Чи є незазначення у договорі оренди земельної ділянки чіткого відсоткового розміру орендної плати та її грошової оцінки підставою для визнання його недійсним: позиція ВС

Незазначення у договорі оренди земельної ділянки чіткого відсоткового розміру орендної плати та грошової оцінки самої земельної ділянки, як істотних умов цього договору, є підставою для визнання його недійсним. До такого висновку дійшов Верховний Суд у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду, розглянувши у порядку письмового провадження касаційну скаргу приватного сільськогосподарського підприємства (ПСП) на рішення Любарського районного суду Житомирської області від 28 липня 2020 року та постанову Житомирського апеляційного суду від 29 вересня 2020 року у справі № 282/422/20.

Обставини справи

У квітні 2020 року позивач звернувся до суду з позовом до ПСП про визнання додаткової угоди до договору оренди землі недійсною.

Позовна заява мотивована тим, що сторони у справі 25 березня 2005 року уклали договір оренди землі, відповідно до якого позивач передав в оренду строком на 5 років належну йому земельну ділянку площею 2,3301 га, яка розташована на території Вигнанської сільської ради Любарського району Житомирської області та призначена для ведення товарного сільськогосподарського виробництва.

Позивач та відповідач 15 лютого 2010 року уклали додаткову угоду до договору оренди землі, відповідно до якої строк оренди продовжено до 1 березня 2020 року.

14 серпня 2019 року позивач підписав додаткову угоду до договору оренди землі. При підписанні цієї угоди не були погоджені істотні умови договору оренди, а саме: не чітко визначений відсотковий розмір орендної плати - «понад 3 %», який, у свою чергу, пов`язаний з розміром грошової оцінки земельної ділянки. При цьому грошова оцінка земельної ділянки не зазначена у цій угоді.

На підставі викладеного чоловік просив визнати недійсною додаткову угоду до договору оренди землі, стягнути з відповідача витрати на правову допомогу.

Рішенням Любарського районного суду Житомирської області від 28 липня 2020 року позов задоволено частково.

Визнано недійсною додаткову угоду від 14 серпня 2019 року до договору оренди землі від 25 березня 2005 року на земельну ділянку площею 2,3301 га.

Стягнуто з ПСП на користь позивача понесені ним судові витрати, пов`язані зі сплатою судового збору, в розмірі 840,80 грн.

У задоволені вимоги щодо стягнення витрат на надання правничої допомоги відмовлено.

Рішення суду першої інстанції мотивоване тим, що зазначений у пункті 4.1 додаткової угоди від 14 серпня 2019 року розмір орендної плати - «понад 3 %», є незрозумілим та не є чітко визначеним, оскільки сторони не зазначили конкретний відсоток. Тобто з указаних положень угоди неможливо визначити суму орендної плати, щодо якої сторони досягли згоди, що свідчить про невідповідність угоди вимогам Закону України «Про оренду землі». Інші положення цієї угоди також не дають підстав дійти розуміння такої істотної умови, як розмір орендної плати. Оспорювана додаткова угода до договору оренди землі не містить істотних умов, передбачених частиною першою статті 15 Закону України «Про оренду землі», що виступає безумовною підставою для визнання даної додаткової угоди недійсною.

Позивачем не подано до суду у встановлені ЦПК України строки докази щодо понесення витрат на надання правничої допомоги.

Постановою Житомирського апеляційного суду від 29 вересня 2020 року рішення суду першої інстанції залишено без змін.

Апеляційний суд погодився з висновками суду першої інстанції, а також зазначив, що зміст спірної угоди свідчить про те, що визначений у пункті 4.1 розмір орендної плати «понад 3 %» від нормативної грошової оцінки земельної ділянки (паю) не відповідає положенням Закону України «Про оренду землі», що, у свою чергу, є підставою для визнання цієї угоди недійсною. Положення угоди щодо визначення орендної плати у розмірі «понад 3 %» від нормативної грошової оцінки земельної ділянки надає орендарю право за власним волевиявленням визначати орендну плату, розмір якої не може бути меншим від зазначеної межі, проте щороку може бути різним і залежить від волі відповідача, внаслідок чого орендодавець не отримує того, на що він розраховував при підписанні додаткової угоди.

