Як зміниться процедура реалізації предмета іпотеки: до чого готуватися у вересні

6 вересня набере чинності новий Закон «Про внесення змін до деяких законів України щодо усунення розбіжностей та осучаснення реалізації майна в іпотеці та виконавчому провадженні» № 1701-IX. Як зазначали його автори, метою є усунення розбіжностей та осучаснення реалізації майна в іпотеці та виконавчому провадженні, вдосконалення наявної наразі системи реалізації арештованого майна, дотриманням процедури нотаріального засвідчення фактів при реалізації предмета іпотеки та забезпечення безспірності прав іпотекодержателя при задоволені його вимог тощо.

Зміни до закону про іпотеку

Отже, у Законі України «Про іпотеку» (ч. 2 ст. 15) передбачається, що реалізація переданих в іпотеку земельних ділянок сільськогосподарського призначення при зверненні стягнення на предмет іпотеки здійснюється на електронному аукціоні. Покупцями земельних ділянок сільськогосподарського призначення можуть бути особи, визначені Земельним кодексом.

У ч. 2 ст. 39 вказується, що у разі визначення судом способу реалізації предмета іпотеки шляхом проведення електронного аукціону ціна предмета іпотеки у рішенні суду не зазначається та визначається при його примусовому виконанні на рівні, не нижчому за звичайні ціни на такий вид майна на підставі оцінки, проведеної суб’єктом оціночної діяльності або незалежним експертом на стадії оцінки майна під час проведення виконавчих дій.

Відповідно змінено ст. 41 «Реалізація предмета іпотеки на електронному аукціоні»:

«Реалізація предмета іпотеки, на який звертається стягнення за рішенням суду або за виконавчим написом нотаріуса, проводиться, якщо інше не передбачено рішенням суду, шляхом продажу на електронних аукціонах у межах процедури виконавчого провадження, передбаченої Законом «Про виконавче провадження», з дотриманням вимог цього Закону».

Також у ст. 42 визначено, що боржник має право до дня продажу предмета іпотеки на електронному аукціоні виконати вимогу за основним зобов’язанням чи ту її частину, виконання якої прострочено, разом з відшкодуванням будь-яких витрат та збитків, завданих іпотекодержателю, включаючи судові витрати, витрати на оплату винагороди залученим експертам (оцінювачам, юристам), витрати на підготовку до проведення електронного аукціону тощо. Таке виконання є підставою для припинення реалізації предмета іпотеки на електронному аукціоні. Умови договорів, що обмежують це право боржника, є недійсними.

Також вносяться зміни у статті 47-50, відповідно до яких зокрема визначається процедура оформлення результатів електронного аукціону з реалізації предмета іпотеки.

Так, організатор електронного аукціону протягом трьох днів з дня формування за результатами електронного аукціону протоколу надсилає відповідний протокол державному виконавцю, приватному виконавцю, а також інші документи, що підтверджують реалізацію предмета іпотеки відповідно до цього Закону. На вимогу державного виконавця, приватного виконавця для перевірки дотримання порядку проведення електронного аукціону організатор електронного аукціону зобов’язаний подати державному виконавцю, приватному виконавцю повну та достовірну інформацію і документи, що стосуються організації та проведення електронного аукціону.

Протягом 5 робочих днів з дня надходження коштів від реалізації предмета іпотеки державний виконавець, приватний виконавець складає акт про реалізацію предмета іпотеки, в якому зазначаються:

• назва виконавчого документа, на підставі якого здійснено реалізацію предмета іпотеки, його номер та дата видачі, найменування органу (посадової особи), який видав документ;
• відомості про іпотекодержателя та іпотекодавця;
• стисла характеристика та місцезнаходження предмета іпотеки;
• назва організатора електронного аукціону, який проводив електронний аукціон, дата його проведення;
• відомості про покупця;
• початкова ціна предмета іпотеки та ціна продажу;
• сума коштів, перерахована за придбаний предмет іпотеки, включаючи гарантійний платіж, та дати їх перерахування;
• відомості про те, що електронний аукціон відбувся з дотриманням вимог цього Закону.

