У чому полягає суть поновлення договору оренди: роз’яснення Верховного Суду

Суть поновлення договору оренди у розумінні наведених норм полягає у тому, що орендар продовжує користуватися орендованим майном після закінчення строку оренди, а орендодавець, відповідно, не заперечує протягом одного місяця після закінчення строку договору у його поновленні. Відсутність такого заперечення може мати прояв у «мовчазній згоді» і у такому випадку орендар, у силу закону, може розраховувати, що договір оренди вважається поновленим на строк, який був раніше встановлений договором.

На цьому наголосив Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду у справі №  910/9949/20.

Обставини справи

Товариство з обмеженою відповідальністю «Д» звернулося до Господарського суду міста Києва з позовом до Шевченківської районної в м. Києві державної адміністрації про визнання договору про передачу майна територіальної громади міста Києва в оренду продовженим на той самий строк, на який він був укладений, а саме на 2 роки та 364 дні, тобто до 28.06.2022, на тих самих умовах.

На обґрунтування позову позивач послався на те, що відповідач як на дату закінчення строку дії спірного договору, так і упродовж місяця після закінчення цього строку не направляв на адресу позивача заяви про відмову від продовження строку дії договору. Враховуючи відсутність заяви орендодавця про припинення дії договору оренди, подальше користування позивачем об’єктом оренди та сплату за нього орендних та інших платежів, позивач звернувся до суду з цим позовом для визнання договору таким, що продовжив свою дію на тих же умовах і на той же строк.

Рішенням суду першої інстанції позов задоволено.  Постановою апеляційного суду рішення суду першої інстанції скасовано. Прийнято нове рішення, яким у задоволенні позову відмовлено.

Висновок Верховного Суду

Так, Судді ВС зазначили, що відповідно до статті 764 Цивільного кодексу України якщо наймач продовжує користуватися майном після закінчення строку договору найму, то, за відсутності заперечень наймодавця протягом одного місяця, договір вважається поновленим на строк, який був раніше встановлений договором.

Наведена норма визначає можливість продовження договору оренди на той самий термін і на тих самих умовах. При цьому для такого автоматичного продовження договору оренди передбачена особливість – відсутність заяви (повідомлення) однієї зі сторін про припинення чи зміну умов договору протягом місяця після закінчення терміну його дії.

Також ВС підкреслив, згідно із частиною 4 статті 284 Господарського кодексу України строк договору оренди визначається за погодженням сторін. У разі відсутності заяви однієї зі сторін про припинення або зміну умов договору оренди протягом одного місяця після закінчення строку дії договору він вважається продовженим на такий самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Суть поновлення договору оренди у розумінні наведених норм полягає у тому, що орендар продовжує користуватися орендованим майном після закінчення строку оренди, а орендодавець, відповідно, не заперечує протягом одного місяця після закінчення строку договору у його поновленні. Відсутність такого заперечення може мати прояв у «мовчазній згоді» і у такому випадку орендар, у силу закону, може розраховувати, що договір оренди вважається поновленим на строк, який був раніше встановлений договором.

Аналогічні положення визначені у частині 2 статті 17 Закону України «Про оренду державного та комунального майна», відповідно до яких у разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну умов договору оренди протягом одного місяця після закінчення терміну дії договору він вважається продовженим на той самий термін і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

У контексті наведених норм заява орендодавця про припинення договору оренди за закінченням строку договору є одностороннім правочином, який відображає волевиявлення орендодавця у спірних правовідносинах, що не потребує узгодження з орендарем в силу прямої норми закону, і є підставою для припинення відповідних зобов`язальних правовідносин.  Повідомлення орендодавцем орендаря про припинення договору є юридично значимою дією, яка засвідчує наявність такого волевиявлення та забезпечує своєчасну обізнаність з ним іншої сторони, є передумовою настання обумовлених таким одностороннім правочином наслідків також для іншої особи за правилами абзацу 3 частини 3 статті 202 Цивільного кодексу України  (постанова Великої Палати Верховного Суду від 19.05.2020 у справі № 910/719/19).

ВС наголосив, що відповідна вимога (заява) про припинення чи зміну договору оренди може бути направлена однією із сторін у формі листа, телеграми, факсограми тощо. Істотне значення у цьому випадку має зміст такої заяви, оскільки вона обов’язково повинна бути спрямована на припинення або зміну умов договору оренди, та факт її отримання іншою стороною.

Отже, якщо на дату закінчення строку договору оренди і протягом місяця після закінчення цього строку мали місце заперечення орендодавця щодо поновлення договору на новий строк, то такий договір припиняється. Оскільки зазначеними нормами визначено умови, за яких договір оренди вважається пролонгованим на строк, який був раніше встановлений, і на тих самих умовах, що були передбачені договором, то для продовження дії договору не вимагається обов`язкового укладення нового договору або внесення змін до нього.

Під час вирішення цього спору місцевий господарський суд, дослідивши обставини справи та наявні у ній докази, встановив, що всупереч вимогам статті 74 Господарського процесуального кодексу України суду не надано доказів про вчинення відповідачем (орендодавцем) протягом одного місяця після закінчення терміну дії договору у належній формі відмови від спірного договору оренди, її направлення та одержання позивачем; позивач належним чином виконував обов`язки за договором оренди від 30.06.2019 та продовжує користуватися спірним нерухомим майном після закінчення строку договору оренди, а отже, договір оренди від 30.06.2016 вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені ним.

Місцевий господарський суд відхилив доводи відповідача та третьої особи стосовно повідомлення позивача третьою особою-балансоутримувачем про припинення строку дії договору, оскільки, як зазначив місцевий господарський суд, відповідно до вимог частини 1 статті 317 Цивільного кодексу України саме власникові належать права володіння, користування та розпорядження своїм майном, які він може реалізовувати на власний розсуд, тобто лише власник має право на визначення юридичної долі свого майна, у тому числі й шляхом надання майна іншим особам, а також повернення (вилучення) цього майна від відповідних суб`єктів.

Таким чином, врахувавши положення ст. 764 Цивільного кодексу України, ст. 17 Закону України «Про оренду державного та комунального майна», надавши оцінку умовам спірного договору та зважаючи на встановлені судом обставини справи, суд першої інстанції визнав вимоги обґрунтованими та задовольнив позов про визнання спірного договору оренди продовженим на той самий строк та на тих самих умовах.

Враховуючи обставини справи Верховний Суд скасував постанову апеляційного суду, а рішення суду першої інстанції залишив у силі.

Раніше «Судово-юридична газета» писала, які дії не можуть вважатися опором поліцейському.

 Підписуйтесь на наш Telegram-канал та на Twitter, щоб бути в курсі найважливіших подій.