Підвищення розміру орендної плати за землю: постанова КГС ВС

У травні 2018 року Диканська селищна рада Полтавської області звернулася до Господарського суду Полтавської області з позовною заявою до приватного підприємства про внесення з 01.01.2018 до договору оренди земельної ділянки від 24.09.2010, укладеного між селищною радою та приватним підприємством, змін такого змісту: пункт 5 змінити та викласти в такій редакції: «Нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить: 7 685 738 грн 00 коп»; пункт 9 змінити та викласти у такій редакції: «Орендна плата вноситься орендарем у формі та розмірі: в грошовій формі — 3 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки і становить 230 572 грн 14 коп. на рік. Орендна плата вноситься до місцевого бюджету Диканської селищної ради — код 23809916, банк одержувач — УДК в Полтавській області МФО 831019, р/р 33215812700108, призначення платежу — орендна плата за земельну ділянку»; пункт 11 змінити та викласти у такій редакції: «Орендна плата вноситься у такі строки: до 15 числа кожного місяця — 19 214 грн 35 коп.». Про це йдеться на сторінці Центру дослідження судової практики у Facebook.

Позовні обґрунтовано положеннями статей 288, 289 Податкового кодексу України, статей 13, 15 Закону України «Про оцінку земель», а також тим, що згідно із витягом з технічної документації про нормативну грошову оцінку спірної земельної ділянки від 23.02.2018 №260/0/195-18 нормативна грошова оцінка цієї ділянки становить 7 685 738,00 грн. Нормативна грошова оцінка земель є основною для визначення розміру орендної плати для земель державної та комунальної власності, а її зміна є підставою для перегляду розміру орендної плати, який в будь-якому разі не може бути меншим, ніж встановлено у статті 288 ПК України.

У подальшому підприємство звернулося до Господарського суду Полтавської області із зустрічною позовною заявою до селищної ради про розірвання договору оренди землі.

Зустрічну позовну заяву обґрунтовано положеннями статті 652 Цивільного кодексу України, а також істотною зміною обставин — збільшенням вартості земельної ділянки в наслідок стрімких інфляційних процесів, які не залежать від дій сторін за договором оренди землі, і такі процеси неможливо було передбачити під час укладення цього договору.

На думку позивача (за зустрічним позовом), розірвання спірного договору можливе з таких підстав:

• на дату укладення договору оренди землі сторони виходили із того, що такої зміни, що призведе до необхідності регулювання розміру орендної плати на підставі чинного на час укладення договору законодавства, не відбудеться;
• така зміна обставин зумовлена причинами, які заінтересована сторона не могла усунути після їх виникнення за всієї турботливості та обачності, які від неї вимагалися. Так, позивач не може внести зміни до законодавчого або нормативно-правового документа, який регулює встановлення орендної плати, оскільки підприємство не має правових повноважень щодо законодавчої ініціативи або інших важелів впливу на нормотворчий процес, адже єдиним органом законодавчої влади в Україні відповідно до положень статті 75 Конституції України є парламент — Верховна Рада України;
• подальше виконання договору оренди землі у частині орендної плати порушуватиме співвідношення майнових інтересів сторін і позбавить заінтересовану сторону того, на що вона розраховувала при укладені договору, зокрема, подальше виконання договору у частині платежів і розрахунків позбавляє підприємство права на отримання прибутку як мети підприємницької діяльності.

Отже, як зазначає підприємство, не досягнувши згоди щодо приведення договору оренди землі у відповідність до обставин, які істотно змінилися, враховуючи наявність у сукупності обставин, передбачених статтею 652 ЦК України, підприємство отримало право на розірвання договору оренди землі, а також на розірвання додаткової угоди від 07.10.2010 до договору оренди землі.

Згідно з частиною 1 статті 652 ЦК України у разі істотної зміни обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору, договір може бути змінений або розірваний за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або не випливає із суті зобов'язання. Зміна обставин є істотною, якщо вони змінилися настільки, що, якби сторони могли це передбачити, вони не уклали б договір або уклали б його на інших умовах.