Акт про реалізацію предмета іпотеки підписується державним виконавцем, затверджується начальником відповідного органу державної виконавчої служби, скріплюється печаткою цього органу або підписується приватним виконавцем, скріплюється його печаткою та не пізніше наступного дня надсилається до організатора електронного аукціону, який проводив електронний аукціон.

Державний виконавець, приватний виконавець не може відмовити у видачі акта про реалізацію предмета іпотеки, якщо така реалізація здійснювалася відповідно до вимог цього Закону.

У разі відмови видати акт про реалізацію предмета іпотеки державний виконавець, приватний виконавець повинен протягом 5 робочих днів з дня закінчення строку, встановленого частиною другою цієї статті, повідомити про це організатора електронного аукціону, іпотекодержателя, іпотекодавця та покупця. Повідомлення, що містить підстави для відмови у видачі акта про реалізацію предмета іпотеки, підписується державним виконавцем і начальником відповідного органу державної виконавчої служби та скріплюється печаткою цього органу або підписується приватним виконавцем та скріплюється його печаткою. Відмова державного виконавця, приватного виконавця видати акт про реалізацію предмета іпотеки може бути оскаржена відповідно до законодавства.

Протягом 5 робочих днів з дня надходження від державного виконавця, приватного виконавця акта про реалізацію предмета іпотеки організатор проведення електронного аукціону видає цей акт покупцеві, нотаріально засвідчені копії акта надсилає іпотекодержателю та іпотекодавцю.

На підставі акта про реалізацію предмета іпотеки нотаріус видає покупцеві свідоцтво про придбання майна з електронного аукціону.

Якщо сума, одержана від реалізації предмета іпотеки, не покриває вимоги іпотекодержателя, він має право отримати решту суми з іншого майна боржника в порядку, встановленому законом.

При цьому іпотекодержатель, іпотекодавець, боржник та будь-який учасник електронного аукціону мають право протягом трьох місяців з дня проведення електронного аукціону оскаржити його результати в суді за місцезнаходженням нерухомого майна.

Також статтею 49 визначено права та обов’язки іпотекодержателя у разі визнання електронного аукціону таким, що не відбувся.

Так, протягом 10 днів з дня оголошення електронного аукціону таким, що не відбувся, іпотекодержателі та інші кредитори боржника відповідно до пріоритету їх зареєстрованих вимог мають право залишити за собою предмет іпотеки за початковою ціною шляхом заліку своїх забезпечених вимог в рахунок ціни майна. У такому випадку залишення за собою предмета іпотеки іпотекодержателем оформлюється протоколом, сформованим за результатами електронного аукціону, що не відбувся, та актом про проведення електронного аукціону. Такий акт є підставою для видачі нотаріусом іпотекодержателю свідоцтва про залишення за собою майна з електронного аукціону, що не відбувся.

Якщо іпотекодержатель не скористався правом, передбаченим вище, за результатами першого електронного аукціону, призначається проведення другого електронного аукціону, що має відбутися протягом одного місяця з дня проведення першого електронного аукціону. Початкова ціна продажу предмета іпотеки на другому електронному аукціоні становить 85% початкової вартості предмета іпотеки на першому електронному аукціоні. У разі оголошення другого електронного аукціону таким, що не відбувся, іпотекодержатель має право придбати предмет іпотеки за початковою ціною другого електронного аукціону. Якщо іпотекодержатель не скористався таким правом, за результатами другого електронного аукціону призначається проведення третього електронного аукціону. Початкова ціна продажу предмета іпотеки на третьому електронному аукціоні становить 70% початкової вартості предмета іпотеки на першому електронному аукціоні.

У разі оголошення третього електронного аукціону таким, що не відбувся, іпотекодержатель має право залишити за собою предмет іпотеки за початковою ціною третього електронного аукціону в порядку, передбаченому частиною першою цієї статті.

