Одновременная регистрация перехода прав на недвижимость и земельный участок: Верховный Суд разъяснил обязанности нотариуса и государственного регистратора

Верховный Суд в составе коллегии судей Кассационного административного суда рассмотрел в письменном производстве кассационную жалобу Департамента земельных ресурсов исполнительного органа Киевского городского совета (КГГА) на решение Киевского окружного административного суда и постановление Шестого апелляционного административного суда по делу № 320/4798/23 по иску субъекта хозяйствования к Департаменту земельных ресурсов исполнительного органа Киевского городского совета (КГГА) и государственному регистратору прав на недвижимое имущество Департамента земельных ресурсов исполнительного органа Киевского городского совета (КГГА) об отмене решения и обязательстве совершить определенные действия.

Суть спора заключалась в том, что государственный регистратор оспариваемым решением отказал в регистрации права аренды на основании подачи документов ненадлежащему субъекту государственной регистрации прав. По мнению истца, основания для отказа в государственной регистрации прав, определенные статьей 24 Закона Украины от 1 июля 2004 года № 1952-IV «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их обременений», не распространяются на регистрацию права аренды земельного участка.

Суды первой и апелляционной инстанций удовлетворили иск, мотивируя свои решения тем, что государственный регистратор не имел оснований отказывать субъекту хозяйствования в регистрации права аренды на земельный участок, поскольку истец подал заявление о государственной регистрации в Центр предоставления административных услуг в соответствии с Законом Украины от 6 сентября 2012 года № 5203-VI «Об административных услугах».

Верховный Суд, отменяя решения судов первой и апелляционной инстанций и принимая новое решение об отказе в удовлетворении иска, исходил из того, что с 10 декабря 2021 года государственная регистрация перехода права собственности на объект недвижимого имущества (жилой дом (кроме многоквартирного), другое здание или сооружение), объект незавершенного строительства, размещенный на земельном участке любой формы собственности, находившемся в пользовании (на праве аренды, эмфитевзиса, суперфиция) отчуждателя (предыдущего собственника) такого объекта, в соответствии с частью четвертой статьи 31-6 Закона Украины от 1 июля 2004 года № 1952-IV «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их обременений» проводится одновременно с государственной регистрацией перехода права пользования таким земельным участком от отчуждателя (предыдущего собственника) соответствующего объекта к его приобретателю.

С учетом абзаца первого пункта 6 Порядка государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их обременений, утвержденного постановлением Кабинета Министров Украины от 25 декабря 2015 года № 1127, регистрация вещных прав на земельный участок проводится государственным регистратором органа местного самоуправления или исполнительной власти либо нотариусом, если он удостоверял договор, ставший основанием для возникновения или перехода права собственности на объект недвижимости.

То есть, если нотариус регистрировал переход права собственности на здание (например, в рамках удостоверения договора купли-продажи), то он же должен провести регистрацию перехода права аренды земельного участка, и закон не разделяет эти регистрационные действия, поэтому государственный регистратор не вправе продолжать процедуры, если нотариус уже выполнил часть регистрационных действий, связанных с переходом прав на недвижимость.

Исходя из этого, Верховный Суд пришел к выводу, что регистрация производных вещных прав (аренды) проводится одновременно с основным правом (правом собственности), и эта действие относится к компетенции одного субъекта регистрации.

В случае если заявитель обратился к государственному регистратору для регистрации вещного права на земельный участок, на котором расположено недвижимое имущество, право собственности на которое уже зарегистрировал нотариус, регистратор имеет основания отказать в проведении регистрационного действия в соответствии с пунктом 9 части первой статьи 24 Закона Украины от 1 июля 2004 года № 1952-IV «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их обременений».

В рассматриваемом деле государственный регистратор отказал истцу в регистрации права аренды на земельный участок, на котором расположен комплекс зданий, приобретенный последним в собственность в соответствии с договором купли-продажи, удостоверенным частным нотариусом.

С учетом этого суды предыдущих инстанций пришли к ошибочному выводу, что государственный регистратор не имел оснований отказывать субъекту хозяйствования в регистрации права аренды на земельный участок в соответствии с пунктом 9 части первой статьи 24 Закона Украины от 1 июля 2004 года № 1952-IV «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их обременений».

Также Верховный Суд обращает внимание на то, что 15 декабря 2023 года вступил в силу Закон Украины от 17 февраля 2022 года № 2073-IX «Об административной процедуре», который определяет, что административный орган рассматривает и решает дела, отнесенные к его ведению законом (предметная компетенция) (часть первая статьи 21 Закона); при инициировании или начале административного производства административный орган проверяет наличие у него предметной и территориальной компетенции для принятия решения по рассматриваемому вопросу (часть пятая статьи 21 Закона).

В таком случае регистрация государственным регистратором права аренды, если переход права собственности на здание регистрировал нотариус, является выходом регистратора за пределы полномочий, что запрещено статьей 19 Конституции Украины и Законом Украины от 17 февраля 2022 года № 2073-IX «Об административной процедуре».

Таким образом, государственная регистрация перехода права собственности на объект недвижимого имущества, размещенного на земельном участке, проводится одновременно с государственной регистрацией перехода права пользования земельным участком.

В случае если нотариус регистрировал переход права собственности на здание, он же должен провести регистрацию перехода права аренды земельного участка, а государственный регистратор, в случае обращения к нему для регистрации вещного права на земельный участок, на котором расположено недвижимое имущество, право собственности на которое уже зарегистрировал нотариус, должен отказать в регистрации такого права.

Постановление Верховного Суда от 30 января 2025 года по делу № 320/4798/23 (административное производство № К/990/29474/24).

Автор: Наталя Мамченко

Подписывайтесь на наш Тelegram-канал t.me/sudua и на Google Новости SUD.UA, а также на наш VIBER, страницу в Facebook и в Instagram, чтобы быть в курсе самых важных событий.