Проблемы введения ?ипотечного? моратория

Анализируя вопрос принятия ЗУ «О защите имущественных прав граждан в период выхода экономики из состояния финансового кризиса» (далее — Закон о введении моратория), следует отметить следующее. 
Поскольку со вступлением в силу этого закона планируется введение «ипотечного» моратория, который лишит права ипотекодержателей, в частности, банки, обращать взыскание на жилищную ипотеку, в которой проживают граждане, можно прогнозировать наступление неминуемых проблем на рынке банковских услуг, что отразится на интересах не только отдельных категорий лиц, но и государства в целом. Безусловно, с одной стороны, можно было бы приветствовать, что государство намерено таким образом решить жилищные проблемы определенных категорий граждан. Однако, с другой стороны, такое решение проблем одних граждан создает проблемы другим гражданам, которые доверили банку свои средства и тем самым создали возможность заемщикам удовлетворить потребительские цели за счет выданного банком кредита. Справедливо заметить, что с принятием Закона о введении моратория в определенных случаях приостановится действие таких основных принципов банковского кредитования, как возвратность и обеспеченность кредита, что потеряет смысл в дальнейшем кредитовании с использованием жилищной ипотеки, которая всегда являлась надежным инструментом снижения кредитных рисков банка. 
Следует отметить, что поскольку ни один заемщик не заинтересован в реализации банком залогового имущества, то ипотека всегда являлась стимулом надлежащего выполнения обязательств по кредитному договору либо предпосылкой для поиска путей решения этих вопросов во избежание обращения взыскания на предмет обеспечения. Поэтому со вступлением в действие Закона о введении моратория многие заемщики посчитают необходимым создать почву для ухода от ответственности перед банком. Проблема заключается в том, что наряду с добросовестными заемщиками, которых пытается защитить упомянутый законодательный акт, ситуацией смогут воспользоваться и недобросовестные. Как показывает практика, до последнего времени у банков на рынке ипотечного кредитования существовало достаточно проблем, которые могут дополниться еще «ипотечным» мораторием. Последствиями могут стать резкое снижение ликвидности банков, рост конфликтных ситуаций во взаимоотношениях банков с вкладчиками и остальными потребителями банковских услуг, значительное сокращение объемов кредитования, которое опять начинает возобновляться, возникновение преград для реализации банками антикризисных законов, что, несомненно, затянет сроки выхода Украины из кризисной ситуации.  
Принимая во внимание результаты обсуждения вопросов в сфере банковского кредитования в ходе «круглого стола» на тему «Принудительное изъятие банками залогов должников. Проблемы и пути их решения» (27 мая 2009 г.), следует констатировать отсутствие у банков заинтересованности обращать взыскание на ипотеку из-за невыгодности этого механизма, что вызвано длительными судебными процедурами, проблемами исполнения судебных решений и пр. Кроме того, было подчеркнуто, что хотя твердой позицией банков является безусловное выполнение заемщиком своих денежных обязательств, чего бы это ему не стоило, однако банк всегда идет на компромисс с клиентом, дабы избежать обращения взыскания на залоговое имущество. При этом, если даже в отдельных случаях и производилась реализация залога, то в банках отсутствует практика выселения граждан из жилых помещений на улицу. 
Принимая во внимание проблемы реализации недвижимости, в том числе и в условиях финансового кризиса, сегодня банки вынуждены искать пути выхода из тяжелой ситуации, дабы уберечь и себя, и своих клиентов от попадания в безвыходное положение. Именно поэтому сегодня банки предлагают клиентам мирное решение вопроса погашения долга путем реструктуризации задолженности, использования возможных правовых конструкций выполнения кредитных обязательств третьими лицами и пр. Таким образом, наличие «ипотечного» моратория не сможет коренным образом изменить ситуацию на рынке жилья, поскольку и без принятия этого закона банки совместно с заемщиками смогут решить проблемы удовлетворения интересов обеих сторон на взаимовыгодных условиях. 
Что же касается сложившейся на рынке банковских услуг практики обращения взыскания на заложенное имущество, следует отметить наличие ряда проблем, вызванных, прежде всего, несовершенством действующего законодательства: наличие законодательных «лазеек», позволяющих должникам уйти от ответственности перед банком; проблемы обращения взыскания на жилые помещения, права на которые имеют дети; невозможность реализации банком возникшего у него права на обращение взыскания в силу возбужденного дела о банкротстве заемщика и пр. Учитывая наличие проблем в сфере обращения банками взыскания на залоговое имущество, действующее законодательство требует незамедлительного усовершенствования и усиления отдельных требований для недопущения конфликтных ситуаций на рынке банковских услуг.

