відповідачем, то права та інтереси позивача підлягають захисту у спосіб, що визначено останнім, а саме шляхом визнання недійсними свідоцтва про право власності. При цьому порушення, невизнання або оспорювання суб’єктивного права є підставою для звернення особи за захистом свого права із застосуванням відповідного способу захисту відповідно до статті 16 ЦК України, за частиною третьою якої суд може захистити цивільне право або інтерес іншим способом, що встановлений договором або законом.

Верховний Суд звертається до власних правових позицій в постановах від 10.04.2018 у справі № 927/849/17, від 17.04.2019 у справі №916/641/18.

Із повним текстом постанови КГС ВС від 08.04.2020 № 915/1096/18 можна ознайомитися за посиланням.

Раніше «Судово-юридична газета» писала, що у КГС ВС обговорили актуальні питання щодо земельних спорів.

Підписуйтесь на наш Telegram-канал, щоб бути в курсі найважливіших подій.