Передача майнових прав на законно придбану квартиру: суд захистив права власника

Рівненське товариство під час будівництва багатоквартирного будинку передало фізичній особі майнові права на квартиру, а пізніше ці права передавались декілька разів.

Після закінчення будівництва будинку 16 травня 2017 року в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно товариство зареєструвало право власності на спірну квартиру, яку за договором купівлі-продажу на законних підставах придбав громадянин Я.

У вересні 2018 року позивач С., оспорюючи право власності громадянина Я. на квартиру, звернувся до суду з позовом, в обґрунтуваннях якого зазначив, що його дружина С. незаконно, без його згоди, уклала 22 грудня 2015 року договір про заміну сторони у договорі відчуження майнових прав на квартиру в будинку №1 по вулиці Степана Дем’янчука в м. Рівне, чим порушила його права як співвласника. Відповідно, на його думку, квартира незаконно була зареєстрована за товариством, яке в свою чергу відчужило квартиру громадянинові Я. В позові громадянин С. просив визнати недійсними договори передачі майнових прав на квартиру, державну реєстрацію та договір купівлі-продажу квартири громадянином Я.

Ухвалюючи рішення про задоволення позовних вимог в повному обсязі, суд першої інстанції не врахував вимог законодавства, що  регулюють майнові права на нерухомість, не перевірив, чи набула дружина позивача право власності на спірну квартиру як на об’єкт нерухомого майна до введення будинку в експлуатацію.

Будь-які права, пов’язані з майном, відмінні від права власності, у тому числі права, які є складовою частиною права власності (права володіння, розпорядження, користування), а також інші специфічні права та право вимоги визнаються майновими.

Майнове право — це обмежене речове право, за яким власник цього права наділений певними правами власника майна, та яке засвідчує правомочність його власника отримати право власності на нерухоме майно чи інше речове право на відповідне майно в майбутньому.

Відповідно до частини 2 статті 190 Цивільного кодексу України майнові права є неспоживчою річчю та визнаються речовими правами.

Майнові права на нерухомість — об’єкт будівництва (інвестування) не вважаються речовими правами на чуже майно, а також не вважаються правом власності, оскільки об’єкт будівництва (інвестування) — квартира — не існує на момент укладення договору, а тому не може існувати і право власності на нього.

Майнове право, що є предметом договору купівлі-продажу, — це обумовлене право набуття в майбутньому права власності на нерухоме майно (право під відкладальною умовою), яке виникає тоді, коли виконані певні, але не всі правові передумови, необхідні й достатні для набуття речового права.

Суд першої інстанції проігнорував та не взяв до уваги законні докази відповідача про те, що за договором від 02.10.2013 року, яким було замінено сторону у договорі відчуження майнових прав, дружина позивача С. не набула права власності на спірну квартиру, а набула тільки статус сторони у договорі відчуження майнових прав на об’єкт незавершеного будівництва за адресою: вул. Степана Дем’янчука, 1а, в Рівному.

Рівненський апеляційний суд, скасовуючи рішення суду першої інстанції та ухвалюючи нове судове рішення про відмову в задоволенні позовних вимог, виходив з вимог діючого законодавства, що регулює порядок набуття та відчуження майнових прав, а також набуття права власності на новостворені об’єкти нерухомого майна.

Таким чином, апеляційний суд встановив, що громадянка С. (дружина позивача)  за договором від 02.10.2013 отримала лише право на набуття в майбутньому права власності, а не саме право власності на спірну квартиру, і пізніше, відступивши це своє право іншій особі, не порушила права та інтереси свого чоловіка громадянина С. (позивача у справі).

Суд першої інстанції не дотримався законодавства, що регулює порядок оформлення права власності на об’єкт інвестування, та не врахував, що право власності на новостворене нерухоме майно виникає з моменту державної реєстрації прав на нерухоме майно і тільки після завершення будівництва та прийняття його в експлуатацію.

Стаття 331 ЦК України встановила загальне правило, відповідно до якого право власності на новостворене нерухоме майно виникає з моменту державної реєстрації прав на нерухоме майно після завершення будівництва та прийняття його в експлуатацію.

За правилами статті 392 ЦК України позов про визнання права власності може бути пред’явлено, по-перше, якщо особа є власником майна, але її право оспорюється або не визнається іншою особою; по-друге, якщо особа втратила документ, який засвідчує її право власності.

Оскільки відповідно до статті 328 ЦК України набуття права власності — це певний юридичний механізм, з яким закон пов’язує виникнення в особи суб’єктивного права власності на окремі об’єкти, суд при застосуванні цієї норми повинен установити, з яких саме передбачених законом підстав, у який передбачений законом спосіб позивач набув право власності на спірний об’єкт та чи підлягає це право захисту в порядку, визначеному статтею 392 цього Кодексу.

У справі, яка переглянута апеляційним судом, дружина позивача громадянка С., набувши право вимоги у договорі щодо майнових прав на спірну квартиру, права власності на цю квартиру не набула, і дані майнові права не відносяться до спільного майна у розумінні ст.ст. 60-63, 65 Сімейного кодексу України.

Також суд першої інстанції проігнорував правові висновки Верховного Суду у подібних правовідносинах.

Верховний Суд неодноразово у своїх висновках зазначав, що за договором купівлі-продажу майнових прав власник цих прав отримує лише право на набуття права власності в майбутньому, а не саме право власності на окремий об’єкт нерухомого майна.

Нагадаємо, «Судово-юридична газета» писала про висновок ВП ВС щодо витребування майна із незаконного володіння.

Також ми повідомляли, що Велика Палата Верховного Суду висловилася щодо договорів про відчуження майна.