Андрей Кузнецов,
партнер ЮФ «Салком»

Комментарий специалиста
Если в доме живут дети, помещение у вас не заберут

Адвокат АФ «Головань и Партнеры» Дмитрий Никульников:
– Проживание несовершеннолетнего в жилом помещении, которое является предметом ипотеки, существенно затрудняет либо делает невозможным обращение взыскания на такое жилое помещение. Обусловлено это следующими правовыми нормами. 
Статьей 12 ЗУ «Об основах социальной защиты бездомных граждан и беспризорных детей» предусмотрено, что государство охраняет и защищает права и интересы детей при совершении сделок с недвижимым имуществом. Недопустимо уменьшение или ограничение прав и охраняемых законом интересов детей при совершении каких-либо сделок с жилыми помещениями. Для осуществления каких-либо сделок с недвижимым имуществом, право собственности на которое или право пользования которым имеют дети, необходимо предварительное согласие органов опеки и попечительства. Должностные лица органов опеки и попечительства несут персональную ответственность за защиту прав и охраняемых законом интересов детей при предоставлении согласия на совершение сделок с принадлежащим детям недвижимым имуществом. Согласно ст. 18 ЗУ «Об охране детства», органы опеки и попечительства обязаны осуществлять контроль за соблюдением родителями или лицами, которые их заменяют, имущественных и жилищных прав детей при отчуждении жилых помещений и покупке нового жилья. 
Относительно возникновения у несовершеннолетних права пользования жилым помещением отметим следующее. Согласно ст. 29 ГК Украины, местожительством физического лица, которое не достигло 10 лет, является местожительство его родителей или одного из них, с кем такое лицо проживает. Местожительством физического лица в возрасте от 10 до 14 лет является местожительство его родителей или одного из них, с кем такое лицо проживает, если иное местожительство не установлено по соглашению между ребенком и родителями. Физическое лицо, которое достигло 14 лет, свободно выбирает себе местожительство, за исключением ограничений, предусмотренных законом. Согласно ст. 18 ЗУ «Об охране детства», дети — члены семьи нанимателя или собственника жилого помещения имеют право пользоваться занимаемым помещением наравне с собственником или нанимателем. Таким образом, на основании вышеуказанных норм, можно утверждать, что малолетние дети (до 14 лет) имеют право пользования жилым помещением, в котором проживают их родители, независимо от того, зарегистрированы они в этом жилом помещении или нет.
При этом необходимо учитывать судебную практику по этому вопросу. В определении ВСУ от 23 июля 2008 г. указано, что право пользования помещением у члена семьи собственника жилья связано с моментом регистрации места жительства лица в таком жилом помещении. Таким образом, если несовершеннолетний зарегистрирован в жилом помещении, то на отчуждение такого жилого помещения однозначно необходимо получение согласия органов опеки и попечительства. Если несовершеннолетний не зарегистрирован в жилом помещении, то необходимость получения согласия органов опеки и попечительства является спорным. В таком случае отчуждение жилого помещения без согласия органов опеки и попечительства может быть оспорено на основании вышеуказанных норм, предусматривающих, что местожительством малолетнего ребенка является местожительство его родителей.
Также п. 67 Порядка производства органами опеки и попечительства деятельности, связанной с защитой прав ребенка предусмотрено, что разрешение на совершение сделки с недвижимым имуществом предоставляется органами опеки и попечительства в случае гарантирования сохранности прав ребенка на жилье. Следовательно, если органами опеки и попечительства будет установлено, что обращение взыскания на предмет ипотеки нарушает права несовершеннолетнего на жилье, то отчуждение такого жилого помещения невозможно. 
Насколько проблемно для банков обращение взыскание на жилье, право пользования которым имеют несовершеннолетние, указывает то, что еще в 2006 г. Ассоциация украинских банков обращалась в КМУ с предложением о внесении изменений в ЗУ «Об основах социальной защиты бездомных граждан и беспризорных детей» в части исключения норм, предусматривающих необходимость получения предварительного согласия органов опеки и попечительства. Однако Министерство экономики Украины, рассмотрев этот вопрос по поручению КМУ, указало, что Украина ратифицировала Конвенцию ООН по правам ребенка и взяла на себя обязательства принять необходимые законодательные, административные и просветительские меры относительно обеспечения прав и интересов детей, поэтому считает необходимым оставить действующие нормы законодательства о защите имущественных прав детей без изменений.