Антикризис в сфере недвижимости: как добиться изменений условий договора аренды

 Мировой финансовый кризис вызвал обвал цен на недвижимость и вслед за этим – обвал цен на аренду недвижимости. Еще год назад казалось, что недвижимость будет расти в цене бесконечно, а самый прибыльный бизнес – это бизнес рантье, которым после получения арендных платежей только и оставалось, что сетовать на скудный выбор гламура, куда можно потратить свои сверхприбыли. Росли все рынки, и часто компании нанимали помещение под «будущее развитие», соревнуясь, кто больше и быстрее арендует площадей в престижных бизнес-центрах.

 Но с наступлением кризиса для компаний с излишними площадями остро стал вопрос, как избавиться от этих площадей, невзирая на долгосрочный договор аренды, или как в одностороннем порядке прервать такой договор аренды и переехать в офис классом ниже и, соответственно, дешевле. Необходимо отметить аксиому, что кризис – явление экономическое, он, как правило, не приводит к резкому изменению законодательства и не может повлиять на принципы свободы и незыблемости договоров, в том числе и договоров аренды. Поэтому перед арендаторами стоит вопрос, как пройти между Сциллой и Харибдой, то есть и договор расторгнуть в одностороннем порядке досрочно, и под санкции за такой односторонний разрыв договора не попасть.

 Обычно договора аренды недвижимости в Украине заключались сроком до 3-х лет с последующим автоматическим продлением. Этот срок обусловлен тем, что украинское законодательство требует нотариального заверения договора аренды недвижимости сроком более 3-х лет, а такое нотариальное заверение влечет дополнительные затраты на нотариуса в размере 1% от стоимости договора. Однако часто глобальные компании, напуганные докризисным ростом стоимости аренды и недвижимости, старались заключать долгосрочные договора (10 и более лет), несмотря на дополнительные нотариальные затраты, тем самым пытаясь стабилизировать цену на аренду для своих украинских офисов.

 И вот сейчас, когда кризис избавил от иллюзий насчет бесконечного роста аренды, стоит острая проблема, как расторгнуть такие договора и не нарушить закон. ГК Украины прямо предусмотрено досрочное расторжение договора в следующих случаях: по обоюдному решению сторон; по решению суда в случае существенного нарушения договора или в других случаях, предусмотренных законом; в одностороннем порядке в случаях, предусмотренных законом и договорами между сторонами.

 Как видим, украинское законодательство практически не дает иного выхода, чем консенсус арендодателя и арендатора. Практика показывает, что обе стороны стараются достичь такого консенсуса. Арендодатели в основном охотно снижают цены, фиксируют цены в гривне, а не по курсу доллара, уменьшают операционные расходы и разрабатывают различные программы лояльности для добросовестных арендаторов. С учетом таких программ арендаторы часто продолжают арендовать ту же недвижимость (экономя на переезде) и для оптимизации арендных платежей передают лишнюю площадь в субаренду.

 Однако часто (в том числе и в силу субъективных причин) арендаторы настаивают на неизменности условий заключенных долгосрочных договоров аренды, ссылаясь при этом на принцип неизменности договоров. Конечно же, такие арендаторы правы с точки зрения принципов права, однако без учета нынешних реалий кризиса, который не позволяет арендатору быть таким же щедрым, как и в докризисные времена, – это путь в никуда.

 В случае такого конфликта интересов мы бы предложили добросовестным арендаторам следующий путь досрочного расторжения кабального договора аренды. Подчеркиваем, что такой путь – не от хорошей жизни, он не является идеальным и безупречным, однако это единственный правовой путь, который позволяет прервать «кабальную аренду» и тем самым не «убивать» арендатора неоправданно высокими (с точки зрения сегодняшнего рынка) арендными платежами.

 Юридическая схема такого пути досрочного расторжения договора состоит в следующем. По правилам, установленным ст. 652 ГК Украины, законодательство Украины предусматривает возможность изменения или досрочного расторжения договора в связи с существенным изменением обстоятельств договора. Изменение обстоятельств является существенным, если они изменились настолько, что если бы стороны могли это предусмотреть, они не заключили бы договор или заключили бы его на других условиях. Та же ст. 652 ГК Украины устанавливает, что, если стороны не достигли согласия относительно приведения договора в соответствие с обстоятельствами, которые существенно изменились, или относительно его расторжения, договор может быть досрочно расторгнут.

 Заключительная часть этой статьи презюмирует, что договор может быть односторонне изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно таких условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такое изменение обстоятельств не наступит;

2) изменение обстоятельств обусловлено причинами, которые заинтересованная сторона не могла устранить после их возникновения при всей заботливости и осмотрительности, которые от нее требовались;

3) выполнение договора нарушило бы соотношение имущественных интересов сторон и лишило бы заинтересованную сторону того, на что она рассчитывала при заключении договора;

4) из сути договора или обычаев делового оборота не следует, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

 Изменение договора в связи с важным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам или порождает для сторон вред, который значительно превышает затраты, необходимые для выполнения договора на условиях, измененных судом.

 В случае судебного расторжения договора вследствие существенного изменения обстоятельств суд по требованию любой из сторон определяет последствия расторжения договора, исходя из необходимости справедливого распределения затрат сторон, понесенных ими в связи с исполнением расторгнутого договора. В соответствии с положениями ЗУ «О международном частном праве» надлежащим правом в случае споров, связанных с недвижимостью, является право страны, где такая недвижимость расположена. В соответствии со ст.  189 Хозяйственного кодекса Украины цена договора является существенным условием договора и определяется на территории Украины в гривнях.

 Исходя из презумпций украинского законодательства, можно сделать вывод, что резкое поднятие размера арендной платы (поскольку цены на аренду были привязаны к доллару или в связи с резким изменением коньюктуры рынка) является тем существенным изменением обстоятельств, которые стороны не предвидели и не могли предвидеть в момент заключения договора аренды. Дальнейшее же выполнение такого договора аренды на первоначальных согласованных условиях приведет к тому, что будет нарушен один из главных принципов гражданско-правовых отношений, закрепленных в статье 6 ГК Украины, а именно – принцип справедливости. Соответственно, такое существенное изменение обстоятельств может привести к расторжению или к изменению договора аренды недвижимости, что, в конечном итоге, скажется позитивно в первую очередь для арендатора, а впоследствии – и для арендодателя.

 Таким образом, вышеуказанные положения украинского законодательства (часто при помощи суда) могут привести стороны договора аренды недвижимости к консенсусу, которого они не смогли достичь самостоятельно в ходе переговоров. Но при выборе такого пути необходимо учитывать, что в настоящий момент в Украине нет устойчивой и позитивной судебной практики о внесении изменений в различные гражданско-правовые договора аренды в связи с существенным изменением обстоятельств. Правда, следует согласиться, что и кризис такого масштаба в Украине (да и в мире) случился первые, что может повлиять на изменение судебной практики в пользу арендодателя. В любом случае, дорогу осилит идущий, особенно, если осилить такую тяжелую кризисную дорогу ему поможет квалифицированный юрист.

Владимир Лукович,
старший юрист ЮФ «Фришберг и Партнеры»