При цьому у частині 2 статті 652 цього Кодексу передбачено, що якщо сторони не досягли згоди щодо приведення договору у відповідність з обставинами, які істотно змінились, або щодо його розірвання, договір може бути розірваний, а з підстав, встановлених частиною четвертою цієї статті, - змінений за рішенням суду на вимогу заінтересованої сторони за наявності одночасно таких умов: 1) в момент укладення договору сторони виходили з того, що така зміна обставин не настане; 2) зміна обставин зумовлена причинами, які заінтересована сторона не могла усунути після їх виникнення при всій турботливості та обачності, які від неї вимагалися; 3) виконання договору порушило б співвідношення майнових інтересів сторін і позбавило б заінтересовану сторону того, на що вона розраховувала при укладенні договору; 4) із суті договору або звичаїв ділового обороту не випливає, що ризик зміни обставин несе заінтересована сторона.

Отже, закон пов'язує можливість розірвання чи зміни договору безпосередньо не з наявністю істотної зміни обставин, а з одночасною наявністю чотирьох умов, визначених у частині 2 статті 652 ЦК України, за істотної зміни обставин.

Згідно з частиною 4 статті 652 цього Кодексу зміна договору у зв'язку з істотною зміною обставин допускається за рішенням суду у виняткових випадках, коли розірвання договору суперечить суспільним інтересам або потягне для сторін шкоду, яка значно перевищує затрати, необхідні для виконання договору на умовах, змінених судом.

Так, розглядаючи позов про внесення змін до договору у зв'язку з істотною зміною обставин, суди, окрім сукупності передумов, передбачених у частині 2 статті 652 ЦК України, також повинні встановити наявність виняткового випадку, коли розірвання договору суперечить суспільним інтересам або потягне для сторін шкоду, яка значно перевищує затрати, необхідні для виконання договору на умовах, змінених судом.

Надавши оцінку наявним у справі доказам і доводам сторін, суди першої та апеляційної інстанцій встановили, що підприємство не подало доказів, які свідчили би про одночасну наявність усіх зазначених умов, необхідних для внесення змін до договору оренди землі саме у зв'язку з істотною зміною обставин, якими сторони керувалися під час укладення цього договору.

Суди попередніх інстанцій урахували та правомірно відхилили твердження підприємства, що зростання розміру орендної плати впливає на результати господарської діяльності підприємства та робить таку оренду економічно збитковою, що є істотною умовою та однією із підстав для розірвання договору оренди згідно зі статтею 652 ЦК України, зважаючи на таке.

По-перше, така обставина як зміна розміру орендної плати, передбачена у пункті 13 договору оренди землі та у нормативно-правових актах України, зокрема в частині 1 пункту 289.1 статті 289 ПК України, частині 1 статті 13, у статті 18 Закону України «Про оцінку земель».

По-друге, у матеріалах справи немає доказів того, що на дату укладення договору оренди землі селищна рада також не передбачала збільшення орендної плати, хоча враховуючи строк дії договору (49 років), сторони договору не могли не передбачати можливості підвищення розміру орендної плати за користування земельною ділянкою, в тому числі, внаслідок інфляційних процесів у країні.

По-третє, у матеріалах справи є листи селищної ради, адресовані директорові підприємства, від 13.08.2014 №630/02-19 та від 23.06.2014 №490/02-19, за змістом яких селищна рада зверталася до підприємства із пропозицією внести зміни до договору у зв'язку зі зміною (збільшенням) нормативної грошової оцінки земельної ділянки, тобто передбачала, що така зміна обставин настане.

Отже, правомірними є висновки судів попередніх інстанцій про недотримання умови, передбаченої у пункті 1 частини 2 статті 652 ЦК України (в момент укладення договору сторони виходили з того, що така зміна обставин не настане), що, в свою чергу, виключає можливість розірвання договору оренди землі в судовому порядку, оскільки відповідно до частини 2 статті 652 ЦК України таку можливість передбачено лише за наявності одночасно чотирьох умов.

Із повним текстом постанови КГС ВС від 18.11.2019 №917/517/18 можна ознайомитися за посиланням.

Нагадаємо, «Судово-юридчина газета» писала, що КГС ВС роз’яснив, як застосовується конвенція про вручення судових документів за кордоном.