У касаційній скарзі ПСП просило скасувати рішення суду першої інстанції та постанову апеляційного суду, ухвалити нове судове рішення про відмову в задоволенні позову, посилаючись на неправильне застосування судами норм матеріального права та порушення норм процесуального права.

У касаційній скарзі, як на підставу оскарження судових рішень, відповідач посилається на пункт 1 частини другої статті 389 ЦПК України.

Зокрема, у касаційній скарзі зазначав, що суди попередніх інстанцій не врахували висновки щодо застосування норм права у подібних правовідносинах, викладені у постановах: Великої Палати Верховного Суду від 16 червня 2020 року у справі № 145/2047/16-ц; Верховного Суду від 10 травня 2018 року у справі № 322/1008/16, від 3 вересня 2018 року у справі № 482/2215/15-ц, від 20 лютого 2019 року у справі № 535/856/16-ц тощо.

Також у касаційній скарзі ПСП як на підставу оскарження судових рішень посилається на пункт 3 частини другої статті 389 ЦПК України, зокрема вказує, що відсутній висновок Верховного Суду щодо питання застосування норми права у подібних правовідносинах щодо нечіткості такої істотної умови договору оренди землі, як розмір орендної плати.

Касаційна скарга мотивована тим, що у справі про визнання недійсним додаткового договору оренди землі суди повинені були виходити з принципу свободи договору, викладеному в статті 627 ЦК України, згідно з якою сторони є вільними в укладенні договору та визначенні умов договору, тому, виклавши у договорі розмір орендної плати - «понад 3 %», сторони діяли на власний розсуд і жодних норм закону порушено не було.

Позивачем не наведено та не надано жодних доказів, у чому полягає порушення його прав внаслідок зазначення у тексті договору розміру орендної плати «понад 3 % від нормативної грошової оцінки». Позивач отримував орендну плату без заперечень. Незазначення в додатковій угоді розміру нормативної грошової оцінки землі не є підставою для визнання договору недійсним. Суди не встановили, у чому полягало порушення прав позивача, на що саме розраховував останній при укладенні оспорюваного правочину.

Верховний Суд погодився з рішеннями судів першої та апеляційної інстанцій, зазначивши таке.

Предметом спору у цій справі є визнання додаткової угоди до договору оренди землі недійсною з підстав відсутності істотної умови, передбаченої пунктом першим частини першої статті 15 Закону України «Про оренду землі», – нормативної грошової оцінки, та невизначеність в угодах чіткого відсоткового розміру орендної плати, що унеможливлює проведення індексації, визначення її розміру та відповідної виплати. Відповідно до статті 15 Закону України «Про оренду землі» (у редакції, чинній на час укладення оскаржуваної угоди) істотними умовами договору оренди землі є: об’єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки); строк дії договору оренди; орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату. За згодою сторін у договорі оренди землі можуть зазначатися інші умови. Відсутність у договорі оренди землі однієї з істотних умов, передбачених цією статтею, є підставою для визнання договору недійсним відповідно до закону. Розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України).

Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором оренди. У справі про визнання недійсним договору оренди землі з підстав відсутності у ньому істотної умови, передбаченої частиною першою статті 15 Закону України «Про оренду землі», суд повинен установити: чи дійсно порушуються права орендодавця у зв’язку з відсутністю в договорі умов, передбачених статтею 15 указаного Закону, визначити істотність цих умов, а також з’ясувати, у чому саме полягає порушення його законних прав.

Суд вказав, що установивши відсутність у змісті оспорюваної додаткової угоди до договору оренди землі істотних умов, передбачених статтею 15 Закону України «Про оренду землі» – розміру орендної плати, який, виходячи з положень цього договору, не відповідає вимогам законодавства, порушує права власника земельної ділянки на отримання орендної плати, суди дійшли обґрунтованих висновків про визнання додаткової угоди недійсною.

Підписуйтесь на наш telegram-канал t.me/sudua та на Youtube Право ТВ, а також на нашу сторінку у Facebook та в Instagram, щоб бути в курсі найважливіших подій.