Після продажу предмета іпотеки на електронному аукціоні або продажу предмета іпотеки відповідно до статті 38 цього Закону припиняються будь-які права та вимоги інших осіб на нерухоме майно, що було предметом іпотеки, які виникли після державної реєстрації іпотеки за іпотечним договором, згідно з яким було звернене стягнення на предмет іпотеки. Це правило не застосовується у разі придбання предмета іпотеки іпотекодавцем.

Зміни до закону про виконавче провадження

У Законі України «Про виконавче провадження» (ч. 8 ст. 56) визначається, що виявлені під час опису цінні папери, а також ювелірні та інші побутові вироби із золота, срібла, платини і металів платинової групи, дорогоцінного каміння і перлів, лом і окремі частини таких виробів, на які накладено арешт та/або які підлягають конфіскації в дохід держави, підлягають обов’язковому вилученню і не пізніше наступного робочого дня передаються на зберігання банкам України відповідно до умов договорів, укладених з органами державної виконавчої служби або приватними виконавцями. Арешт на цінні папери накладається в порядку, встановленому законодавством про депозитарну систему України.

Відповідно до оновлених ч. 1 та 2 статті 61 реалізація арештованого майна (крім майна, вилученого з цивільного обороту, обмежено оборотоздатного майна та майна, зазначеного у ч. 8 статті 56 цього Закону) здійснюється шляхом проведення електронних аукціонів або за фіксованою ціною.

Реалізація за фіксованою ціною застосовується щодо майна, оціночна вартість якого не перевищує 30 мінімальних розмірів заробітної плати. Реалізація за фіксованою ціною не застосовується до нерухомого майна, транспортних засобів, повітряних, морських та річкових суден незалежно від вартості такого майна.

Порядок проведення електронних аукціонів визначається Міністерством юстиції.

Також передбачено, що порядок реалізації майна, зазначеного у частині восьмій статті 56 цього Закону, крім цінних паперів, визначається Міністерством юстиції України за погодженням із Міністерством фінансів та Національним банком України. Порядок реалізації цінних паперів визначається Національною комісією із цінних паперів та фондового ринку за погодженням з Міністерством юстиції, а іншого майна - Міністерством юстиції.

Окрім того, передбачено, що не реалізоване на електронному аукціоні нерухоме майно виставляється на повторний електронний аукціон за ціною, що становить 85%, а рухоме майно – 75% його вартості, визначеної в порядку, встановленому статтею 57 цього Закону.

У разі повторної нереалізації майна нерухоме майно виставляється на третій електронний аукціон за ціною, що становить 70%, а рухоме майно – 50% його вартості, визначеної в порядку, встановленому статтею 57 цього Закону.

Нереалізоване майно, конфісковане за рішенням суду, виставляється на повторний електронний аукціон за ціною не меншою, ніж сума загальнодержавних податків і зборів, що відповідно до Податкового кодексу України підлягають сплаті при операціях з реалізації такого майна.

У разі надання стягувачем згоди (у разі реалізації заставленого майна/предмета іпотеки надання стягувачем та заставодержателем/іпотекодержателем згоди) третій електронний аукціон (крім електронного аукціону з продажу конфіскованого за рішенням суду майна) здійснюється у спосіб продажу майна з можливістю зниження початкової ціни, але не нижче 60% його вартості, визначеної в порядку, встановленому статтею 57 цього Закону, для нерухомого майна та 30% - для рухомого майна та з подальшою можливістю додаткового подання цінових пропозицій.

У разі нереалізації майна на третьому електронному аукціоні виконавець повідомляє про це стягувачу і пропонує йому вирішити питання про залишення за собою нереалізованого майна, крім майна, конфіскованого за рішенням суду.

Майно передається стягувачу за ціною третього електронного аукціону або за фіксованою ціною. Про передачу майна стягувачу в рахунок погашення боргу виконавець виносить постанову. За фактом такої передачі виконавець складає акт. Постанова та акт є підставами для подальшого оформлення стягувачем права власності на таке майно.

Підписуйтесь на наш Telegram-канал та на Twitter, щоб бути в курсі найважливіших подій.